Планируя отпуск у моря, многие путешественники по привычке ищут туры в формате «all inclusive». Однако в Грузии классический «всё включено» практически отсутствует — и это не упущение отельеров, а продуманная особенность местного туристического рынка. Грузия предлагает совершенно иную философию отдыха, где вместо закрытой территории резорта вас ждут сотни колоритных ресторанов, чистейшие пляжи Аджарии и уникальные экскурсионные маршруты.
Мы в Groundz Estate часто помогаем клиентам, которые изначально приезжают сюда просто отдохнуть, а в итоге принимают решение остаться или выгодно инвестировать в курортную недвижимость. В этой статье мы расскажем, почему отсутствие традиционного «все включено» — это огромное преимущество для инвесторов и как устроен рынок премиального отдыха в Грузии сегодня.
Коротко
- Классический «all inclusive» в Грузии заменяют премиальные апарт-отели под управлением международных брендов.
- Туристический поток растет рекордными темпами: только Аджарию в 2024 году посетили 4,3 млн туристов, что на +25,3% больше предыдущего года.
- Иностранцы могут приобретать несельскохозяйственное жилье и землю абсолютно без ограничений, а оформление права собственности занимает всего от 15 минут.
- Покупка недвижимости на сумму от $150 000 дает право на получение ВНЖ Грузии для всей семьи.
- При сдаче недвижимости в аренду вы платите всего 5% налога на доход, а при владении объектом более 2 лет налог на продажу составляет 0%.
Почему Грузия отказывается от классического формата все включено
Традиционный формат «all inclusive» привязывает туриста к территории одного отеля, искусственно ограничивая его в знакомстве с местной культурой и гастрономией. В Грузии, где кулинарные традиции возведены в абсолютный культ, закрывать гостей в стенах одной гостиницы просто не имеет смысла. Туристы хотят пробовать аутентичную кухню в разных ресторанах, путешествовать по горам и винодельням, а не проводить весь отпуск у одного бассейна.
Для инвесторов такое положение дел — колоссальное преимущество. Отсутствие монополии гигантских отелей-резортов стимулирует спрос на качественные апартаменты и брендовые апарт-отели. Поток гостей распределяется по частному сектору и премиальным комплексам, гарантируя стабильную загрузку владельцам недвижимости. Например, в 2024 году только Аджария приняла 4,3 млн туристов, показав прирост на +25,3%, и этот поток продолжает расти.
Брендовые апарт-отели как лучшая альтернатива для отдыха и инвестиций
Вместо закрытых пансионатов в Грузии активно развивается формат брендовых резиденций и апарт-отелей под управлением мировых гостиничных сетей. Это дает гостям безупречный пятизвездочный сервис, развитую инфраструктуру (бассейны, спа, рестораны, консьерж-сервис), а собственникам — высокий пассивный доход без необходимости самостоятельно заниматься управлением.
В нашем портфеле собраны лучшие предложения в этом сегменте. Например, в курортном Гонио строится высококлассный комплекс NEXT Radisson Blu класса 5 звезд. Стартовая стоимость студий здесь начинается от $108 000, а односпальные апартаменты обойдутся от $180 000 (актуальные цены всегда уточняйте у менеджера). Прогнозируемый показатель доходности ROI составляет внушительные 11,2–11,8%. Также в Гонио заходит масштабный проект Eagle Hills Gonio.
В самом Батуми отличной альтернативой выступает проект Blue Sky/Holiday Inn, где управляемые апартаменты приносят владельцам около 12% годовых. Также заслуживают внимания такие комплексы, как RED на Новом Бульваре, дизайнерский OKTO Art House со студиями от ~$1540/м², а также проекты NEXT Magnolia и History. В Чакви доступен комплекс Rogantini, где жилье сдается полностью под ключ по цене от ~€2080/м² (актуальное уточняйте у менеджера).
Гайд «Переезд в Грузию» — бесплатно. чек-лист: документы, банк, ВНЖ, жильё — собрали в одном PDF. Забрать гайд в Telegram
Собственная вилла у моря или земля под застройку: тренды рынка
Если вы ищете уединения и максимального комфорта, альтернативой отелям становится покупка собственного дома или земельного участка. Земля в курортных регионах Грузии дорожает рекордными темпами. Статистика показывает, что цены на земельные участки в пригороде Батуми за период с 2010 по 2025 годы выросли на невероятные +600–700%. Реальный кейс из практики: один из участков за 11 лет подорожал на +833%, поднявшись в цене со $18 000 до $150 000.
К нам часто приходят инвесторы, желающие приобрести землю под строительство виллы у моря. Мы помогаем подобрать участки в перспективных локациях, например, в Натанеби, где стоимость земли начинается всего от $20 000 (актуальное уточняйте у менеджера). Для тех, кто предпочитает готовые премиальные решения, доступен проект VR Шекветили, где студию можно приобрести от ~$129 000 с ожидаемой внутренней нормой доходности IRR 10–15%. В Тбилиси также заходит крупнейший международный девелопер Eagle Hills (EMAAR), предлагая виллы в проекте Eagle Hills Riverside по цене от $115 000 до роскошных резиденций за $1.25M.
В Тбилиси инвесторов также привлекает район Исани. По данным Cushman & Wakefield, средняя цена квадратного метра здесь составляет $1188/м², а за 2024 год было зафиксировано 4664 сделки с ежегодным ростом цен около ~+6,6%. В этом районе мы предлагаем рассмотреть жилой комплекс OMNIA Исани с односпальными апартаментами от ~$78 900, проект HISNI со студиями от ~$81 000, апарт-отель NEXT Oriental с доходностью около 12% в год, а также проекты NEXT DownTown в Авлабари и VR Крцаниси (актуальные цены уточняйте у менеджера).
Как устроена покупка недвижимости и получение ВНЖ в Грузии
Грузинское законодательство максимально дружелюбно к иностранным покупателям. Иностранец может приобретать несельскохозяйственное жилье и землю абсолютно без ограничений. Процесс оформления сделки прозрачен и безопасен: регистрация права собственности в Доме Юстиции занимает всего от 15 минут. При этом в стране полностью отсутствует валютный контроль, а ведущие банки, такие как Bank of Georgia, TBC, Liberty и Credo, предлагают нерезидентам ипотечные программы со ставкой 8–12% и первоначальным взносом в размере 30–40%.
Приятным бонусом при покупке недвижимости является возможность легализации в стране. С 1 марта 2025 года минимальный порог инвестиций для получения государственного ВНЖ через недвижимость составляет от $150 000 (ранее лимит составлял $100 000). Мы в Groundz Estate предлагаем оформление статуса под ключ, которое состоит из 7 простых шагов. Процедура может пройти в ускоренном темпе за ~2 недели (стоимость пошлин составит $1000) или в стандартном режиме за ~1 месяц (стоимость $700). Сама пластиковая карта ВНЖ выдается всего через ~5 рабочих дней после одобрения заявки.
Для подачи заявления вам понадобятся лишь заграничный паспорт, договор купли-продажи и выписка из Единого реестра недвижимости сроком действия не более 3 месяцев. Наша команда полностью берет на себя подготовку документов и сопровождение на всех этапах. Отметим, что существуют и другие основания для получения ВНЖ: работа, учеба или воссоединение семьи (например, через ребенка при подтвержденном доходе родителя не менее 5000 GEL в год).
Гайд «Переезд в Грузию» — бесплатно. чек-лист: документы, банк, ВНЖ, жильё — собрали в одном PDF. Забрать гайд в Telegram
Налоги, доходность и почему стоит инвестировать прямо сейчас
Грузия привлекает инвесторов со всего мира своей сверхлояльной налоговой системой. Здесь действует 0% налог на покупку и владение недвижимостью в большинстве случаев. Если вы решите сдавать апартаменты в аренду, налог на доход составит всего 5%. При перепродаже объекта более чем через 2 года владения налог на прирост капитала равен 0% (если продать раньше двух лет, ставка составит 20%). Для ведения бизнеса в стране предусмотрен статус ИП «малый бизнес» со ставкой всего 1%, а также действует эффективная «эстонская» модель распределения прибыли со ставками 0/15%.
Помимо жилой недвижимости, на рынке представлены высокодоходные коммерческие объекты. Например, в комплексе BCC (Batumi Country Club) доступно коммерческое помещение площадью 267 м² стоимостью $347 000 с прогнозируемой доходностью от аренды на уровне 12,5–23% (актуальное уточняйте у менеджера).
Наша компания Groundz LLC (REG ID 446978129) работает на рынке Грузии уже более 10 лет, опираясь на 14-летний опыт команды и сотни успешных сделок в Батуми и Тбилиси. Наши офисы расположены в Батуми на улице Метакса 2А и на Кипре в Лимассоле. Мы руководствуемся принципом «не продаём мечту», а предлагаем только проверенные, ликвидные и юридически чистые объекты. Мы предлагаем своим клиентам уникальное УТП: 0% комиссии с покупателя благодаря прямым контрактам со всеми ведущими застройщиками. Наша команда обеспечивает полное юридическое сопровождение, а сделка под ключ занимает всего 2–3 недели. Для инвесторов мы бесплатно проводим проверку любого выбранного объекта по Единому государственному реестру. Если вы планируете ремонт в приобретенной квартире, мы также помогаем организовать ремонт под ключ, средняя стоимость которого составляет ~$900–1100/м².
Частые вопросы
Действительно ли в Грузии нет отелей «все включено»?
Классический формат «all inclusive» здесь практически не развит, так как туристы предпочитают разнообразие местной кухни и активные путешествия. Вместо этого рынок предлагает премиальные апарт-отели с пятизвездочным сервисом под управлением мировых брендов.
Каковы условия получения ВНЖ при покупке жилья?
С 1 марта 2025 года порог инвестиций для получения ВНЖ составляет от $150 000. Оформление занимает от 2 недель до 1 месяца, а сам пластиковый документ выдается за ~5 рабочих дней после одобрения.
Какие налоги нужно платить при покупке и сдаче недвижимости в аренду?
Налог на покупку и владение составляет 0%. Налог на доход от сдачи в аренду — всего 5%. При продаже объекта после 2 лет владения налог также равен 0%.
Сколько времени занимает оформление сделки купли-продажи?
Регистрация права собственности в Доме Юстиции занимает всего от 15 минут. При поддержке специалистов Groundz Estate вся сделка под ключ оформляется за 2–3 недели.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Цены, ставки и условия указаны на момент подготовки и могут меняться — актуальное уточняйте у менеджера.
👉 Подписаться на наш Telegram-канал