Друзья, приветствую! Сегодня разберём самые распространённые уловки застройщиков и ошибки при покупке недвижимости. В основном они связаны с неверной оценкой объекта самим покупателем. Человек платит сразу или берёт в ипотеку квартиру в новостройке, которая по факту не соответствует тому уровню жизни, который обещает застройщик. Это касается и внешней инфраструктуры, и особенностей планировок внутри дома. Либо покупатель переплачивает за навязанные функции в ущерб площади.
Меня зовут Марина Измайлова, я архитектор, руководитель бюро ARCHWOOD. Мы каждый год помогаем десяткам заказчиков выбирать планировку по их критериям, плюс постоянно работаем над дизайн-проектами. Поэтому закономерности очевидны, и я хочу ими поделиться.
Бизнес-класс, ты ли это?
Всё больше жилых комплексов внутри МКАД (и не только внутри) позиционируют себя как бизнес-класс. Но всегда ли это так? И стоит ли переживать, если такие варианты не в бюджете?
Хочу поделиться своими наблюдениями на примере условного бизнес-класса, но примерно та же логика оценки работает везде, в любом городе и новом ЖК.
Пример первый. Жилой комплекс с очень красивой архитектурой, классной концепцией, но стоящий впритык к шумной эстакаде или основному городскому шоссе. Если выйти из машины и постоять рядом — это не просто шумно, это заоблачный уровень шума, который просто сшибает. Дом зажат между двумя магистралями, одна из которых — эстакада на уровне четвёртого этажа. С другой стороны — река, где когда-то появится узкая набережная.
Таких локаций в Москве много. Ты либо выходишь на прогулку в промышленных наушниках, либо просто покупаешь парковку, и максимальный маршрут становится: квартира — лифт — парковка — работа и обратно.
Одно дело — удобный выезд на основные магистрали. Другое — жить прямо на них или под мостом. В Москве полно мест, где можно выйти в относительной тишине и утром погулять в парке, в выходные — с семьёй. Что из этого бизнес-уровень — вопрос.
Пример второй. Опять же отличный дом, красивое лобби, панорамные окна, которые выходят почти впритык на соседнюю башню с такими же панорамными окнами. Какой в этом смысл? Зачем обманывать себя?
В каждом ЖК только часть квартир имеют интересный панорамный вид. Если просто посмотреть на застройку, видно, что большая часть квартир с точки зрения вида и естественного освещения «пролетает».
Часто застройщики продают один и тот же вид несколько раз: сначала продаётся первая очередь с видом на реку или лес, а потом перед ними вырастает вторая очередь, и так далее.
О чём я предлагаю подумать, если вы в процессе выбора недвижимости?
Чем выше класс дома, тем приятнее, но не всегда этот уровень соответствует заявленному. Может оказаться, что вы переплачиваете за вторичные параметры — отделку лобби или паркинг, который вам лично не нужен, — вычитая у себя же площадь и возможность тихого отдыха снаружи.
К тому же не существует чётких критериев, которые относили бы конкретный дом к бизнес-классу. В основном это собственное мнение команды, запускающей объект. Нет законодательной базы, которая бы это регулировала, и даже рейтинговой системы с репутацией вроде «Мишлена».
Если это точечная застройка, например, лучший дом в районе или единственная новостройка в округе, она автоматически превращается в бизнес-класс, потому что стоит на ступеньку выше и визуально, и в инженерных решениях.
Я по образованию архитектор-градостроитель — тот, кто проектирует районы и посёлки. В моём представлении, уровень жизни и тем более повышенная комфортность предполагает тишину и возможность выйти из дома, дойти до парка или сквера. Да, в городе со всеми его плюсами и минусами, но иметь такую возможность.
Если условный бизнес-класс заканчивается только на архитектуре дома и локации — это не бизнес-уровень. Это космическая станция с искусственным воздухообменом, зажатая между магистралями.
Удешевление проекта в процессе или затягивание обустройства
Проще говоря, «трёшка» на картинке не всегда соответствует будущей реальности, или застройщик продаёт инфраструктуру, которая появится когда-то потом, когда все очереди будут построены.
Это касается и внутренних зон общего пользования, холлов, входной группы, и обустройства городской среды вокруг комплекса.
Я помню, как наши заказчики из крупных жилых комплексов собирались с соседями и пытались судиться с управляющими компаниями и застройщиками, потому что те сильно удешевили отделку общих зон. Получилось совсем не то, что было на презентации на стадии котлована и коробки.
Это довольно частая история, к сожалению. Особенно в комплексах, где есть две-три очереди домов. Девелоперы в процессе строительства первой очереди обычно понимают, что вылезают по затратам, и уже на второй и третьей начинают серьёзно оптимизировать всё, что можно. Устанавливают бюджетное оборудование, упрощают отделку. Не все, но часто.
То же самое касается внешней городской инфраструктуры, особенно той, которая не входит в сам проект застройщика. Покупатели часто оценивают исключительно степень готовности дома, но не инфраструктуры вокруг. И не учитывают, как дальше будет развиваться окружающий район и соседние комплексы.
Например, рядом с ЖК есть гаражи, старые промзоны, технические порты, городки строителей, заброшенные скверы и парки за бетонной стеной, необустроенные набережные. Новый объект продаётся обещанием, прогнозом, что это всё снесут, уберут, передадут, школу и садик откроют.
Но в реальности это может занять годы, особенно если в плане развития города это не обозначено как приоритет с конкретными сроками. Такую информацию можно в принципе загуглить. Очень полезно почитать форумы жителей района — они, как правило, в курсе всех планов по благоустройству и реальной ситуации.
Ещё пример: точечная застройка в тихом зелёном районе, но соседние блочные дома явно будут сносить по реновации. Скорее всего прямо перед окнами вырастет ещё одна высотка или будет вечная стройка. Либо ЖК на окраине городов часто развивается в сторону леса, который вырубается. Могут планировать дороги и хорды. Всё это нужно учитывать и постараться просчитать исходя из существующей информации.
Здесь нет смысла расстраиваться или пугаться. Просто смотрите не только на то, что продаётся сейчас, но и на то, как этот микрорайон будет развиваться через 5–10 лет. Постарайтесь собрать такую информацию вне офиса продаж.
Натянутые преимущества
Речь о заявленных преимуществах, которые не относятся к конкретному комплексу или не относятся к большинству квартир и будущих владельцев. Несколько примеров.
Крупный жилой комплекс в Москве, более десяти домов. В рекламе указано: удалённость от метро — 4–5 минут. При этом речь идёт только о домах на первой линии от метро, а от последнего — уже 15 минут. Это типичная уловка. Ещё хуже, если у первых домов 8–10 минут, а у дальних — 17. Семнадцать минут от метро — это уже «нет метро». При этом далеко не все покупатели пойдут пешком проверять это расстояние. А зря.
Фитнес-клубы, яхт-клубы, открытые бассейны, рестораны, детские центры, которые появятся рядом с комплексом. Это отлично, что район будет развиваться, но всё это — отдельные платные услуги или платная инфраструктура, которой точно так же сможет пользоваться любой житель ближайших домов. Это никак не влияет на вашу конкретную квартиру на двадцать пятом этаже.
Рекомендация: прицельно и трезво посмотрите на предложение, на позиционирование комплекса, особенно в бизнес-классе.
Круто, если действительно это цельная концепция и вы как житель будете находиться в интересной красивой среде и пользоваться этим каждый день.
Но если большая часть списка вам лично не нужна — например, вы перемещаетесь на метро или каршеринге и не планируете покупать место на подземной парковке, — скорее всего, этот фактор не важен, и часть этой инфраструктуры уже зашита в стоимость квадратных метров.
Микро- и мини-площади в домах условного бизнес-класса
В каких случаях их обычно покупают? Детям, студентам, которых отправили учиться в город, иногда молодым семьям в качестве первого жилья, или молодым людям по отдельности. Вы слышали, что жилые студии сейчас запретили строить в принципе, и я предлагаю не заходить в обсуждение студии как типа недвижимости.
Иногда — да, на что хватает, на то хватает, и после съёмной квартиры или комнаты это просто счастье.
Мы говорим (подчёркиваю) о студии или мини-однушке в бизнес-классе как о первом и единственном на какой-то период жилье. Когда покупатель выбирает между площадью и уровнем дома, часто даже не локацией, не наличием метро или удалённостью от центра, а именно уровнем дома, в частности отделкой общественных зон и архитектурой.
Качество планировки может быть не связано с типом дома. При этом студия или маленькая однушка практически лишают молодую семью возможности нормально прожить какое-то время с одним ребёнком. Почти сразу с этой недвижимостью придётся что-то делать, и момент на рынке может быть неподходящим.
Если один социально активный человек, который учится или работает в офисе, ещё может существовать в таком пространстве, то вдвоём это сложно, а втроём почти нереально.
В этом смысле плюс 20 метров площади в доме попроще — в какой-то относительно свежей панельке в том же районе может принести больше пользы. В конце концов, в ней можно приятнее жить, родить ребёнка, а дальше, если будут желание и возможности, улучшить класс дома.
Вторая категория — это микро-квартира как номер в отеле. Для себя как «путевой дворец» в городе или под сдачу. Здесь всё чуть проще, но опять же студия или маленькая однушка не универсальны в плане дальнейшего использования. Это очень условная помощь детям — себе на пенсию тоже может оказаться тесной, под сдачу сразу срезает большую часть аудитории.
Я как архитектор придерживаюсь мнения, что сначала нужно определить допустимую для себя площадь, включая габариты комнат, потому что большую часть времени вы будете находиться внутри, и от мрамора в лобби вам не будет свободнее дышаться. А потом уже смотреть, что получается купить по уровню дома.
Как правило, выбор не стоит между бизнес-классом и убитой хрущёвкой или блочным домом под снос — всегда есть промежуточные варианты, вроде качественных домов из 2000-х или новостроек комфорт-класса.
Если речь об ипотеке как единственном варианте приобретения, например, семейной, всё равно старт идёт от площади. Вообще не факт, что минус 3–4 станции метро от дома до работы улучшат вашу жизнь так же, как парк рядом и дополнительная комната. Это просто повод задуматься.
Сплошные коридоры и их отсутствие
Перемещаемся внутрь помещения. В какой-то момент, когда объединение помещений, например, кухни и гостиной, прижилось и стало популярным, началась, как я это оцениваю, прямо фобия коридоров, когда признаком хорошей планировки стало полное отсутствие коридоров. Причём не только в квартирах, но и в домах.
Мы однажды разбирали планировки в таком контексте. Вся площадь делится на жилую и нежилую.
И действительно бывают планировки, особенно с большим количеством несущих стен, где суммарная площадь коридоров больше, чем нужно, именно по отношению к жилой.
И да, было бы разумно часть таких проходных зон присоединить к площади спальни или детской, но такой возможности нет технически. Или длинный коридор нужен для доступа только к одной комнате, и нет возможности от него отказаться. Это обидно.
Но бывает и противоположная ситуация. Застройщик или собственник пытаются перевести всю площадь в жилую и полностью отказаться от коридоров. В этом случае в общее пространство кухни-гостиной-столовой может выходить сразу пять и более дверей. Если представить такое пространство на плане, то эти условные коридоры и проходы всё равно существуют, они нужны, и сама зона гостиной может оказаться минимальной.
Если площадь относительно большая, то эти проходы окажутся на отдалении и пропорционально будут небольшими — в 5, 6, 7 раз меньше ширины основной зоны. А если оставшееся помещение небольшое, оно может выглядеть как диван в проходном холле, плюс полное отсутствие приватности — мимо отдыхающего члена семьи кто-то всё время ходит или бегает.
Здесь лучше всё взвесить, и даже условное зонирование коридора, чтобы не видеть лишние двери в санузлы, может оказаться приятным в жизни. Кроме того, даже при открытой и объединённой планировке здорово, если приватная и общественная часть квартиры отделены друг от друга — дети спокойно спят в дальней части, пока родители принимают гостей или отдыхают в общей.
Почему бы не отделить их с помощью коридора?
Имитация большой квартиры с помощью микро-площадей
Я видела в нескольких сдающихся ЖК такую штуку: квартира на плане выглядит отлично, удачная планировка, может даже угловая с большим количеством окон, видом на разные стороны, что даёт больше возможностей в плане обзора или естественного освещения.
Для своей площади около 59–60 м² она выглядит максимально заманчиво, потому что это трёшка, но площади комнат там по 10–11 метров. И это бизнес-класс, довольно дорогая часть города в плане локации.
Чем эта квартира принципиально отличается от квартиры в старом доме с комнатой 8 м², которая не очень-то котируется на рынке?
Проблема в том, что не каждый покупатель может на глаз и по ощущению отличить 10 м² от 13 или 14 м². Особенно, если общие пропорции и планировка выглядят хорошо, а габариты мебели на плане стоят минимальные. Если ориентироваться на мебель на плане, комната кажется больше, потому что площадь определяется относительно мебели. Понятно, что спальня нужна, чтобы спать, но 10 метров на двоих — это не серьёзно, опять же в разрезе бизнес-класса. Все инвестиции ушли в фасады, а не в собственный комфорт.
_______________________________________________________________________________________________
Если удобнее смотреть - здесь видео и больше примеров по теме "Как обманывают застройщики? Квартира в новостройке"
________________________________________________________________________________________________
И напоследок
Если вы на этапе ремонта и хотите продуманный интерьер — не только визуально, но и с точки зрения логики пространства и вашего образа жизни — можно подробнее посмотреть, как мы работаем в ARCHWOOD.
У нас есть интересное направление — отдел скорой помощи в дизайне и ремонте. Это специалисты того же уровня, наша команда, мы точечно решаем любую задачу, которая возникает на любой стадии ремонта, даже в самой запутанной ситуации. Всё, что в принципе не берут в работу студии и коллеги.
Не предлагаем всё сносить или делать проект с нуля, а анализируем и помогаем выбраться. Это формат разовых консультаций, аудит вашего проекта и сметы, отдельные узлы, чертежи мебели, части дизайна. Если нужно — подключаем профильных экспертов, например, юристов или технадзор.
Поэтому если у вас есть любая задача такого плана или вы просто не понимаете, что делать, напишите нашему специалисту. Мы зададим несколько вопросов и предложим варианты.
Берегите себя и до встречи!