Видели, сколько стоит недостроев?.. Потому что люди не рассчитали заранее свои силы и финансы.
Может показаться странным, но огромное количество людей в нашей стране не делают тех вещей, о которых мы скажем ниже, а потом «попадают» на большие штрафы, сложности с легализацией построек и прочие неприятности.
В статье расскажем, с чего начать строительство частного дома, а поможет нам в этом Сергей Кириллов из компании «Построй себе дом».
Проверяем участок
Перед строительством важно убедиться, что участок юридически подходит для строительства жилого дома. Проверьте категорию земли, вид разрешённого использования, где проходят точные границы участка (и выделены ли они вообще), обременения и зоны с особыми условиями использования территории.
Эти сведения можно увидеть в выписке ЕГРН, ГПЗУ, ПЗЗ и на публичных кадастровых ресурсах. Если границы участка не уточнены, забор соседей нельзя считать точным ориентиром, а значит, возрастает риск споров при регистрации дома.
Обязательно оцените возможность подъезда для техники: достаточно ли места для тяжелых машин. Часто бывает, что люди забывают сделать такую простую вещь, а потом возникают проблемы, особенно если участок находится в труднодоступном месте.
Разметьте, где можно разместить дом, установить септик, скважину, парковку, дренаж и зону, временно отведенную под строительные нужды.
Главная причина проблем — участок оценивают по внешнему виду, а не по документам. Ровная площадка и хорошая дорога не означают, что дом можно поставить именно там, где хочется. Участок может попадать в охранную зону, иметь ограничения по высоте, пятну застройки или подключению коммуникаций.
Перед покупкой или началом работ нужно запросить выписку ЕГРН и проверить соответствие фактических границ кадастровым. Если есть сомнения, лучше заказать вынос границ в натуру у кадастрового инженера. Это дешевле, чем переносить фундамент или спорить с соседями после заливки бетона.
Важно сразу заложить место под инженерные сооружения, потому что септик, скважина и дом имеют взаимные санитарные и эксплуатационные ограничения,
— Сергей.
Занимаемся геологией
Прежде, чем разрабатывать проект дома, необходимо провести исследование участка. Базовый минимум — ГПЗУ, топографическая съёмка, инженерно-геологические изыскания и определение доступных коммуникаций.
ГПЗУ отразит градостроительные ограничения и допустимые параметры застройки. Топосъёмка помогает правильно расположить дом на нучастке, учитывая уклоны, канавы, дороги, деревья и коммуникационные сети. Геология показывает состав грунтов, уровень грунтовых вод и условия для выбора фундамента. Без этих данных фундамент часто выбирают «как у соседей», что не учитывает фактическую нагрузку и особенности участка. Технические условия по электричеству, газу, воде и канализации также лучше уточнить до окончательного согласования проекта.
Экономия на изысканиях часто выглядит привлекательно только до первой переделки. Проектировщик не может составить проект, не имея исходных данных.
Если неизвестен грунт, невозможно корректно подобрать фундамент и оценить риски морозного пучения, просадки или подтопления. Если нет топосъёмки, дом могут посадить неудобно относительно въезда, рельефа и будущего водоотвода. Если нет ГПЗУ, можно нарушить градостроительные ограничения.
В общем, нужно проектировать дом «под участок», а не участок «впихнуть» в проект дома мечты,
— Сергей.
Составляем техзадание
Как живет ваша семья? Сколько вам нужно спален, какой площади кухня, будет ли она совмещена вместе с гостиной или столовой, необходим ли кабинет, открытая или закрытая терраса и прочие важные вопросы обязательно необходимо продумать заранее.
Будете ли вы жить в доме круглый год? Если да, то утепление и отопление дома, водоснабжение и канализация – все инженерные коммуникации будут совсем другими, нежели чем если вы приезжаете в дом только летом.
Типовой проект можно использовать, но его нужно адаптировать к участку, грунтам, условиям «на местности». Индивидуальный проект дороже на старте, но снижает риск неудобной планировки и противоречий в ходе строительства. На этом этапе также стоит определить материалы стен, тип перекрытий, кровлю и общий архитектурный облик.
Дом должен учитывать ваш актуальный образ жизни, а также перспективы его изменений. Импровизация на стройке – худшее, что можно придумать как для строителей, так и для хозяев,
— Сергей.
Продумываем инженерные коммуникации
Фасад дома, зеленая лужайка перед ним, надувной бассейн – это прекрасно, но самое важное, чтобы перед началом строительства вашего дома вы понимали, как в нем будет устроено отопление, проветривание, водоснабжение и отвод стоков. Трассы, вводы, котельная, вентиляция – все это закладывается до отделки и в свою очередь влияют на планировку.
Для домов постоянного проживания нужно уделить особое внимание отоплению, качеству окон, заложить запас прочности для инженерных коммуникаций, продумать дренаж и отвод дождевой воды.
Решения по инженерии лучше принимать до начала фундамента, потому что многие вводы проходят в дом снизу.
Причина проблем с инженерией обычно одна: системы рассматривают отдельно от дома. Например, котельную рисуют слишком маленькой, про вентиляцию забывают, а место под коллектор появляется уже после разводки труб. Такой подход приводит к неудобному обслуживанию, лишним коробам, потерям пространства и переделкам.
Инженерные решения должны быть частью проекта, продуманы спонтанно, а не хаотично как бог на душу положит. Хотите надежный дом – обращайтесь к профессионалам, не доверяйте сомнительным бригадам,
— Сергей.
Рассчитываем смету и прикидываем график
В смету вносятся все расходы, которые вы предполагаете понести во время строительства + обязательно статья на непредвиденные расходы, 10-20% от общей суммы.
В неё включают подготовку участка, временную дорогу, бытовку, геологию, проект, фундамент, стены, кровлю, окна, инженерные системы, фасад, отделку и благоустройство. Отдельной строкой считают доставку, разгрузку, хранение материалов, вывоз мусора и аренду техники.
График работ нужно связать с сезонностью и технологическими паузами. Бетонные, кладочные, кровельные и отделочные процессы имеют разные требования к погоде и влажности. Закупки лучше планировать по этапам, чтобы материалы не лежали месяцами под дождём или снегом.
Главная причина перерасхода — смета без детализации. «Дом под ключ» — это хорошо для рекламы, а для жизни хуже не придумать.
В смете должны быть единицы измерения, объёмы, цены за работу и материалы. Резерв заложите обязательно, себе же скажете спасибо в итоге. График работ поможет заказывать материалы вовремя, особенно такие, к которым есть требования по хранению,
— Сергей.
Уведомляем государство
Для ИЖС действует уведомительный порядок: перед строительством подают уведомление о планируемом строительстве, а после завершения — уведомление об окончании. Перед подачей уведомления параметры дома должны совпадать с ГПЗУ, ПЗЗ и проектными решениями.
После юридической проверки выбирают подрядчика и фиксируют договор. В договоре должны быть состав работ, сроки, стоимость, этапы оплаты, гарантия и порядок приёмки. Особое внимание нужно уделить скрытым работам: армированию, гидроизоляции, утеплению, кровельным узлам и инженерным вводам. Их принимают до закрытия бетоном, кладкой, стяжкой или отделкой.
Обязательно контролируйте подрядчика на всех важных этапах работ, потому что многие дефекты невозможно увидеть без вскрытия коммуникаций. Фотографируйте работы и сохраняйте документы: архив пригодится вам в случае поломок или споров. Если не уверены, что сможете сами оценить качество работ, закажите технадзор,
— Сергей.
Подписывайтесь на канал РЕХАУ и получайте больше полезной информации о строительстве, недвижимости и ремонте!
И об окнах, конечно.