🏠 Таганрог дороже Ростова? Парадокс вторичного жилья, который сложно объяснить логикой
Есть данные, которые выглядят нелогично. Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке Ростова-на-Дону — около 136 000 рублей за метр. В Таганроге аналогичный показатель в среднем ниже, однако конкретные объявления по старому советскому фонду нередко выставляются по ценам, вплотную приближающимся к ростовским. При этом сделок — почти нет.
Цифры говорят сами за себя. С июля 2024 по январь 2026 года средняя цена предложения на вторичке Таганрога выросла на 47% — быстрее, чем в донской столице. Ростовская «вторичка» за тот же период, напротив, показала снижение: в феврале 2026 года Ростов вошёл в топ-5 городов России по падению цен на готовое жильё. По данным РБК, квадрат там подешевел на 1,3% год к году.
Что стоит за таганрогскими ценами?
Формальная логика рынка здесь работает странно. Ростов — это растущий город: крупнейший логистический узл ЮФО, студенческий и деловой центр, развивающаяся инфраструктура. Таганрог в последние годы демонстрирует обратную динамику: закрытие крупных предприятий, отток населения, ослабление университетского потенциала, сокращение медицинского и торгового кластера.
Аналитики фиксируют несколько версий таганрогского ценового феномена:
— «Военный пузырь» 2022–2023 годов. Приток релокантов из других регионов поднял спрос на готовое жильё — продавцы зафиксировали цены вверх и не торопятся их снижать, даже когда покупателей стало меньше.
— Дефицит нового строительства. Новостройки в Таганроге стоят около 118 000 руб./м². Вторичный рынок, не имея конкурента в виде массовой первички, не охлаждается естественным путём.
— Ипотечный паралич. При ставках 18–20% годовых сделок мало, но продавцы не снижают цены — ждут. Рынок «завис»: дорого и не продаётся.
— Психологическая переоценка. Часть собственников ориентируется на ростовские и краснодарские прайсы — и выставляет квартиры «на вырост», не учитывая принципиальную разницу в привлекательности городов.
Итог пока один: переоценённое предложение, минимальный реальный спрос и отсутствие экономических оснований для такого роста. Рынок держится на ожиданиях — не на фундаментальных показателях города.
Насколько долго это продолжится — вопрос открытый.
