С 1 июля 2026 года стартует целый пакет изменений, которые затронут многих владельцев загородной недвижимости. Я подобрала главные из них и объяснила простым языком, а также указала, какими законами это закреплено и какие есть подводные камни, рассказывает Елена Чурсинова.
1. Запрет на сделки с «голыми» участками
Теперь нельзя продать, подарить или обменять земельный участок, если на нём нет хотя бы одного зарегистрированного капитального объекта. Под капитальными понимаются дом, гараж, хозяйственная постройка с фундаментом — то, что прочно связано с землёй и не перенести без ущерба.
Норма: это следствие принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости (в том числе закреплено в Федеральном законе от 31.07.2025 № 353-ФЗ).
Пример: вы купили участок несколько лет назад, планировали построить дом, но так и не начали. Теперь продать его просто так не получится — Росреестр откажет в регистрации сделки. Выход: либо успеть совершить сделку до 1 июля, либо возвести и зарегистрировать капитальную постройку. Бытовка на колёсах или времянка из досок не подойдут.
2. Запрет на раздел домов
Также вводится запрет на разделение жилых или садовых домов на отдельные объекты недвижимости. То есть нельзя юридически «нарезать» один большой дом на несколько самостоятельных частей и оформлять их как отдельные объекты. Цель — упорядочить использование земельных ресурсов.
3. Новые полномочия Росреестра
Ведомство получит возможность в автоматическом режиме вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) границы сельскохозяйственных земель. Росреестр будет использовать данные из государственных информационных систем, картографические материалы и даже космическую съёмку. В первую очередь это коснётся земель, которые раньше находились в государственной или коллективной собственности (например, полей, пастбищ бывших колхозов).
Плюс: учёт станет точнее, споров из-за границ будет меньше. Минус: если ваши фактические границы не совпадут с теми, что система определит автоматически, это может стать поводом для конфликта. Поэтому эксперты советуют до 1 июля запросить выписку из ЕГРН и сверить свои границы с официальными данными.
4. Усиление контроля за использованием земли
Ужесточается контроль за тем, как владельцы используют свои участки.
- Заброшенность. Если участок сильно зарос сорняками, захламлён мусором, владельца могут оштрафовать. Размер штрафа — от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тысяч рублей.
- Борщевик. Обязанность бороться с борщевиком Сосновского (и другими инвазивными растениями, которые утвердит регион) сохраняется. Сначала надзорные органы выдадут предписание устранить нарушение. Если его проигнорировать — последует штраф (для граждан от 20 до 50 тысяч рублей). В исключительных случаях при систематическом игнорировании есть риск изъятия участка.
- Пожарная безопасность. Владельцам нужно внимательнее относиться к разведению огня: делать это только в разрешённых местах. За нарушения тоже предусмотрены штрафы.
Участки у сельхозугодий. Если ваш участок граничит с сельскохозяйственными полями, любые строительные работы или иное использование земли теперь могут дополнительно проверять. Росреестр и местные власти получат право блокировать сделки, если не будет подтверждено, что застройка согласована и не нанесёт ущерба соседним полям (например, не перекроет доступ к воде).
