Рынок недвижимости Батуми в июле дал неоднозначный результат: средняя цена новостроек почти не изменилась, но за внешней стабильностью скрывается заметное расслоение между сегментами.
По данным Colliers Georgia, средневзвешенная стоимость квадратного метра в новых проектах составила $1 376 — всего на 0,1% меньше, чем годом ранее.
Но если смотреть глубже, картина становится интереснее. Главный источник снижения — первичный рынок, где цена за год просела на 14,4%. На вторичном рынке ситуация противоположная: здесь квадратный метр, наоборот, подорожал на 9,1%.
При этом статистика первичного рынка требует важной оговорки. В июле 2025 года сделки по одному из дорогих проектов были зарегистрированы крупным единым массивом, что искусственно подняло прошлогоднюю базу для сравнения. Без учета этого фактора цена на первичном рынке выросла бы примерно на 2%. Иными словами, говорить о полноценном падении стоимости жилья пока преждевременно. Скорее, рынок проходит через период перенастройки цен и структуры спроса.
Еще показательнее динамика сделок. В июле 2026 года в Батуми было зарегистрировано 1 378 сделок с жилой недвижимостью — на 11,8% меньше, чем год назад. Совокупный объем рынка также сократился: на 5,2%, до $92 млн.
Это уже более серьезный сигнал. Когда одновременно уменьшается число сделок и объем рынка, покупатели становятся осторожнее, а продавцам приходится конкурировать не только ценой, но и условиями продажи.
При этом меняется и сама структура спроса. Доля иностранных покупателей выросла до 48%, тогда как доля грузинских покупателей сократилась примерно до 50%. Разрыв между двумя группами практически исчезает. Для Батуми это особенно важно: рынок традиционно сильно зависит от внешнего спроса, поэтому любое изменение поведения иностранных покупателей напрямую отражается на девелоперах, аренде и инвестиционной привлекательности проектов.
В сегменте новостроек количество сделок за год уменьшилось на 11,1%. Со старыми квартирами ситуация еще слабее — здесь падение составило 22,4%. Однако и здесь рынок движется неравномерно. В новых проектах первичный рынок потерял 32,8% сделок, тогда как на вторичном рынке новостроек, напротив, зафиксирован рост на 19,1%.
Причина падения первичного сегмента во многом статистическая: год назад сразу несколько проектов зарегистрировали значительный объем сделок одной датой, что сделало июль 2025-го необычно сильным месяцем.
Но за этой технической поправкой остается главное. Батумский рынок уже не выглядит рынком, где спрос автоматически поглощает новое предложение. Покупатель становится избирательнее, вторичный рынок получает дополнительное преимущество, а девелоперам приходится учитывать не только привлекательность самого проекта, но и цену входа.
Одинаковый квадратный метр в Батуми сегодня имеет совершенно разную ценность в зависимости от проекта, стадии строительства, ликвидности и потенциального спроса на аренду. Именно поэтому средняя цена в $1 376 сама по себе почти ничего не говорит о реальной ситуации. Гораздо важнее то, почему покупатель готов платить эту цену и за какой именно объект.
Пока рынок не рушится — он становится сложнее. А в недвижимости именно такие периоды обычно отделяют действительно ликвидные проекты от тех, которые хорошо выглядят только в рекламных буклетах.
©️ Фаэтон | Грузия • Батуми • Тбилиси
#Батуми #Недвижимость #РынокЖилья #Инвестиции #Строительство
***
Больше интересных материалов и полные версии публикаций — в Telegram-канале «Фаэтон»: https://t.me/faeton_georgia
Благодарим за поддержку!