Продаёте квартиру, купленную три года назад, за 3 500 000 ₽. Купили её за 2 800 000 ₽. Налог по формуле (3 500 000 − 2 800 000) × 13% = 91 000 ₽. Но есть как минимум три ситуации, в которых эти 91 000 ₽ не придётся отдавать государству, даже если пятилетний срок владения ещё не истёк.
Чаще всего продавец узнаёт про эти правила уже после сделки — когда декларация 3-НДФЛ готова, а сумма к доплате неприятно удивляет.
Общее правило: 5 лет
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налога — пять лет. Если квартира продана раньше, с разницы между ценой продажи и ценой покупки (или с полной суммы дохода, если расходы подтвердить нечем) удерживается НДФЛ.
Три года вместо пяти: когда это законно
Сокращённый трёхлетний срок действует в четырёх случаях:
- Единственное жильё. Если на момент продажи у собственника или его супруга нет другой квартиры или дома — либо новое жильё куплено не раньше чем за 90 дней до продажи старого — минимальный срок освобождения составляет 3 года, а не 5.
- Наследство или дарение от близкого родственника. Срок отсчитывается от даты открытия наследства или регистрации договора дарения, а не от даты фактического переоформления.
- Приватизация. Квартира, полученная в собственность через приватизацию, продаётся без налога уже через 3 года.
- Договор ренты (пожизненное содержание с иждивением). Тот же трёхлетний порог.
Ещё два способа обнулить налог без льготного срока
- Продажа не дороже покупки. Если цена продажи равна или меньше цены покупки и составляет не менее 70% кадастровой стоимости объекта, налоговой базы не возникает вовсе.
- Сделка дешевле 1 млн ₽. Продажа жилого объекта стоимостью менее 1 000 000 ₽ налогом не облагается.
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽. Если расходы на покупку подтвердить нечем, доход можно уменьшить на этот вычет. В кейсе из хука вычет почти покрыл бы всю налоговую базу — сумма к уплате свелась бы к минимуму.
Семьи с детьми: отдельная льгота
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения — при условии, что деньги пошли на покупку нового жилья большей площади или кадастровой стоимости до 30 апреля следующего года, а кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽.
Как считают налог, если платить всё же придётся
С 2025 года действует двухступенчатая шкала: доход от продажи имущества до 2,4 млн ₽ в год облагается по ставке 13%, а часть свыше этого порога — по 15%. Формула: 312 000 ₽ (2,4 млн × 13%) плюс 15% с суммы превышения. Для квартиры из хука вся сумма укладывается в 13-процентную ставку.
Новое условие 2026 года: непрерывность владения
С 2026 года изменился порядок отсчёта срока: если в цепочке владения был перерыв — квартиру продали, а потом купили обратно, — минимальный срок начинает считаться заново, с даты последней регистрации права. Пример: квартиру купили в 2015 году, продали в 2020-м без налога, выкупили обратно в 2023-м. При продаже в 2026 году НДФЛ платить придётся — прежний срок владения не засчитывается.
Что в итоге может сделать продавец
У владельца квартиры, купленной меньше 5 лет назад, есть варианты: дождаться истечения минимального срока — 5 или 3 года в зависимости от основания; продать с использованием вычета 1 000 000 ₽ или подтверждённых расходов на покупку; либо, если в семье двое и более детей, реинвестировать вырученные деньги в новое жильё и не платить налог вовсе. Каждый вариант даёт свою сумму к уплате: от 91 000 ₽ по общей ставке до нуля — при соблюдении условий льготы.
Информация актуальна на июль 2026 года; перед сделкой сверьтесь с действующей редакцией статьи 217.1 НК РФ и уточните свою ситуацию в личном кабинете ФНС.
Расчёт носит информационный характер и не является индивидуальной финансовой рекомендацией.
Разборы налогов на сделки с недвижимостью и авто выходят в канале «Покупки без лоха» — подпишитесь, чтобы не пропустить следующий разбор про вычеты и сроки владения.