На фоне многочисленных мифов, бытующих среди обывателей в вопросах семейного права (про некоторые я рассказывал), особо почетное место занимает твердое убеждение некоторых деятелей (скажу по секрету, что несколько раз я с ним сталкивался даже у юристов, например, в сегодняшней истории), что погашение ипотечного кредита за счет личных средств супругов позволяет признать квартиру, приобретенную на кредитные средства, личным имуществом. Дескать - я же платил и не за счет общих доходов! Значит - мое. Или, по крайней мере, доля моя должна быть больше.
Тут мы наблюдаем с вами, как говорил Фагот, "еще один случай так называемого вранья". Погашение ипотечного кредита никакого отношения к оплате самой квартиры не имеет. Квартира - она оплачивается по договору купли-продажи (ДДУ и прочее - нужное подчеркнуть) сразу. За счет средств банка? Да нет, это средства становятся вашими, как только вы их получили! Неважно, что вы их и в руках не держали, а они ушли сразу к продавцу - все равно они стали вашей собственностью, как бы вы ими ни распорядились. Ну а денежные средства, полученные в собственность в браке хоть по кредитному договору, хоть по договору займа, становятся общей собственностью супругов, поскольку получены по возмездной сделке и все на них приобретенное также становится предсказуемо общим.
Тут мы кстати снова встречаемся с неким загадочным мифом - почему-то многие всерьез считают, что приобретенная на кредитные средства квартира "принадлежит банку". Их не переубедить ни договором купли-продажи, где ясно написано, что квартира передается в собственность покупателю, причем немедленно, а не "после погашения кредита", ни выпиской из реестра, где собственником указан сам покупатель. Нет - банку и все! Как говорил мальчик из советского фильма - "дядя Петя, ты - дурак?". Единственное право банка-залогодержателя на вашу квартиру состоит в том, что если вы не будете погашать кредит он... заберет квартиру? Нет, конечно. Обратит взыскание на нее в судебном порядке, после чего она будет продана судебными приставами с торгов и из вырученных средств будет погашен долг, а остаток возвращен вам. Права же собственности на эту саму квартиру у банка нет, никогда не было и быть не может.
Вернемся к "ипотечным платежам". Рассказываю прекрасную историю, которую я на днях наблюдал. В документах и душераздирающем рассказе одной милой дамы, послушав которую я чуть было вслух не процитировал известный мем "хорошо, что ты красивая".
Решили муж с женой в браке жильем обзавестись. Нашли отличную квартирку на продажу, за приемлемую цену. И банк, готовый кредит супругам предоставить на такую сделку. Правда, процент был высоковат по старым добрым докрымско-ковидно-свошным временам (сейчас бы эти 9% годовых оторвали бы с руками!), но у жены был щедрый папа, которым пообещал молодым помочь и половину денег подарить. Итого, скажем, что квартира стоила 10 миллионов (цена условная), 2 миллиона у супругов имелось в накоплениях, 5 миллионов давал отец-молодец, так что фактически банку супругам пришлось гасить всего 3 миллиона долга.
И тут - следите за руками. Сколько я ни пытал красавицу (ну правда, очень милая дама, будь я лет на 10 моложе, на 20 килограмм легче, холост и не имея троих детей, я бы, черт возьми...), объяснить почему так получилось она не смогла. В общем, вместо того, чтобы оплатить продавцу сразу 7 миллионов и взять в банке ипотечный кредит еще на 3 миллиона, супруги платят покупателю 2 своих миллиона и 8 миллионов, полученных у банка. После этого, через месяц, папа супруги погашает 5 из 8 миллионов долга супругов банку. Сам, от своего имени, со своего счета. Назначение платежа - "погашение кредита такого-то". Все довольны, супруги живут в новом жилье, заводят там детей и радуются жизни.
Проходит 12 лет и происходит то, что по статистике нашего государства происходит в 80% случаев - брак распадается. И начинается предсказуемый раздел квартиры, кредит за которую, кстати, давным-давно выплачен.
Жена разумно заявляет уже не любимому своему мужчине - половину денег на квартиру давал мне папочка, к тому времени уже ушедший в мир иной, значит, 3/4 квартиры - мои, а твоя - 1/4. Следите за руками - 2 миллиона супруги заплатили из общих накоплений, 3 миллиона - из кредита, т.е. в 10 миллионах общих средств всего 5 миллионов, каждый заплатил, условно, по 2,5 миллиона, значит, мужу 25/100.
Нет, отвечает муж (уже к юристу явно сходивший и ситуацию прокачавший). Вот договор купли-продажи, квартира куплена за 10 миллионов, все деньги внес я. Да, мы были в браке, значит деньги я внес общие. Значит, все делим пополам!
Не сумев договориться, жена (уже бывшая) идет в суд и просит - отдайте мне квартиру, а я готова мужу (тоже бывшему) выплатить компенсацию рыночной стоимости ее 25%. И даже на депозит суда всю сумму вносит - это очень мотивирует суд поделить квартиру именно так.
Решение суда - более чем предсказуемо. Суд удовлетворяет иск частично, квартиру делит пополам, передает ее супруге (благо у мужа имеется еще одна, добрачная и на спорную он не претендует), передает супругу внесенные на депозит женой денежные средства и взыскивает с нее еще столько же! В итоге супруга свою квартирку-то получает, но в довесок - долг 5 миллионов (рыночная стоимость 25/100 квартиры) в дополнение к уже внесенным на депозит 5 миллионам!
На этом этапе супруга бежит ко мне и приносит документы. В предыдущем представителе она разочаровалась по понятным причинам - он-то ей с уверенностью заявлял, что половина квартиры - точно ее. Ведь не общие средства платили, а папа платил, будь земля ему пухом, значит - 3/4 ваши!
Почитав документы и вздохнув я объясняю милой даме, что перспектив обжалования решения суда я не вижу. От слова "совсем". Квартира куплена в браке. Брачного договора нет. Все деньги, заплаченные продавцу - общие. Папа 5 миллионов платил? Ну да, он погашал ваш общий с мужем кредит. Молодец. Помог молодой семье. Только к оплате вами квартиры это не имеет ни малейшего отношения. Тоже от слова "совсем".
Если бы Вы сами эти 5 миллионов личных средств внесли в погашение кредита, то сейчас имели бы полное право требовать их половину с бывшего мужа как неосновательное обогащение - долг был общий, а 5 миллионов из 8 Вы погасили за счет личных средств. Но беда в том, что Вы-то эти 5 миллионов вовсе не платили! Платил папа. Мог бы папа сейчас эти деньги потребовать с бывшего зятя и дочери как неосновательное обогащение? Сильно сомневаюсь, не подлежат возврату денежные средства, переданные лицом, знавшим об отсутствии обязательства (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ), да и скорей всего суд бы посчитал этот платеж дарением семье, да и срок исковой давности 3 года, но что толку сейчас об этом говорить, если папа 5 лет как в могиле, а дочка за ним наследство не принимала и никак его правопреемником в этих отношениях стать не может? Почему не принимала - отдельный, не связанный с этой историей вопрос, папа все супруге завещал в свое время, видимо решив, что свой отцовский долг перед дочерью выполнил, дав 5 миллионов. Справедливо.
Самое глупое, что ситуацию такую стороны сами создали, по собственной глупости и самоуверенности. Можно было заключить брачный договор и сразу доли супругов определить, с учетом папиного подарочка. Можно было поступить как и следовало поступать - папа бы подарил эти 5 миллионов дочери до сделки и она бы при покупке сразу их покупателю заплатила. Тогда бы и вопросов не было - половина квартиры оплачена личными средствами, полученными в дар. Можно было эти 5 миллионов подарить дочери, а она бы ими сама погасила кредит и имела бы право требовать с мужа половину. Но что толку это обсуждать 12 лет спустя?
Идею дамы составить сейчас задним числом договор дарения, изобразить папину подпись и представить этот договор в апелляционную инстанцию я отверг как контрпродуктивную и чреватую последствиями. Во-первых, при практически неминуемом разоблачении пахнущей серьезными уголовными неприятностями. Во-вторых, 12 лет разницы между фактической датой изготовления и указанной в документе даже неточные технические экспертизы покажут. В-третьих, подделку папиной подписи тоже эксперты увидят, не бином Ньютона. Ну а главное, ни о чем таком в суде первой инстанции не заявлялось, а в апелляции тоже не идиоты сидят и прекрасно поймут как истец вдруг "вспомнила" о договоре и "нашла" его. Да и не играю я в эти игры.
Вся эта история - яркий пример того, в чем разница между внесением денег на оплату приобретаемой квартиры и внесением денег в погашение кредита, взятого на эту же самую квартиру. Разница, как вы видите, принципиальная.
А даму я отправил грустить и искать 5 миллионов.