Когда говорят об офисной недвижимости Петербурга, обычно вспоминают Невский проспект, Петроградскую сторону или Московский район. Именно здесь исторически сосредоточена деловая активность города.
Но за последние годы на рынке появилась менее заметная, хотя не менее важная тенденция. Дефицит современных офисов всё чаще возникает не в центре, а в районах массовой жилой застройки — на Проспекте Ветеранов, Комендантском проспекте, Парнасе, в Девяткино, у Ладожской и в других крупных жилых кластерах.
Это не временное явление, а следствие того, как меняется сам Петербург.
Жильё растёт быстрее, чем деловая инфраструктура
За последнее десятилетие основная часть нового жилищного строительства пришлась на периферийные районы города и ближайшие пригороды. Вместе с новыми кварталами появились сотни тысяч жителей, а значит — новые магазины, медицинские центры, образовательные проекты, сервисные компании и малый бизнес.
Однако офисная инфраструктура развивалась значительно медленнее.
Во многих районах коммерческие площади по-прежнему представлены встроенными помещениями на первых этажах жилых домов или административными зданиями старого фонда, которые уже не соответствуют современным требованиям арендаторов. Полноценных бизнес-центров класса А и В+ здесь значительно меньше, чем в традиционных деловых районах.
В результате спрос постепенно начинает опережать предложение.
Компании меняют требования к расположению офиса
Ещё несколько лет назад престижный адрес был одним из главных критериев выбора офиса. Сегодня ситуация меняется.
Для многих компаний важнее не статус локации, а удобство для сотрудников и клиентов.
В первую очередь востребованы офисы, которые:
- находятся рядом со станцией метро;
- имеют удобный выезд на основные магистрали;
- располагают парковкой;
- находятся рядом с крупными жилыми кварталами, где живут сотрудники и клиенты.
Особенно заметен этот тренд среди малого бизнеса, сервисных компаний, образовательных проектов, медицинских центров и IT-команд. Для них ежедневная логистика зачастую важнее центрального адреса.
Почему предложение не успевает
Причина дефицита не только в растущем спросе.
Исторически девелоперы концентрировались на строительстве жилья, поскольку такие проекты быстрее реализуются и проще финансируются. Коммерческая недвижимость в новых районах чаще ограничивалась небольшими встроенными помещениями, которых оказалось недостаточно по мере роста населения.
При этом строительство современного бизнес-центра требует больших инвестиций и уверенности в будущем спросе. Пока девелоперы оценивали перспективы рынка, потребность в качественных офисах уже сформировалась.
Сегодня разрыв между спросом и предложением становится всё заметнее.
Дефицит ощущается по всему рынку
Ситуация характерна не только для новых районов.
По данным консалтинговых компаний, уровень вакантности качественной офисной недвижимости в Петербурге остаётся одним из самых низких за последние годы — около 4%. Это означает, что свободных современных помещений на рынке немного даже в целом по городу.
На окраинах проблема ощущается сильнее, поскольку качественных бизнес-центров здесь значительно меньше.
Что это означает для инвесторов
Наибольшим спросом сегодня пользуются офисы небольшой площади — примерно до 100 м².
Такие помещения легче приобрести, быстрее сдать в аренду и при необходимости проще реализовать на вторичном рынке. Именно поэтому компактные офисные лоты становятся одним из самых востребованных форматов в новых проектах.
Если развитие коммерческой недвижимости продолжит отставать от темпов строительства жилья, спрос на современные офисы в крупных жилых районах, вероятнее всего, сохранится ещё несколько лет.
Вывод
Рынок офисной недвижимости Петербурга постепенно становится более децентрализованным. Деловая активность уже не ограничивается историческим центром: она следует за ростом новых жилых районов.
Поэтому дефицит современных офисов на окраинах — не случайность и не краткосрочный всплеск спроса. Это закономерный результат изменения городской структуры, когда число жителей и бизнеса растёт быстрее, чем предложение качественной коммерческой недвижимости.
Именно такие локации в ближайшие годы могут стать одними из наиболее перспективных как для арендаторов, так и для инвесторов, ориентированных на стабильный спрос и долгосрочный рост стоимости объектов.