Свежий ремонт в квартире перед продажей — не всегда жест доброй воли продавца. Иногда это способ скрыть дефекты, которые покупатель не должен заметить до подписания договора. Переклеенные обои, свежая краска в одном из углов, новый натяжной потолок — все эти улучшения могут маскировать протечки, трещины и плесень, которые потом аукнутся плохим настроением и неожиданными затратами.
Мы поговорили с практикующими специалистами — командой студии дизайна и ремонта квартир «Атлон ФМ» и техническим директором компании LABRemont Павлом Дынаем — и разобрались, как осмотреть квартиру перед покупкой и началом ремонта, что искать и на какие нюансы обязательно обратить внимание.
Почему осмотр важен даже в новостройке
Многие думают, что новостройка — это чистый лист, и скрыть неприятные сюрпризы в ней невозможно. На самом деле дефекты встречаются и здесь: это может быть некачественная стяжка, проблемные откосы, плохо запененные швы. Главное преимущество новостройки перед вторичкой в том, что в недавно построенном доме вся квартира видна как на ладони, и большинство проблем можно заметить сразу.
Со старым фондом сложнее: часть дефектов может прятаться за отделкой, и по-настоящему квартира открывается только после демонтажа. Именно поэтому в старых домах смета формируется окончательно не до начала ремонта, а после демонтажных работ. Только тогда можно увидеть реальное состояние стен, полов, коммуникаций.
Задача предварительного осмотра — заметить максимум дефектов до того, как будут потрачены деньги. Даже если часть проблем всё равно обнаружится позже, лучше узнать заранее хотя бы о некоторых и заложить финансовый запас.
Щиток установлен высоко — чтобы снять показания, придётся каждый раз лезть на стремянку. А труба вынуждает опускать потолок — надо переделывать
Какие инструменты пригодятся для осмотра
Профессиональный осмотр требует специального оборудования. Но кое-что можно выяснить и самостоятельно. Для этого понадобятся:
- фонарик (можно воспользоваться телефоном);
- уровень или прави́ло длиной 1,5–2 метра — инструмент, который показывает отклонения стен и пола от вертикали или горизонтали;
- влагомер — портативный прибор, который определяет процент влажности в стене или полу;
- тепловизор (можно взять в аренду) — приспособление, которое показывает распределение температур на поверхности: мостики холода, промерзающие откосы, неработающий тёплый пол;
- лист бумаги любого формата;
- костяшки пальцев или ручка отвёртки.
Стены
Трещины: косметические или конструктивные
Большинство трещин в квартирах — косметические: они появляются в штукатурке или шпаклёвке из-за усадки дома, перепадов температуры или некачественной отделки. Обычно такие трещины тонкие, неглубокие и не меняются со временем.
Стены из пазогребня — тонкие и звукопроницаемые. Проём сформирован неправильно, а закладная стоит там, где она по технологии вообще не нужна.
Насторожиться стоит, если трещина:
- широкая и проходит через всю стену;
- идёт по диагонали от угла окна или двери;
- увеличивается со временем;
- видна одновременно с обеих сторон стены.
Такие признаки могут говорить о проблемах с конструкцией здания. Здесь лучше не гадать и пригласить на осмотр специалиста.
Отдельная история — гипсокартон, установленный поверх конструктивных трещин.
Павел Дынай, LABRemont:
«В нашей практике бывали подобные случаи. Начинаем снимать отделку, а там расширенные проёмы без всякого усиления: ни балки, ни перемычки, а без них стена держится на честном слове. Серьёзные трещины в стенах, а сверху всё зашито гипсокартоном, и повреждений не видно».
Простукивание штукатурки
Проверка делается костяшками пальцев или ручкой отвёртки. Ровный глухой звук — штукатурка плотно прилегает к стене, пустот нет. Звонкие участки или ощущение пустот в стене говорит об отслоении штукатурки.
Команда «Атлон ФМ»:
«Особенно часто такая проблема встречается в старых квартирах. Стены выглядят идеально, а после начала ремонта выясняется, что половину штукатурки придётся сбивать и делать заново».
Плесень и грибок
Грибок часто выдаёт себя характерным запахом сырости, даже когда глазами его не разглядеть. Нелишним будет буквально понюхать стык стены и пола — там, где плинтус прилегает к полу.
Особое внимание следует обратить на углы комнат, откосы окон, участки за мебелью и стены, обращённые к улице. Любые пятна, вздутия или небольшие изменения цвета могут оказаться признаками скрытой плесени.
Ржавые металлические элементы, не обработанные застройщиком, аукнутся пятнами на обоях.
Ровность стен
Самый простой способ проверить, насколько ровные стены по вертикали, — приложить уровень или прави́ло длиной не меньше 1,5–2 метров. В старом фонде небольшие отклонения встречаются почти всегда.
Разница в несколько миллиметров — нормальная ситуация, которая легко исправляется отделкой. А вот когда отклонение от вертикали измеряется в сантиметрах или стена ощутимо «волнистая» — может возникнуть проблема с установкой встроенной мебели или укладкой крупноформатной плитки.
Перепланировка
Первый признак переустройства — несоответствие фактической планировки документам. Если квартира выглядит иначе, чем на плане БТИ или в техническом паспорте, стоит выяснить, какие вносили изменения и согласовывали ли их.
Другие настораживающие признаки — странные выступы на полу или потолке, различие материалов в одной стене, следы заделанных проёмов или необычная геометрия помещений.
Проблема не в самом факте перепланировки: многие изменения вполне законны. Опасность возникает, если без согласования были затронуты несущие конструкции. В таком случае новый собственник может получить от управляющей компании требование вернуть квартиру в исходное состояние. Любые подозрения на перенос стен лучше проверять по документам.
Пол
Состояние стяжки и неровный пол
Скрип, вздутие ламината, расхождение швов — эти нюансы могут предупреждать о проблемах со стяжкой под напольным покрытием.
Даже если напольное покрытие выглядит хорошо и не скрипит, часто под ним скрываются дефекты, которые после демонтажа пола вынуждают полностью менять стяжку. В кирпичных домах под полом могут обнаружиться пустоты в кладке, которые потребуют усиления, — а это серьёзная статья расходов. Самое обидное — предусмотреть затраты без вскрытия пола невозможно.
Проверить стяжку без вскрытия можно двумя способами: простукать пол костяшками пальцев — пустой звук говорит о пустотах внутри — и приложить уровень, чтобы увидеть перепады высот.
Тёплый пол от предыдущих хозяев
Если в квартире есть тёплый пол и вы планируете его оставить, включите терморегулятор и проверьте работу тепловизором: какие зоны нагреваются равномерно, а какие остаются холодными.
Павел Дынай, LABRemont:
«Часто плиточники при затирке швов повреждают кабель тёплого пола ножом. Жильцы не готовы или не хотят заново возиться — нанимать мастера, перекладывать плитку — и просто смиряются. Но факт остаётся фактом: заявленного тёплого пола нет».
Потолок
Следы протечек
Следы затоплений проявляются даже после косметического ремонта. Стоит внимательно осмотреть потолки в углах и в областях стыков плит, места прохождения стояков. Иногда поверхность выглядит ровной, но отличается по оттенку или фактуре.
Подозрительные признаки:
- локально окрашенные участки стен или потолка, отличающиеся по цвету или фактуре;
- новые обои только на одной стене;
- заметные различия в структуре отделки.
Если возникают сомнения, лучше прямо спросить хозяина, не случалось ли затопления, и оценить реакцию.
Натяжной потолок
Натяжное полотно — работающий способ сокрытия дефектов, поэтому лучше заглянуть повыше и добраться до перекрытия. Простой способ — снять один из точечных светильников, если они установлены, и посветить фонариком внутрь. Можно почувствовать запах плесени, увидеть следы протечек.
Если точечных светильников нет — осмотрите весь периметр по стенам: нет ли следов протечки, которые идут сверху вниз и скрыты натяжным полотном.
Окна и откосы
Проблемные откосы встречаются не только в старых квартирах, но и в новостройках. Даже если швы выглядят качественно запененными и загерметизированными, стоит проверить их внимательнее. Любые отслоения краски на откосах, пятна, изменения цвета — признак повышенной влажности.
Чтобы понять, дует ли из окна, приложите лист бумаги к стыку между окном и откосом. Если он шевелится — есть сквозняк, который рукой можно не почувствовать.
Зимой можно проверить мостики холода или места промерзания с помощью тепловизора. Летом — обратить внимание на косвенные признаки:
- следы старой плесени в углах;
- потемнения на откосах;
- вздувшиеся обои возле наружных стен;
- жалобы жителей аналогичных квартир на сырость.
Коммуникации: трубы и проводка
Трубы
Базовое правило: трубы должны быть проложены строго по проекту. Мокрым точкам не место в жилых комнатах — только в кухне и санузле. Полотенцесушитель за пределами ванной комнаты — нарушение. Трубы без теплоизоляции или нестандартные разводки и соединения, замурованные в стенах, сторонние трубы и незаконные врезки — риск серьёзных последствий.
Павел Дынай, LABRemont:
«Однажды во время ремонта в центре города при полностью отключённой воде начала мокнуть стена. После вскрытия выяснилось, что в кирпичную кладку был замурован стояк с незаконной врезкой, который стал подтекать. Если бы инцидент произошёл после завершения финишной отделки дорогими материалами, последствия были бы куда серьёзнее».
Нет компенсаторов на трубах горячей воды и обратки
Важное правило: любые инженерные соединения должны быть либо открыты, либо доступны через ревизионный люк. Соединения, спрятанные в стенах, — всегда риск потенциальной протечки.
Проводка
Электрика может работать нормально, но кабель при этом быть изношенным или иметь очаги обугливания в распределительных коробках. Под обоями этого не увидишь.
Если замена электрики не входила в планы нового владельца, но после демонтажа обнаружился алюминиевый кабель или следы перегрева — работы неизбежны. Закладывайте их в смету и бюджет заранее.
Электрика переделана с разводкой по потолку
Что скрывают «идеальные» квартиры
Отдельный тревожный сигнал — ремонт сделали совсем недавно и сразу же выставили квартиру на продажу. Это может означать, что строители нарушали технологию: клеили обои на невысохшие стены, укладывали ламинат на сырую стяжку.
Признаки, которые должны насторожить:
- новые обои на одной стене и старые на других;
- часть потолка свежеокрашенная, часть — нет;
- ламинат вздут или отчётливо скрипит;
- пахнет сыростью, хотя в квартире чисто;
- есть следы влаги возле плинтусов.
Не стесняйтесь спрашивать, когда делался ремонт, при каких обстоятельствах появились пятна, случались ли затопления. Вопрос, который на первый взгляд может показаться глупым, убережёт от дорогой проблемы.
Команда «Атлон ФМ»:
«Свежий ремонт иногда как раз должен настораживать: хозяева могли перед продажей квартиры быстро перекрасить стены или переклеить обои в проблемных местах, чтобы скрыть старые дефекты».
Что обнаружится только после демонтажа
Часть дефектов при всём желании невозможно обнаружить до начала работ. К этому нужно быть готовым финансово.
Вот что чаще всего обнаруживается в старом фонде после демонтажа:
- алюминиевая проводка, непригодная к использованию в жилых помещениях, обугленный или изношенный кабель;
- разрушенная стяжка, которую нужно полностью менять;
- пустоты в кирпичной кладке, требующие усиления металлоконструкциями и специальными составами;
- серьёзные трещины, скрытые гипсокартоном или штукатуркой;
- скрытые стояки и незаконные врезки, спрятанные в стенах.
Чек-лист: осматриваем квартиру перед покупкой и ремонтом
До входа в квартиру
- Осмотрите фасад дома: нет ли трещин, перекошенных оконных проёмов, разрушений над окнами.
- Оцените состояние подъезда: общее состояние, следы протечек, сырость, запахи.
Стены
- Сравните фактическую планировку с планом БТИ. Несоответствия — повод проверить законность перепланировки.
- Осмотрите все стены на наличие трещин. Если трещина диагональная от угла окна или двери, широкая или видна с обеих сторон — нужен специалист.
- Простукайте стены костяшками пальцев. Звонкий или «пустой» звук говорит об отслоении штукатурки.
- Проверьте углы, откосы и стены, выходящие на улицу, на наличие пятен, вздутий, изменений цвета.
- Понюхайте стыки стены и пола: запах сырости говорит о грибке, даже если поверхность чистая.
- Приложите уровень к стенам. Отклонение, измеряемое в сантиметрах, — проблема, особенно если планируется установка встроенной мебели.
Пол
- Пройдитесь по всему полу. Скрип, вздутие ламината, расхождение швов — признаки проблем со стяжкой.
- Простукайте пол. «Пустой» звук означает пустоты под стяжкой.
- Проверьте перепады уровнем.
- Если есть тёплый пол — включите терморегулятор и проверьте тепловизором равномерность нагрева.
Потолок
- Осмотрите потолки возле углов, стыков плит и мест прохождения стояков на наличие пятен и следов протечек.
- Обратите внимание на участки стен и потолка, отличающиеся по оттенку или фактуре.
- Если есть натяжной потолок — снимите точечный светильник и осмотрите с фонариком. Запах плесени или следы влаги — тревожный знак.
- Осмотрите стены по всему периметру под натяжным потолком.
Окна и откосы
- Осмотрите откосы на наличие потемнений, отслоений краски, пятен.
- Проведите тест с листом бумаги у стыка окна и откоса.
- Проверьте углы возле наружных стен на следы плесени.
- Если осмотр происходит зимой — используйте тепловизор для выявления мостиков холода.
Коммуникации
- Проверьте, куда идут трубы. Мокрые точки должны быть только на кухне и в санузле.
- Убедитесь, что полотенцесушитель находится в ванной, а не за её пределами.
- Осмотрите все доступные соединения труб. Скрытые соединения должны быть в доступе через люк-ревизию.
- Проверьте, нет ли труб без теплоизоляции, замурованных в стены.
- Загляните во все ревизионные люки с фонариком.
Коротко о главном
Даже если вы осмотрели квартиру самым внимательным образом — всегда имейте финансовый запас в размере минимум 10–15% от сметы в новостройке и 20% — в старом фонде. По опыту наших экспертов, неприятные сюрпризы обнаруживаются на каждом втором объекте. Чем раньше вы о них узнаете, тем дешевле обойдётся исправление.
Если сомневаетесь в собственных силах — привлеките специалиста до покупки квартиры или начала ремонта. Стоимость такого осмотра несравнима с затратами на исправление незамеченных проблем после финишной отделки.