Проходимость
KazanMall — один из самых хорошо документированных объектов по проходимости. На этапе запуска управляющая компания и рынок называли ориентир в 20 тыс. посетителей в день (в период пандемии). До открытия звучали более амбициозные ожидания на уровне 25–35 тыс. человек в день. В отраслевых публикациях именно этот диапазон и закрепился как базовая оценка для объекта. По итогам 2024 года посещаемость центра выросла на 30% относительно 2022 года, заявляла управляющий ТРЦ KazanMall Алена Волчкова.
МЕГА в открытых источниках выглядит как наиболее массовый объект по посещаемости в южной части города. Хотя точные актуальные цифры управляющая компания публично не раскрывает. В 2015 году руководство центра отчитывалось о рекорде суточной посещаемости в 63 тыс. человек. Среднесуточный трафик, по его оценкам, тогда составлял около 30 тыс. человек по будням и 60 тыс. по выходным. Позже рынок и сама МЕГА в основном говорили уже не о конкретном числе, а о сохранении сильного трафика. В свежих комментариях представитель МЕГИ отмечала рост посещаемости: во второй половине 2024 года трафик был на 10% выше, чем годом ранее. Это косвенно подтверждает сохранение сильного потока.
ТРЦ «Южный» в публичном поле выглядит как очень привлекательный районный центр с высоким, но более «ровным» трафиком. В 2020 году среднесуточная посещаемость оценивалась руководством ТЦ в 30 тыс. человек. Профильный портал shopandmall.ru обозначает для «Южного» трафик в 30-35 тыс. посетителей в сутки. В открытом доступе актуальная абсолютная посещаемость не раскрывается.
«ГоркиПарк» лучше всего описывается через проектные оценки и последующую рыночную динамику. На стадии запуска публиковалась оценка потенциальной аудитории в 45,6 тыс. человек и прогноз среднесуточной посещаемости на уровне 10–12 тыс. человек. В 2019 году в интервью и обзорах звучала цифра 15 тыс. посетителей в день. В shopandmall.ru оценивают трафик «ГоркиПарка» более консервативно: 8,1 тыс. человек в будни и 10,8 тыс. по выходным. «ГоркиПарк» — показательный пример районного ТЦ, где трафик набирается за счёт плотной жилой зоны и регулярного повседневного спроса.
ТРЦ «Проспект» в открытых источниках описан даже более конкретно: на карточке Malls.Ru указана посещаемость около 20 тыс. человек в день, проходимость рядом с ТЦ — около 40 тыс. человек в день, а автомобильный поток — около 90 тыс. машин в день. Это позволяет отнести «Проспект» к объектам районного формата с выраженным транзитным преимуществом: он не конкурирует с МЕГОЙ или KazanMall по масштабу, но хорошо работает на повседневном потоке и транспортной доступности.
Зона охвата и демография
Для арендатора важен не только общий трафик ТЦ, но и то, кто живёт рядом. Если вокруг плотная застройка, торговый центр получает регулярные визиты: за продуктами, детскими товарами, одеждой, сервисами и общепитом. Если объект стоит у крупной магистрали, он сильнее зависит от автомобильного и транзитного потока.
Мы оценили ближайшую зону спроса каждого ТЦ: сколько жителей могут добраться до него примерно за 5–10 минут на машине или общественном транспорте. Это не официальный статистический показатель, а авторская оценка на основе расположения, плотности застройки и транспортной доступности.
KazanMall работает на одну из самых плотных городских сред в этой части Казани. В 5–10 минутах езды от него, по нашей оценке, живёт примерно 220–320 тыс. человек: это не только ближайшие кварталы, но и часть прилегающих жилых зон, для которых KazanMall удобен как для регулярных покупок, так и для досуга. Плотная застройка и удобная городская связность делают его одним из самых ёмких объектов по короткой зоне охвата.
МЕГА находится в более автомобильной, чем пешеходной, среде. При высокой транспортной доступности её ближайшая зона 5–10 минут езды выглядит менее плотной, чем у KazanMall, и, по нашей оценке, составляет примерно 180–260 тыс. жителей. Это хороший объём для крупного регионального молла.
ТРЦ «Южный» стоит ближе к плотной жилой ткани и поэтому лучше собирает повседневный районный спрос. В радиусе 5–10 минут езды от него, по нашей оценке, проживает примерно 240–340 тыс. человек. Это одна из самых сильных зон короткого охвата в выборке: центр находится в удобной транспортной связке и может опираться как на ближайшие жилые кварталы, так и на соседние массивы юга Казани.
ТРЦ «Проспект» работает как компактный, но очень удачно расположенный районный объект. В его зоне 5–10 минут езды, по нашей оценке, находится около 200–290 тыс. жителей. Здесь на объём аудитории одновременно работают и соседняя жилая застройка, и мощный транспортный коридор проспекта Победы. За счёт этого «Проспект» получает не только локальный, но и транзитный поток.
«ГоркиПарк» имеет более локальную и компактную зону притяжения, чем Южный или KazanMall, но всё же остаётся заметным объектом для ближайшей жилой среды. В 5–10 минутах езды от него, по нашей оценке, живёт примерно 160–240 тыс. человек. Для районного ТЦ это достаточная база, особенно если объект опирается на регулярные визиты и повседневные покупки.
Аудитория
Чтобы описать аудиторию торгового центра, мы проанализировали не только на формат объекта, но и то, как он встроен в городскую повседневность: кто живёт рядом, кто приезжает специально, какие покупки здесь совершают чаще всего и как долго люди обычно остаются в ТЦ. Рыночные наблюдения по Казани показывают, что ядро посетителей торговых центров сегодня — это прежде всего люди 35–44 лет, а также активная группа 25–34 лет. Именно эти возрастные сегменты чаще всего формируют основной потребительский трафик в городе.
KazanMall прямо позиционируется как пространство для семьи и досуга, где «потребности целевой аудитории» реализуются не только в модных брендах, но и в «качественных развлечениях для всей семьи». Отсюда и портрет покупателя: это городской, довольно молодой и платежеспособный посетитель, который приходит не просто купить, а провести несколько часов в комфортной среде, часто вместе с семьёй.
МЕГА работает на более массового и более прагматичного покупателя. Для такого объекта типичен сценарий крупной семейной поездки: человек приезжает на машине, совмещает покупки для дома, одежды, детей и бытовых товаров и ценит прежде всего масштаб и удобство парковки. Это аудитория широкого городского и пригородного охвата, менее чувствительная к моде и более ориентированная на практичность, длительный визит и большой чек.
ТРЦ «Южный» имеет широкий набор прикладных функций: более 130 магазинов, гипермаркет, кинотеатр на семь залов, fashion- и everyday-арендаторы, общепит и сервисы. Такой состав обычно собирает людей, которые приходят регулярно и без лишнего сценария. Средний посетитель здесь — житель ближайших районов, для которого ТЦ является удобной частью повседневного маршрута.
ГоркиПарк — объект с особенно ярко выраженной прикладной и семейной аудиторией, но более «локальной», чем у крупных моллов. В открытом описании ТЦ прямо указана целевая аудитория и геометрия спроса: проект рассчитан на зону 15-минутной транспортной доступности. Состав арендаторов показывает, что средний покупатель здесь, скорее всего, приезжает за базовыми покупками.
ТРЦ «Проспект» более сложный и интересный случай, потому что здесь смешиваются районный и транзитный сценарии. В описаниях самого ТЦ и коммерческих баз он подаётся как крупный объект эконом-класса с более чем 350 магазинами. В материалах управляющей стороны подчёркивается, что ядро посетителей со временем сместилось в сторону fashion-шопинга. Среднее время пребывания достигало примерно трёх часов. Это говорит о том, что средний покупатель «Проспекта» — не только соседний житель, который заехал за нужным товаром, но и более целенаправленный посетитель, готовый провести в центре заметное время и рассматривать его как место для неспешного выбора.
Якорные арендаторы
Состав якорных арендаторов лучше всего показывает, какой сценарий визита закладывался в ТЦ и на кого он работает сегодня. Для посетителя это ответ на вопрос, зачем ехать именно сюда, а для арендатора — индикатор качества трафика и силы локации. Заметные якоря обычно тянут за собой соседние магазины, увеличивают время пребывания и повышают вероятность дополнительных покупок.
KazanMall строится как современный городской lifestyle-центр. Среди его ключевых арендаторов — «Лента», Киномакс с 9 залами и IMAX, Технопарк, а также крупные fashion-бренды (такие как MUSTANG, Levi’s, Lacoste, Intimissimi, Calzedonia), детские и развлекательные операторы, «Золотое яблоко». Для посетителя это означает, что в одном месте можно закрыть сразу несколько сценариев. Для арендаторов это особенно ценно, потому что такой набор якорей создаёт не узкий, а многосценарный трафик — люди приходят не только за одной покупкой, но и остаются дольше, а значит, лучше конвертируются в продажи по всей галерее.
МЕГА опирается на более классическую и массовую модель крупного торгового центра. В числе ключевых арендаторов — М.Видео, Бахетле, LIME, Спортмастер, фитнес-клуб DDX, а также большой фудкорт. Это делает МЕГУ удобной точкой для семейного и бытового потребления. Для арендаторов важна именно эта «масса» потока: когда в центре есть заметные товарные и продуктовые якоря, повышается ценность всей локации как места регулярного спроса, а не только эпизодического посещения.
ТРЦ «Южный» выглядит как очень сильный районно-городской объект с плотным набором прикладных якорей. Здесь работают Ашан, Эльдорадо, Детский мир, Киномакс, Familia, Gloria Jeans и большой фудкорт. Такой состав особенно хорошо собирает семейную и практичную аудиторию. Для арендаторов это выгодно тем, что «Южный» даёт не только поток, но и понятный профиль посетителя — здесь уже есть мотив приезда, а значит, соседние магазины получают дополнительный шанс на импульсные и сопутствующие покупки.
ТЦ «Проспект» опирается на более компактный, но очень рабочий набор якорей: Перекрёсток, М.Видео, Детский мир, Kari. Это уже не объект «на весь день», а скорее удобный городской ТЦ. Для посетителей его ценность в ясной и практичной структуре: здесь легко ориентироваться и быстро решать повседневные задачи. Для арендаторов это означает устойчивый, но более рациональный трафик с хорошей долей повторных визитов благодаря удобной локации.
ГоркиПарк построен вокруг якорей, которые максимально хорошо работают на семейный и домашний спрос: Лента, Hoff, М.Видео, Детский мир. Для посетителей это центр, где можно за один приезд закрыть несколько задач, а для арендаторов — локация с устойчивым повседневным спросом, который особенно ценен для магазинов, завязанных на длительный цикл принятия решения и средний чек.
Транспортная доступность и парковка
Для торгового центра транспортная доступность складывается из двух ключевых составляющих: удобства подъезда на личном автомобиле и возможности добраться на общественном транспорте. Эти факторы напрямую определяют широту охвата аудитории, потому мы оценивали каждый объект по суммарному количеству машино-мест, типу паркинга (подземный/крытый/открытый), тарифной политике, а также по расстоянию до ближайших станций метро, количеству остановочных пунктов в зоне пешей доступности и числу проходящих через них маршрутов.
KazanMall расположен ближе к центральной части города. Для автомобилей предусмотрено 1800 мест: 1500 в подземном паркинге и 300 в открытом. Рядом с комплексом расположена остановка общественного транспорта, через которую суммарно проходят 10 маршрутов. Такая концентрация дает широчайший охват аудитории по всему городу. Для арендаторов это означает высокую плотность спонтанного трафика при ограниченной емкости парковки.
МЕГА расположена рядом с одной из главных магистралей города. Из всех южных ТЦ у МЕГи самая большая парковка 4300 мест: 2500 крытых и 1800 открытых. Парковка бесплатная, без временных ограничений, что делает МЕГу комфортной для длительных выездов выходного дня. Основной минус — отсутствие прямого доступа к метро. Ближайшая станция «Проспект Победы» находится далеко. Основную нагрузку по подвозу посетителей берет на себя наземный транспорт: непосредственно у входа в молл расположены автобусная и трамвайная остановки, через которые проходят 15 маршрутов. Этого достаточно для охвата Горок, Азино и центра, но в часы пик Оренбургский тракт стоит плотно. Для арендаторов это означает четкое разделение: автомобильная аудитория со всего города приезжает целенаправленно, а спонтанный пешеходный трафик почти отсутствует.
ТРЦ «Южный» имеет открытую парковку на 1210 мест и подземную на 300 мест. В выходные дни и вечерний прайм-тайм места заполнены плотно — сказывается нехватка резервной емкости. Также нередко на проспекте Победы возникают пробки. Метро в пешей доступности отсутствует. Рядом с центром проходит 7 маршрутов общественного транспорта. Из них 2 маршрута приходится на трамвай, что немного снижает эффект от пробок. Небольшим плюсом является и близость к Горьковско-Аметьевскому лесу. Посетители парка могут заходить в «Южный» чтобы перекусить и отдохнуть.
ТЦ «Проспект» один из лучших примеров синергии автомобильного и пешеходного трафика. ТЦ стоит на пересечении проспекта Победы и улицы Рихарда Зорге, принимая на себя два плотных потока. Но крытая парковка ТЦ такому трафику не очень соответствует. Она может вместить лишь 200 авто. Первые два часа парковки бесплатные, далее 50 рублей в час. Большой плюс — близость к станции метро «Проспект Победы». Она помогает привлекать в ТЦ большой объем людей возвращающихся из центра города с работы. Через ближайшие остановки наземного транспорта курсируют около 20 маршрутов.
ГоркиПарк имеет открытую парковку вместимостью 950 авто. Первые 3 часа парковки бесплатные. Далее 50 рублей за час. Большой плюс — достаточно близкое расположение к станции метро «Горки». Наземный транспорт представлен 9 маршрутами. Ядро трафика — автомобилисты, проезжающие мимо в более густонаселенные районы и местные жители, возвращающиеся с работы.
Заполняемость и стоимость аренды
Заполняемость показывает, насколько торговый центр востребован у арендаторов. Для посетителя это «живые» галереи, выбор магазинов, работающий фудкорт и меньше пустых витрин. Для бизнеса — сигнал о трафике, конкуренции и пороге входа. Арендная ставка в свою очередь напрямую влияет на окупаемость точки. Чем сильнее объект и проходимее линия, тем выше ставка и требования к формату.
Анализ текущего рынка показывает, что торговые центры Казани успешно справились с кризисом ухода западных брендов: по данным исследований на начало текущего года, общая вакантность качественных моллов города зафиксировалась на очень низкой отметке — около 5%. Средняя ставка аренды для площадей торговой галереи (100–150 м2 на первом этаже) на рынке Казани составляет порядка 2,8 тыс. рублей за 1 м2, подсчитали в РСТЦ.
KazanMall показывает высокую обеспеченность арендаторами с момента открытия. Пул его якорных арендаторов был полностью укомплектован еще в марте 2021 года, что обеспечивало заполняемость на уровне 87,9% сдаваемой площади. Конкретные коммерческие условия и точный процент пустующих площадей в KazanMall на текущий момент закрыты для публичного доступа. Тем не менее, эксперты РСТЦ классифицируют молл как классический суперрегиональный объект. Вероятно стоимость аренды стандартных секций на наиболее проходимых линиях первого этажа здесь вписывается в общегородской коридор для лидеров рынка: от 2,2 тыс. до 4,5 тыс. рублей за м2 в месяц.
В МЕГе, по данным РГУД на конец 2025 года, образовалась рекордная для рынка вакансия — 19%. Стоимость аренды в торговой галерее не раскрывается. Ее рассчитывают индивидуально. Стоимость сильно зависит от локации внутри ТРЦ.
ТРЦ «Южный» — один из немногих объектов, по которым встречается публичная информация о вакантности. В январе 2025 года отраслевой портал сообщил, что уровень свободных площадей в ТРЦ второй год подряд держится ниже 1%. По стоимости аренды открытые объявления дают ориентир, но не полный рынок: предложения по ТРЦ «Южный» размещаются через брокеров без публичного раскрытия ставки в большинстве случаев. Для арендатора это означает необходимость индивидуального запроса условий.
ТЦ «Проспект» — единственный ТЦ из списка, который открыто публикует свои тарифы. Согласно официальным данным комплекса, аренда торговых площадей на 1 этаже составляет от 1,95 тыс. рублей за м2 в месяц, а на 2 этаже — от 1,5 тыс. рублей за м2 в месяц. При этом открытой информации по вакантным помещениям под аренду в сети нет.
ГоркиПарк не публикует официальный процент вакантных площадей в открытом доступе. Однако наличие постоянного состава федеральных арендаторов и работающего отдела аренды указывает на сформированную торговую галерею. Профильный портал shopandmall.ru указывает, что стоимость аренды 1 м2 в ГоркиПарке начинается от $500 в год (менее 40 тыс. рублей по текущему курсу).
Заключение
Юг Казани остается динамичным и коммерчески успешным торговым коридором, где каждый формат находит своего покупателя. Перечисленные ТЦ не столько конкурируют друг с другом напрямую, сколько делят между собой различные потребительские сценарии. Торговая карта этой части города наглядно демонстрирует баланс между масштабными lifestyle-концепциями и практичными районными форматами. Если МЕГА и KazanMall выступают в роли суперрегиональных центров притяжения, куда отправляются за долгим шопингом, уникальными брендами и семейными развлечениями на весь день, то «Южный», ГоркиПарк и «Проспект» прочно удерживают позиции эффективных прикладных площадок для закрытия повседневных потребностей.
С точки зрения транспортной доступности абсолютными лидерами для пешеходного трафика выступают «Проспект» и «ГоркиПарк» благодаря непосредственной близости к станциям метрополитена и рекордной плотности маршрутов наземного транспорта, тогда как МЕГА делает ставку на автомобилистов, предлагая самую внушительную и бесплатную парковку. Эта же логика прослеживается и в экономике объектов: арендная политика районных ТЦ (например, открытые коммерческие ставки «Проспекта») выглядит значительно более гибкой и демократичной, что снижает порог входа для локального бизнеса. В то же время флагманы вроде KazanMall обеспечивают арендаторам высокую конверсию за счет синергии мощных продуктовых, цифровых и досуговых «якорей».
Команда проекта:
- Продюсер, редактор — Даниил Ляпунов
- Текст, верстка — Сергей Алешков
- Фотограф — Сергей Журавлев
В материале использованы фото KazanFirst.