Власти Эстонии сделали важный шаг в направлении ужесточения правил на рынке недвижимости. Недавно правительство страны одобрило новый законопроект, который кардинально изменит условия приобретения объектов недвижимости для целого ряда иностранцев. Ожидается, что эти меры вступят в силу в 2027 году и коснутся в первую очередь граждан Российской Федерации и Республики Беларусь.
Кого коснутся новые ограничения?
Нововведения направлены на тех, у кого нет прочной юридической связи с Эстонией. Согласно одобренному документу, покупать жилую и коммерческую недвижимость в республике не смогут россияне и белорусы, если они не имеют долгосрочного вида на жительство (ВНЖ) или статуса постоянного резидента (права на постоянное проживание).
Кроме того, запрет будет распространяться не только на физических лиц. Под ограничения попадают и компании, зарегистрированные в России и Беларуси, а также любые юридические лица из других стран, которые фактически находятся под контролем граждан этих государств. Это означает, что схема покупки через подставные фирмы за пределами РФ и РБ также будет перекрыта новыми правилами.
С чем связаны такие меры?
Принимая этот закон, эстонское правительство руководствуется соображениями национальной безопасности. В официальном сообщении подчеркивается, что основной целью поправок является снижение потенциальных рисков. Власти опасаются, что объекты недвижимости могут использоваться в интересах иностранных спецслужб для ведения разведывательной деятельности, проведения операций психологического влияния, подготовки диверсий или размещения позиций вблизи стратегически важных объектов и инфраструктуры. Таким образом, новый закон рассматривается как инструмент защиты государственного суверенитета и безопасности границ.
Что именно запрещается покупать?
Мораторий на сделки будет действовать на всей территории Эстонской Республики. Он охватывает широкий спектр активов. В перечень попадают не только обычные жилые квартиры и дома, но также и земельные участки, право застройки (суперфиций), а также приобретение долей в объектах недвижимости. Проще говоря, практически любые операции, связанные с получением прав на квадратные метры или землю для граждан из РФ и РБ без местного статуса, окажутся под полным запретом.
Будет ли закон действовать "задним числом"?
Важный нюанс, который стоит отметить: закон не имеет обратной силы. Это значит, что вся недвижимость, которая уже была куплена россиянами и белорусами до вступления поправок в силу, останется в их собственности. Государство не планирует изымать или пересматривать права на уже совершенные сделки. Однако с 1 января 2027 года (после утверждения парламентом) заключать новые контракты станет невозможно, за исключением редких и строго оговоренных случаев.
Исключения из правил и возможные послабления
Несмотря на жесткость формулировок, разработчики закона оставили лазейку для исключительных ситуаций. В особых обоснованных случаях правительство Эстонии может дать индивидуальное разрешение на проведение сделки. Чтобы получить такое добро, покупатель должен будет доказать, что приобретение не противоречит целям и духу установленных ограничений и не несет угрозы государственным интересам. При этом граждане РФ и РБ по-прежнему смогут свободно арендовать жилье — эта возможность сохраняется в полном объеме.
Пример Финляндии и опыт соседей
Эстония решила действовать в едином ключе с соседними государствами. Как заявил министр внутренних дел Игор Таро, республика перенимает опыт Финляндии и Латвии, где аналогичные системы запретов уже были введены ранее. Однако стоит отметить разницу в подходах: в Финляндии ограничения касаются только земли и участков с постройками, тогда как россияне и белорусы там по-прежнему могут приобретать квартиры. Эстонский подход в этом плане более строгий и тотальный.
Как изменится рынок недвижимости?
По предварительным оценкам эстонских властей, нововведения не окажут серьезного влияния на экономику страны и состояние рынка жилья. По статистике, новые правила могут ежегодно затрагивать около 600 сделок купли-продажи, что не является критическим объемом для республики.
Для сравнения: еще весной прошлого года в Эстонии насчитывалось около 37 тысяч собственников-россиян и почти 900 белорусов. При этом порядка 70 тысяч россиян и более 1,2 тысячи белорусов имели долгосрочные ВНЖ и, соответственно, не попадут под действие этого запрета. Таким образом, реальное число потенциальных покупателей, которых коснется закон, весьма ограничено.
Дальнейшие этапы принятия
Сейчас одобренный кабмином законопроект направлен на рассмотрение в парламент страны (Рийгикогу). Именно депутатам предстоит окончательно решить судьбу данного документа. Если законодательное собрание поддержит инициативу, то новый режим покупки недвижимости начнет действовать с 1 января 2027 года. До этого момента у граждан России и Беларуси еще есть время для совершения сделок по текущим правилам, если они планируют приобрести жилье без получения статуса постоянного резидента.