Уже больше трех лет сдается наша инвестиционная студия. Я решила подвести какие-то итоги, хотя понимаю, что пока мой опыт не показателен.
Претензий нет
В целом три года - это не такой большой срок, чтобы все начало ломаться, но в то же время это уже немало. Кроме этого не стоит забывать, что студия у нас куплена в монолитном доме, а значит рано или поздно у нас появятся следы усадки. У меня друзья купили бизнес-класс, недавно была у них и пришла в ужас от того как посыпалась одна стена - к счастью, только одна. Я понимаю, что и у нас могут начаться проблемы...
И собственно одна проблема уже появилась: во всем доме начали выходить из строя счетчики на горячую воду. В чате дома написали, что вода не очень хорошая, поэтому там что-то засорилось, если бы мы все вовремя прочистили что-то, счетчики не вышли из строя, а теперь они все под замену. Подробнее об этом писала вот тут.
Сейчас счетчик заменен. И это, пожалуй, моя самая большая незапланированная трата за три года. Можно считать, что эта трата особо не повлияла на доходность, поэтому мои цифры остаются такими же, как я писала ранее. Не буду тут приводить цифры, ведь в данном случае очень важно что брать за базу:
- Текущую стоимость квартиры;
- Деньги, которые были вложены в нее.
И на самом деле эта дилемма встает при подсчете доходности по многим инвестициям. С одной стороны кажется, что надо брать текущие цифры, но тогда рассчитывается доходность в моменте и тут по-хорошему надо как-то учесть, что сам объект подорожал. А потом он может и подешеветь... В общем с расчетом доходности все нетривиально.
Про повышение арендных платежей
Опять же про повышение арендных платежей я писала отдельную статью, поэтому не буду пересказывать всю историю. Когда я повышала платеж, мне было некомфортно, я боялась, что человек съедет, встанет в позу или еще что. Но все прошло без эксцессов. Во второй раз повышать арендную плату я пока не готова. Я смотрю на текущие ценники через поиск по истории на Циан, понимаю что могла бы повысить ее на 2000 рублей - тогда цена будет не выше, чем по рынку. Но в то же время я понимаю, что если человек съедет, у меня будет простой и большие потери. В этом плане я лучше повышу позже, но сразу на большую сумму.К тому же, если повышать ставку каждый год, то это может нервировать арендатора. Мне кажется, у меня арендует квартиру разумная девушка, но я не уверена, что она следит за рынком аренды и понимает, что ставки выросли.
Получается, что моя доходность индексируется не каждый год. Если бы я вложила деньги в те же ЗПИФ недвижимости, то индексация проходила бы чаще. Но для меня самый большой страх - это получить простой. Простой стоит денег. Я периодически читаю что происходит сейчас с рынком аренды и понимаю, что сейчас за три дня квартиру не сдашь.
Про нагрузку и общение
Я отношусь к категории спокойных арендодателей, поэтому не дергаю своего квартиранта. Моя квартирантка тоже скорее спокойная, чем неспокойная, поэтому сейчас мы мило и редко общаемся. Что будет потом - не знаю. К сожалению, я знаю, что есть такие люди, которые в случае конфликта начинают вести себя очень странно. Именно поэтому я скрестила пальцы и надеюсь, что конфликта не будет.
Все, что можно, я автоматизировала. Например, когда она высылает мне показания счетчиков, я считаю ей сумму в рублях автоматически в Google Таблицах (это аналог Excel). Счет на оплату мне подсвечивает мобильный банк, поэтому мне остается только нажать на кнопку "Оплатить". И поскольку квартирантка пишет нечасто, сейчас на меня идет минимальная нагрузка.
Про возможную продажу
Я стараюсь быть максимально прагматичной и не влюбляться в свои инвестиции. Я смотрю насколько выросла цена квартиры и с одной стороны мне эта цифра нравится сама по себе. С другой стороны, я понимаю, что пока объект не реализован, радоваться рано. Может кто-то и хочет продать студию за 14,7 миллионов рублей, но не факт, что человеку удастся это сделать.
Мы с мужем посмотрели на квартиру друзей и про себя проговорили, что если сейчас у нас что-то посыпется, мы можем один раз покрасить обои, ведь они под покраску и это поможет скрыть трещины. Но чем больше времени квартира будет сдаваться, тем больше будет стоить потенциальный ремонт. И тот же пол не подкрасишь, если с ним что-то случится.
Поэтому в целом мы готовы в будущем рассматривать разные варианты. И один них: эту квартиру продавать, деньги на депозит, а сами берем семейную ипотеку на новую студию. Нам нравится получать постоянный пассивный доход, мы подсели на это, поэтому не готовы отказываться от него. Вариант все продать, а ничего не купить уже нами не рассматривается.
И как всегда, оставляю свой ссылки:
- Мой премиум канал в Дзене. В понедельник писала там про ВДО и одну стратегию, которую на них недавно опробовала.