Верховный суд окончательно запретил автоматический возврат недвижимости продавцам, на которых давили мошенники. Теперь суды обязаны проверять, знал ли покупатель о психологическом состоянии продавца, и только при доказанной недобросовестности покупателя сделка может быть отменена. Если же покупатель действовал добросовестно, квартира остаётся у него — это правило отныне распространяется на все подобные споры по стране.
Президиум Верховного суда во главе с председателем Игорем Красновым утвердил документ, включивший в себя два десятка ключевых правовых позиций, выработанных за период с 2022 по 2025 год. Этим решением высшая судебная инстанция фактически положила конец практике, известной как «схема Долиной», — способу отмены договоров купли-продажи жилья исключительно из-за того, что продавец находился в заблуждении.
Теперь суды больше не могут возвращать жильё продавцам только на основании того, что их заставили мошенники. Вернуть проданную недвижимость можно будет лишь в одном случае — если покупатель знал или хотя бы догадывался, что человек выставил квартиру на продажу, будучи под психологическим воздействием аферистов. При других обстоятельствах недвижимость останется у покупателя.
В пресс-службе Верховного суда пояснили, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не делает договор недействительным. Кроме того, суды обязаны учитывать интересы обеих сторон: защита должна предоставляться не только потерпевшему продавцу, но и добросовестному покупателю.
Вспомним «схему Долиной»
Название этой судебной практики происходит от громкой истории с элитной квартирой народной артистки Ларисы Долиной в московском районе Хамовники. Весной 2024 года певица стала жертвой телефонных мошенников, которые представились сотрудниками спецслужб и Росфинмониторинга. Аферисты убедили её, что некто собирается похитить её сбережения и якобы оформил кредит под залог её квартиры. Под психологическим давлением Долина перевела мошенникам 175 миллионов рублей и, следуя их инструкциям, организовала продажу своей квартиры в Хамовниках.
Квартиру за 112 миллионов рублей купила столичная бизнес-леди Полина Лурье. Спустя время артистка попыталась признать сделку недействительной, и суд первой инстанции встал на её сторону. Но затем Верховный суд отменил это решение и оставил квартиру в собственности покупательницы. Более того, Верховный суд указал, что Долина находится в спорной квартире незаконно. После этого Мосгорсуд вынес решение о выселении певицы, а также аннулировал регистрацию её дочери и внучки, проживавших там.
Что теперь должны доказывать продавцы?
Новые правила значительно усложняют жизнь тем, кто хочет вернуть проданную недвижимость. Согласно разъяснениям Верховного суда, сам факт обмана продавца третьими лицами больше не является основанием для автоматической отмены сделки. Судьям теперь предстоит оценивать не только заблуждение продавца, но и добросовестность покупателя, а также его реальную возможность распознать, что другая сторона действует под влиянием обмана.
Если после сделки или во время неё возникает спор, суд должен исследовать психическое состояние продавца именно на момент подписания документов, если на это ссылается истец. При этом уклонение от исследования его психического состояния может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.
Если же обман доказан и покупатель признан недобросовестным, то применяется двусторонняя реституция — стороны возвращают друг другу всё полученное по сделке, то есть продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. Но на практике деньги часто уже выведены мошенниками, и вернуть их становится невозможно.
Что будет с рынком недвижимости?
Как отмечает эксперт по недвижимости Москвы и Московской области, член Гильдии риелторов Москвы Андрей Веселаго, люди, которые ищут квартиры на вторичном рынке, до сих пор первым делом спрашивают, сколько лет продавцу. Он называет это феерической глупостью, но признаёт, что сейчас в подавляющем большинстве случаев первый вопрос при звонке по квартире — это возраст продавца.
По словам Веселаго, если звонит риелтор, который понимает ситуацию, он будет задавать дальнейшие вопросы и придумывать схему, как себя обезопасить. А вот обыватели, начитавшиеся интернета, лишают себя огромного количества абсолютно нормальной и ликвидной недвижимости, которой в полном праве распоряжаются возрастные люди, не находящиеся под воздействием мошенников. Они просто из страха себя этого лишают. При этом эксперт подчёркивает, что нет никакой корреляции между ведомыми людьми и их возрастом. По статистике МВД за прошлый год, чаще всего жертвами кибермошенников становятся граждане в возрасте от 25 до 44 лет, поскольку это, как правило, очень занятые люди, живущие очень быструю жизнь. А пенсионеров на рынке недвижимости стали бояться именно из-за дела Долиной и того, что раньше суды в случае с обманутыми продавцами часто вставали на их сторону.
Что говорят юристы?
Юристы предупреждают: несмотря на то, что Верховный суд поставил точку в этом вопросе, на местах суды ещё долго могут ориентироваться на прежнюю практику. Один из экспертов спрогнозировал, что «схема Долиной» будет жить ещё года три. Сразу все новые правила не заработают.
В Верховном суде также отметили, что при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности бывших супругов, суды должны выяснять, знал ли покупатель об отсутствии согласия второго собственника. Кроме того, договор дарения жилья тоже могут признать недействительным, если он был заключён для вывода имущества из-под требований кредиторов при банкротстве.
Отдельно подчёркивается, что при оценке споров учитывается добросовестность покупателя. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что в момент её совершения гражданин был не способен понимать значение своих действий. И теперь защита предоставляется обеим сторонам сделки в равной мере.
Что делать продавцам и покупателям?
Для продавцов, которые стали жертвами мошенников, новые правила означают, что просто рассказать о звонке аферистов и психологическом давлении недостаточно. Придётся доказывать, что покупатель знал или должен был знать об обмане. А это сделать крайне сложно, особенно если сделка проходила через риелторское агентство и все документы были оформлены должным образом.
Для покупателей, напротив, решение Верховного суда стало настоящей победой. Теперь они могут быть уверены: если они добросовестно приобрели квартиру и не знали о том, что продавец находится под влиянием мошенников, их право собственности будет защищено. Имущество больше не будут изымать у добросовестных приобретателей только потому, что продавец одумался и решил вернуть квартиру назад.
Принятый обзор ориентирует судебную систему на стабильность гражданского оборота и приоритетную защиту прав добросовестного покупателя. Тем самым исключается лазейка, которую ранее нередко использовали недобросовестные участники рынка и посредники для пересмотра уже состоявшихся сделок.
В пресс-службе Верховного суда подчеркнули, что обзор подготовили три коллегии Верховного суда РФ. В документе отражены правовые позиции о том, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания её недействительной.