О ценах на участки, ВРИ, археологии и других нюансах строительства на Кубани в 2021 году и в 2026-м.
В 2021 году я купила земельный участок в поселке Кучугуры Краснодарского края на берегу Азовского моря. В том же году построила дом.
Утверждаю, перед покупкой земли:
- ничего того, о чем пишу ниже, НЕ ЗНАЛА,
- никогда не имела своей дачи, участка, никогда не работала с землей, деревьями, цветами и пр.
- никогда не строила дома на земле, понятия не имела, чем брус отличается от бревна, "каркасника" и какой он вообще.
Покупка земельного участка
Землю купили с мужем спонтанно. Предложил знакомый, который тоже там строился. Первый участок - 6 соток - взяли летом за 550 тысяч, второй - 5 соток - в декабре 2021 года обошелся уже в 650 тысяч рублей.
В 2026 году таких дешевых участков уже нет, если только это не "бросовый участок", который могут исключить по новому генеральному плану, поэтому владельцы пытаются от него избавиться, чтобы не оказаться в сельхозке, тогда участок обесценится. Стоимость нормальных участков в Кучурах в новых локациях без света, строений и пр. начинается от 1,5 млн за 5-6 соток. Можно договориться дешевле, если собственнику срочно нужны деньги.
Вид разрешенного использования ЛПХ. Что за зверь?
Многие из нас, в том числе и я, до покупки участка не знали о существовании каких-то других, кроме ИЖС, на которых тоже разрешено строить жилые дома.
У моего участка в выписке ЕГРН в графе "Вид разрешенного использования" было написано загадочное ЛПХ, что расшифровывается как Личное Подсобное Хозяйство.
Раньше в выписке писали просто ЛПХ. Но несколько лет назад был принят новый классификатор видов разрешенного использования и теперь пишут так:
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) - если земельный участок находится на землях населенных пунктов.
В этом случае на нем можно вести строительство.
Для ведения личного подсобного хозяйства (полевой земельный участок) - если земельный участок находится за пределами населенных пунктов, на землях сельхозназначения.
В этом случае жилой дом строить нельзя категорически.
В Краснодарском крае некоторые собственники меняют вид разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ, чтобы меньше платить налогов, а также иметь возможность что-то выращивать или разводить живность на продажу.
По закону, все, что на ЛПХ собрано/выращено, налогом с продаж не облагается, такая деятельность не считается ИП. Нужно только взять справки в местной администрации, что продукция со своего участка.
И да, на участках ЛПХ не обязательно что-то строить в течение трех лет, как на ИЖС. Потому что вид разрешенного использования подразумевает в первую очередь использование земельного участка в качестве подсобного хозяйства, а не для индивидуального жилищного строительства.
А вот если у вас ИЖС и вы планируете открыть гостевой дом, выращивать что-то на продажу или разводить кур, нужно оформить вспомогательный вид разрешенного использования, подходящий под вашу деятельность. Или вовсе поменять сам вид разрешенного использования, отказавшись от ИЖС в пользу коммерческого использования. Тогда сразу вырастут налоги на все: землю, электричество, вывоз мусора и пр. Поэтому собственники хитрят и не меняют вид разрешенного использования, участок эксплуатируют не так, как положено. Такая деятельность чревато проблемами для самого же собственника.
Сейчас муниципальный земельный контроль постоянно проводит выезды по территории поселка и проверяет состояние участков. Если используется не по назначению, выносит предупреждения, затем подает в суд. Дело может закончиться сносом строения за свой счет, если вид разрешенного использования (ВРИ) не будет соответствовать.
Многие владельцы легкомысленно относятся к использованию участка в соответствии с ВРИ, рассуждая: "Моя земля - что хочу, то и ворочу!". Думают, наверно, что высокий забор защитит от глаз администрации. Зря. В других регионах страны мониторинг уже давно проводится с помощью дронов. В Краснодарском крае тоже так будет. И забор не спасет.
Кстати, в моей выписке ЕГРН ВРИ был указан по-старому - просто ЛПХ. Еще тогда, в 2021 году, в управлении архитектуры Темрюкского района мне сказали, что если хочу строить жилой дом и его регистрировать, нужно официально уточнить вид разрешенного использования, чтобы было написано "приусадебный ЗУ". Сделала это через МФЦ. Пришлось заказывать для этого в администрации выкопировку из ИСОГД. Обошлась в тысячу рублей.
Археология - зачем?
Для строительства жилого дома в 2021 году в Краснодарском крае была обязательна т.н. "археология".
За 45 тысяч мне провели изыскания и выдали толстенный талмуд, согласно которому артефакты на моих участках не были обнаружены. Но если вдруг что-то выползет, то в течение трех дней должна сообщить об этом.
Между моими участками и Азовским морем находится настоящий курган, в котором действительно что-то имеется, все это охраняется. На территории Кучугур несколько археологических зон, где найдены остатки античных поселений. Поэтому, признаюсь, напрягалась: а вдруг найдут мумию под персиком и не смогу строиться?
Как потом показала практика, такие случае действительно бывают и достаточно часто. Люди покупают участки, не подозревая о зоне памятника, а недобросовестные владельцы это скрывают или прописывают мелким шрифтом в договоре, который обычно никто особо не читает.
На публичной кадастровой карте на территории поселка Кучугуры отмечены несколько больших и маленьких зон с пометкой "Территории объектов культурного наследия". К сожалению, многие земельные участки ДАЖЕ В ЦЕНТРЕ ПОСЕЛКА попадают в эти зоны. Если постройки на этих участках по каким-то причинам до сих пор не узаконены, с большой вероятность это никогда не получится сделать. О новом строительстве скорее всего тоже можно только мечтать.
Вот эти территории:
Вообще курганов очень много на территории Кучугур и вокруг поселка, почему-то не все они отмечены на публичной кадастровой карте. Например, в отчете археологов есть памятник недалеко от моего квартала - тот самый курган, а вот на кадастровой карте его нет.
Иногда участки продаются с уже выполненной археологией. Обязательно уточните у продавца про нее. И сами не поленитесь изучить публичную кадастровую карту и другие источники.
Я заказала археологию для своего спокойствия. Мне археологи заказ быстро отработали, у них был т.н. "открытый лист" по Кучугурам, а так можно и полгода ждать или платить значительно больше.
К слову, ближайшая к нам станица Фонталовская почти вся в зоне памятника. Особенно центр. Будьте внимательны, выбирая участок для покупки.
Отсутствие археологических проблем нужно подтверждать при подаче уведомления о начале строительства (т.н. уведомлении о соответствии параметрам строительства жилого дома). Но теперь администрация сама заказывает информации об этом в Департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
При регистрации дома по упрощенной схеме - дачной амнистии - документация по археологии не требуется.
Как готовилась к стройке и сколько потратила в 2021 году:
1) Межевание, т.к. вынос точек в натуру. Для того чтобы не было проблем с соседями, когда проведу забор.
В 2021 году стоило 700 руб за вынос одной точки + акт на руки.
В 2026 году стоимость за вынос одной точки колеблется от 1000 до 4000, зависит от запросов кадастрового инженера.
В Кучугурах не везде есть "связь с космосом", поэтому у многих кадастровых инженеров не срабатывает оборудование, тогда вынос точки становится затруднительным.
2) Работа экскаватора для копки ямы под септик, установка септика, отсыпка околом - 25 тысяч рублей.
Сейчас сложно сказать, сколько выйдет на круг.
Для сравнения - куб желтого окола в Кучугурах в 2021 стоил 700-900 рублей, в августе 2026 года - 1800. Куб щебня для бетона в 2021 стоил около 1000-1200 рублей, в августе 2026 года - 2400.
По стоимости септиков не смогу сориентировать, мой где-то в 17 тысяч вышел, какие цены сейчас, увы, не в курсе.
Есть соседи из Кучугур, которые занимаются доставкой септиков для автономной канализации в Кучугуры.
Если нужны контакты их контакты или контакты кучугурской доставки окола, гравия, экскаватора - спрашивайте, пришлю.
3) Покос участка. В 2021 году вышло дешево- 250 рублей за сотку.
В 2026 году стоимость покоса зависит от степени запущенности участка. Стартует от 400 рублей за сотку. В очень запущенных случаях - от 1000 рублей. Но иногда требуется уже трактор.
4) Подведение электричества к участку в течение двух месяцев (сделали за три месяца не без волшебных пенделей с моей стороны) - 33 тысячи рублей.
ЛЭП уже была проведена по моей улице, иначе пришлось бы оплачивать еще и установку большого столба.
В 2021 году действовала акция "Подключение за 550 рублей". В течение полугода электричество на 15 кВт и правда подводили к участку.
Я заказывала через Россети в Темрюке, доплачивала "за ускорение", т.к. не хотела терять полгода. Оплачивала столбик, дополнительную длину провода, что-то еще, уже не помню.
В 2026 году подключить 15 кВт обойдется более чем в 100 тысяч рублей.
В целях экономии собственники подключают 5 или 7 кВт. Потом можно докупить при необходимости.
5) Археология - 45 тысяч рублей. Сейчас точно дороже. Но если заказывать на всю улицу, например, до 2 га, то могут сделать хорошую скидку.
Я заказывала здесь:
6) Уточнение вида разрешенного использования через МФЦ - 1 тысяча рублей.
7) Топография - 5 тысяч рублей. Была нужна для оформления техусловий на подключение электричества. И вроде бы еще для археологии было нужно, но не уверена, уже не помню.
Сколько сейчас стоит - нужно уточнять. Топография действительна не бессрочно, а несколько лет.
Заказывала в Темрюке. Если нужны контакты - спрашивайте, поделюсь в лс.
Топография также позволяет собственнику лучше понять рельеф своего участка. Например, я теперь знаю, сколько метров над уровнем моря, что от улицу к соседу перепад почти метр по высоте.
8) Строительства забора. Забор - очень дорогая вещь! Даже из сетки на столбы. У меня огородить два участка (работа, материалы, ворота, калитка, покраска) в 2021 году вышло больше 220 тысяч рублей за 138 погонных метров. Это было ДЕШЕВО.
В Кучугурах есть две стройбазы, где можно купить сразу или под заказ строительные материалы, и три небольших магазина стройтоваров (два в центре, у почты, третий за рынком). Некоторые товары можно заказывать онлайн. Есть также стройцентры в станице Запорожской, поселке Сенном и в Темрюке.
8. Обследование участка на воду.
Провела специальное обследование участка с помощью геофизика, который просканировал землю и поставил метку, где вода точно есть. Не обманул.
10 тысяч рублей стоило в 2021-м. Теперь вроде 20 берут за это и больше.
Кто-то верит в это, кто-то нет. Но, например, обследовала другой участок, анализ показал, что на одной половине есть возможность найти воду, а на другой категорически нет. Т.е. ее ВООБЩЕ НЕТ. Ни на 5 метрах, ни на 500.
Да, знаю случаи, когда сколько бы не искали воду вслепую на участке и не нашли. Или купили участок, а на нем нет воды в принципе доступной.
Поэтому рекомендую сначала решить вопросы с документами на землю, межеванием, водой и электричеством, а уже затем приступать к строительству дома.
О строительстве моего дома в Кучугурах следующих заметках.
Если есть уточняющая информация по темам статьи, буду благодарна за комментарии и поправки.
Если хотите узнать о Кучугурах больше - приглашаю в свою группу в ВК Интересное в п. Кучугуры и рядом!
Благодарю за интерес к Кучугурам и публикации.