В СКФУ назвали плюсы и минусы нового механизма сохранения объектов культурного наследия

С 1 июня 2026 года в России заработал новый механизм вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот. Полномочия оператора получил институт развития ДОМ.РФ: он будет формировать имущественный комплекс, готовить документацию и выступать агентом по изъятию неиспользуемых объектов для последующей передачи инвесторам. Участки с ОКН выставят на торги с обязательным условием сохранения исторического облика.

Ключевым инструментом стала федеральная программа «Аренда за рубль»: инвестор получает объект в долгосрочную аренду на 49 лет и обязан за собственный счёт провести научную реставрацию в первые годы — как правило, не более семи. После выполнения обязательств арендная ставка снижается до 1 рубля за квадратный метр. Помимо этого, ДОМ.РФ запускает или координирует льготные кредитные продукты для реставрационных проектов — банки традиционно неохотно финансируют работы с памятниками архитектуры. Законодательно также регламентированы границы приспособления памятников к современному использованию — под гостиницы, офисы и другие функции — при условии согласования проекта с ДОМ.РФ и Министерством культуры.

По оценке доцента департамента строительной инженерии и прототипирования Северо-Кавказского федерального университета, кандидата экономических наук, директора АНО «Центр судебных экспертиз «Принцип точности», члена Общественного совета при Министерстве ЖКХ Ставропольского края Сергея Тарана, механизм несёт выгоду обеим сторонам.

«Для государства новый механизм — это способ снять значительную финансовую нагрузку по содержанию ветхих и аварийных объектов, переложив её на частный капитал, но с гарантией сохранения наследия. Для девелоперов открывается принципиально новый сегмент рынка», — отметил эксперт.

Вместе с тем Таран предупреждает: критическая масса рисков лежит не в идеологии закона, а в его практическом воплощении.

«Одна из ключевых проблем — разрыв между требованиями научной реставрации и конечной коммерческой целью инвестора. Возникает риск, что охранные обязательства будут выполняться формально, а основное внимание уделят интерьерной отделке и инженерному оснащению», — считает он.

Острым остаётся и конфликт между предметом охраны и экономической целесообразностью проекта.

«Инвестор может столкнуться с ситуацией, когда орган охраны запрещает планировочные решения — изменение этажности, устройство лифтов, подземных паркингов, — делающие проект экономически бессмысленным. Гибкий механизм компромисса в законе прописан слабо — значит, высок риск тупиковых ситуаций уже на стадии согласования», — поясняет Таран.

Отдельную проблему представляет неравномерность инвестиционной привлекательности объектов. Программа, по оценке эксперта, будет успешно работать в туристических центрах и крупных городах, тогда как основная масса заброшенных памятников сосредоточена в депрессивных регионах — это бывшие заводские корпуса и старые храмы, для которых даже символическая аренда не обеспечит окупаемости. Компенсаторных мер для таких объектов закон пока не предусматривает.

Серьёзным препятствием остаётся и банковская неготовность. «Льготные кредитные программы требуют залога, но руинированный памятник до реставрации имеет нулевую или даже отрицательную залоговую стоимость. Риски незавершения работ остаются высокими, а чёткой системы государственных гарантий или разделения рисков пока нет», — указывает Таран.

Существует и риск бюрократизации: наделение ДОМ.РФ почти эксклюзивными полномочиями может породить дополнительную административную инстанцию. Без жёстких регламентных сроков и полноценного электронного документооборота процесс рискует затянуться.

Наконец, открытым остаётся вопрос о судьбе объекта после завершения льготного периода.

«Договор аренды заключается на 49 лет, но основные обязательства инвестор выполняет в первые годы. Механизмы контроля за текущим состоянием памятника и предупреждения его нового ухудшения спустя 10—15 лет прописаны недостаточно чётко. Существует риск, что объект вновь начнёт ветшать, а у арендатора появятся стимулы к постепенному выдавливанию охранного статуса через лоббирование изменений», — резюмирует эксперт.