Ксения — флиппер хрущёвок из Краснодара: она покупает старые квартиры, делает в них ремонт и продаёт дороже. Для неё хрущёвки — неслучайная ниша: Ксения сама выросла в такой квартире и с детства мечтала однажды сделать там ремонт.
Эту двухкомнатную хрущёвку в Фестивальном микрорайоне наша героиня купила за 3,75 млн рублей, планировала вложить около 700 тысяч в ремонт и продать за 6 млн. Но пока шёл ремонт, её жизнь резко изменилась: Ксения проходила через развод и неожиданно для самой себя переехала в квартиру, которую готовила для будущего покупателя. Мы расспросили её, как неудачный флип-проект стал домом и местом, где началась новая жизнь.
Как я пришла к флиппингу через антикафе и квесты
По образованию я маркетолог. После университета работала по специальности, но к 25 годам поняла, что восемь часов в офисе становятся для меня невыносимыми. Тогда начала искать дело, которым смогу заниматься самостоятельно.
В 2012 году стала популярной идея антикафе, и мы с компаньоном открыли такой формат в Краснодаре — одни из первых в городе. Помещение нашли в центре: это был цоколь старого завода, где годами по колено стояла вода, в которой плавал мусор.
После демонтажных и электромонтажных работ стало понятно: наш бюджет покроет только материалы и часть обстановки. Выбора не было — за отделочные работы мы взялись самостоятельно. Из дома привезли советскую мебель, перекрасили её и, как я теперь думаю, стали пионерами безденежного ресайкла.
Потом был квест-центр. Там никакому подрядчику невозможно было объяснить связь декора, сценария и электроники, поэтому многое тоже делалось вручную. Я придумывала игры, загадки, а потом неделями всё это декорировала. Тогда же купила свой первый шуруповёрт.
Когда случилась пандемия, квесты пришлось закрыть и думать над новым делом. В какой-то момент я увидела слово «хоумстейджинг» и поняла, что, по сути, занималась этим всю жизнь: малой кровью делала в помещении то, что потом приносило деньги своей атмосферой. Ведь именно атмосфера была товаром и в антикафе, и в квестах.
Мне нужна была только теоретическая база применительно к жилой недвижимости. Уже в процессе общения со специалистами я узнала о флиппинге. Год проработала хоумстейджером, напрактиковалась, а потом продала свою родную отремонтированную хрущёвку — она и стала первым бюджетом для флип-квартир.
Сейчас я и хоумстейджер, и флиппер и обучаю ремонту хрущёвок будущих флипперов.
Почему я выбрала именно хрущёвки
Я убеждена, что лучшими специалистами часто двигает энергия их психологических травм. Одной из моих детских травм был мой дом — моя первая хрущёвка.
Меня воспитывали пенсионеры. В стране были дефолт и перестройка, дома у нас было неуютно даже в сравнении с квартирами одноклассников: ремонт был очень старый. Моей мамы рано не стало, но мне запала в голову наша с ней фантазия — как мы вместе будем делать ремонт. Потом, уже до самого ремонта этой хрущёвки, я каждый день мечтала об этом перед сном.
Я знаю кирпичные хрущёвки от и до, потому что выросла в одной из них.
С точки зрения экономики это первое разменное жильё. Даже сейчас, когда вторичному рынку непросто, продажи хрущёвок идут своим чередом: разводы, переезды и перемены в жизни людей никто не отменял. Поэтому спрос на такие квартиры остаётся стабильным.
Первой хрущёвкой, которую я переделала, была моя родная квартира. Это был капитальный ремонт: с демонтажом стен и новой стяжкой. После ремонта я прожила в ней пару лет и продала на 2,5 млн рублей выше рынка. Сейчас ищу уже седьмую квартиру для переделки.
Для меня флиппер — это инвестор, который делает универсальные и привлекательные в своём сегменте помещения. Инвестор просто вкладывает и ждёт, дизайнер работает с индивидуализацией, эстетикой, планировкой и эргономикой, а флиппер делает так, чтобы квартира понравилась максимальному количеству людей и при этом сошлась по экономике.
В этом процессе для меня уже нет азарта. Всё идёт медленно и своим ходом. Радостные моменты — покупка квартиры, ситуации, когда её выбирают покупатели и когда я вижу результат на своих же фотографиях. Сам ремонт я не люблю и не скрываю этого: за 12 предыдущих лет я уже наремонтировалась. Сейчас для меня это скорее механическая работа мастеров, которую нужно контролировать.
Квартира досталась мне из-за краснодарских пробок
Эта квартира находится в Краснодаре, в Фестивальном микрорайоне, напротив моей самой первой хрущёвки, в которой я выросла. Она тоже на четвёртом этаже, тоже угловая. Дом кирпичный, площадь квартиры — 40 м².
Решение о покупке у меня обычно появляется ещё на этапе объявлений — я редко выезжаю на просмотры впустую. В этой квартире сразу было несколько плюсов: она стояла первой по цене, в ней был паркет, угловое расположение, два окна в комнате, четвёртый этаж, чистый подъезд, а в окна билась зелень.
Для Краснодара важно ещё и то, что квартира светлая, но не жаркая и не солнечная. Бонусом были две смежные комнаты, которые можно было сделать раздельными.
Квартира досталась мне случайно. За день до моего звонка продавцы уже договорились с другим покупателем, но из-за пробок тот не успел внести задаток. Вот так мне помогли знаменитые краснодарские пробки.
Через час после просмотра я предложила свою сумму, на следующий день внесла задаток.
Квартира была в состоянии старого фонда без ремонта — жить в ней без переделки было бы сложно. Позже ко мне в гости попала её предыдущая хозяйка и очень радовалась преображению.
Изначально я покупала эту квартиру под продажу. Видела её будущим жильём для молодого человека, девушки или молодой пары — возможно, с ребёнком. Вокруг — школы и сады, а мои квартиры обычно покупают молодые люди до 40 лет.
Расчёт у меня был сразу. Со временем появился встроенный калькулятор в голове: уже на просмотре я понимаю примерные цифры, от них строю диалог с продавцом и веду торг.
Квартира в цифрах
- Локация: Краснодар, ФМР
- Дом: кирпичная хрущёвка
- Площадь: 40 м²
- Цена покупки: 3,75 млн ₽
- Расходы на сделку: 29 тыс. ₽
- Ремонт: 600 тыс. ₽
- Дополнительное обустройство: 265 тыс. ₽
- Всего вложено: около 865 тыс. ₽
- Планируемая цена продажи: 6 млн ₽
- Потенциальная прибыль: 1–1,3 млн ₽
- Срок ремонта: 2 месяца
Квартиру я купила за наличные. Сам ремонт обошёлся примерно в 600 тыс. рублей — в эту сумму вошли черновые и отделочные материалы, работа мастеров, новая электрика и сантехника, окна, ремонт паркета, входная дверь, кухня, варочная панель и газовая колонка.
Многое удалось купить со скидками. Например, кухню я успела взять на закрытии «Касторамы» — это была коллекция 2022 года по старой цене.
Некоторые вещи сохранила от прежних хозяев: хороший унитаз остался на месте, а чугунную ванну я просто отреставрировала.
После переезда появились дополнительные расходы на мебель, технику, свет, текстиль и декор. В итоге квартира обошлась дороже, чем классический флип-проект, но зато я смогла проверить многие решения уже в реальной жизни.
Что пошло не так во время ремонта
Я не дизайнер в классическом смысле. Моя задача — дать хрущёвке новую жизнь и сделать универсальную базу, в которую будущий хозяин сможет принести свои вещи. Поэтому для продажи я обычно делаю светлые стены, рабочую планировку, обновлённые коммуникации, кухню и аккуратную отделку. А интерьер появляется уже потом — вместе с человеком, который в эту квартиру въезжает.
В этой квартире черновые и отделочные работы выполнял один мастер, но я так делать не советую. Его работа обошлась примерно в 250 тыс. рублей. В тот период я проходила через непростой развод и не уследила за качеством. Сейчас даже рада, что сама сюда заселилась и не испортила себе репутацию перед покупателем.
Ремонт занял два месяца и прерывался из-за того, что мастер периодически пропадал и не выходил на работу. Договаривались мы на месяц, но для меня это нормальная погрешность.
Была и ещё одна странная ситуация: мастер начал мне писать сообщения личного характера и удалять их. Причём он работал с женой, я знала всю его семью, и всё это было очень не вовремя, учитывая мою ситуацию дома. Я просто отправила скрины его жене с просьбой ускориться. Они доделали.
Сама квартира была простой. В кирпичных хрущёвках большинство проблем видно уже на просмотре, здесь были скорее особенности: паркет в пятнах от влаги, отдельные паркетины нужно было менять. Ещё я обрезала полотенцесушитель, который был над ванной.
Из демонтажа я убрала только шкаф в прихожей, чтобы сделать дверь в комнату и отделить её. После демонтажа конструкции шкафа оказалось, что на полу нет паркетин. Пришлось выкручиваться вместе с мастером по паркету.
Самой сложной зоной стала плитка. Там мастеру нужно было проявить терпение.
Самое удачное решение в ремонте — цвет стен и потолков в один тон. А вот если бы делала сейчас, сразу заменила бы тёмные паркетины, не приняла бы работы по плитке и покрыла бы деревянные полы водным лаком, а не маслом.
Перед продажей мне всё равно нужно будет сделать косметику. Ничего капитального уже не требуется: я поменяла всё, кроме металлических газовых труб. Но кое-где неаккуратно сделаны стены, углы неровные, где-то провалилась штукатурка и нужен ещё один слой. Нужно поставить плинтус, а ещё кот испортил две двери.
Он молодой, постоянно бегает, а сосна мягкая и оставляет следы. Мастер отшлифует пол и покроет лаком. По сути, это обычная косметика, которую почти каждый собственник делает перед продажей. Я не исключение.
Какие решения я заложила для продажи
Это двухкомнатная квартира площадью 40 м². До ремонта комнаты были смежными, после — раздельными. Одна из комнат совсем маленькая, около 8 м², но для продажи такой вариант всё равно понятнее: две изолированные комнаты в хрущёвке востребованнее, чем смежные.
В прихожей стояла капитальная кирпичная конструкция шкафа. Я снесла её и сделала отдельную дверь в маленькую комнату.
Если бы я делала эту квартиру только для себя, возможно, оставила бы комнаты смежными или сделала бы смежно-раздельный вариант — просто увеличила бы проём до потолка и перенесла его к окну, чтобы визуально все окна были рядом. Но флиппер работает не только со своим вкусом, но и с тем, что будет понятно максимальному количеству покупателей.
С хранением в маленькой квартире тоже пришлось думать заранее. На этапе планировки я поняла, что людям будет негде ставить шкафы, поэтому перенесла дверь в большую комнату на 60 см от стены. Шкафы я не поставила, зато разместила металлическую систему хранения — гардеробную, которую спрятала за шторами.
Дополнительно купила высокий комод. Он почти как шкаф, но правильной высоты — не подчёркивает низкие потолки.
Для продажи квартира выглядела бы иначе: кухня, пустые комнаты, шторы и сухоцветы для съёмки. Интерьер в ней случился уже с появлением меня — мебели, личных вещей и семейного декора.
Есть решения, которые выглядят дорого, но стоят адекватных денег: например, светильники и шторы можно искать на Авито.
На маркетплейсах часто штамповка, а на Авито можно найти бриллианты — просто нужно заложить время на поиск и ожидание.
Ещё хорошо работают плитка 10 × 10 на стенах в ванной и на фартуке, а также ремонт советского паркета.
Моя любимая часть квартиры — вид из окна и балкон, свет, тёплые деревянные полы. Нравится, как все детали интерьера дружат друг с другом. Особенно люблю, когда вечереет: я включаю боковое освещение, подсвечиваю им декор, тени ползут по стенам — и становится очень красиво.
Почему я решила переехать в эту квартиру сама
Когда ремонт в этой квартире начинался, я ещё жила с супругом. Параллельно шла сделка по второй квартире для флиппинга — на улице Селезнёва.
Когда стало понятно, что мне нужно съезжать из квартиры супруга, у меня было два варианта. Первый — переехать в эту квартиру на Тургенева, в которой было много недочётов по ремонту. Второй — доделать её, продать, а самой временно переехать в только что купленную неотремонтированную квартиру на Селезнёва.
Я долго взвешивала и считала математику, но желание комфорта победило.
Я выбрала квартиру на Тургенева по двум причинам. Во-первых, она напротив отчего дома, а тут даже кусты помогают. Во-вторых, мне была важна чистота вокруг. Я и так была в тяжёлом состоянии из-за развода и решила не добавлять себе ещё один стресс. Косяки мастера потихоньку переделываю сейчас сама, уже в процессе жизни.
Жить в квартире, которую изначально делала не для себя, оказалось не странно, а даже полезно для моей деятельности. Сразу стали очевидны ошибки в планировке, электрике, размерах мебели и местах, где я пыталась сэкономить. Поэтому следующую квартиру, на Селезнёва, я уже делала по-другому, учитывая этот опыт.
Как квартира стала личным пространством после развода
После развода многие заново собирают быт, привычки и пространство вокруг себя. Со мной тоже это случилось.
Мой бывший муж очень трепетно и серьёзно относился к своей квартире и пространству вокруг себя. Все новые вещи в обстановке нужно было согласовывать, а вкусы и отношение к гибкости интерьера у нас были разными. Я за то, чтобы вещи менялись и интерьер жил, бывший муж более консервативен.
В какой-то момент договориться мы не могли, и я перестала вообще интересоваться уютом в нашем общем жилье.
А сейчас я экспериментирую со своим маленьким пространством и через это узнаю, вспоминаю свои желания заново. Такая вот терапия.
Первым делом после переезда мне захотелось сделать гардеробную и хранение для бабушкиных книг. Я заказала на Авито планировку металлической гардеробной под свои нужды. Приехали замечательные парни-музыканты и установили её за пару часов под рассказы о своих гастролях с народным ансамблем.
В квартире появились мои семейные вещи: библиотека бабушки, вышивка с попугаями прабабушки, мамина мягкая игрушка, картина любимого друга из квестов, дедушкин стол. Дом собирается личными вещами.
Какие решения оказались удобными, а какие — нет
Часть решений, которые я сделала для продажи, оказалась удобной лично мне.
Например, в хрущёвках бывают окна между ванной и кухней. Я никогда их не заделываю, а в этой квартире захотела протестировать идею: после демонтажа деревянных рам попросила мастера вырезать форточку и вставить её вместо глухого окна. Сейчас моё окно открывается, а кот через него мониторит происходящее во всей квартире.
Ещё я установила входную дверь с широким зеркалом. После демонтажа шкафа оно оказалось напротив окна, и прихожая стала шире и светлее.
Я также переставила дверь в большую комнату и на единственной возможной стене разместила настенную систему хранения.
Но были и решения, которые в реальной жизни оказались не такими практичными: например, тумба в ванной есть, но она бестолковая. В квартире на Селезнёва я уже сделала по-другому.
Сосновые доски я покрыла маслом, но для них нужно более плотное покрытие: сосна мягкая. Дубовый паркет ведёт себя хорошо.
Сейчас я точно стала требовательнее к результату. Каждый опыт расширяет моё восприятие дела. Теперь на входе в ремонт я думаю о хранении, о том, чтобы провода не проходили там, где потом окажется саморез для крепления шкафа, и о том, чтобы двери не мешали.
Ещё я внимательнее выбираю материалы для практичной эксплуатации: полуматовую краску, лак для пола, глянцевую плитку для удобной уборки.
Почему флиппинг для меня стал не только про деньги
Параллельно с тем, как я обустраивалась на Тургенева, шёл ремонт другой квартиры — на Селезнёва. Сейчас я понимаю, что для меня это был один общий процесс: я сама собирала жизнь после развода и одновременно делала квартиру, в которую вкладывалась, почти как в свою.
Потом её купила девушка, которая тоже переживала развод. Она переехала в Краснодар с сыном, чтобы обустроиться здесь и начать новую жизнь. Я начинала свою новую жизнь на Тургенева, а она — в квартире на Селезнёва. Для меня это очень символично.
Поэтому я не воспринимаю флиппинг только как схему «купила, отремонтировала, продала, заработала». Да, экономика важна. Но за каждой квартирой всё равно стоит человек: я со своей историей и покупатели — со своими.
О чём нужно знать, если выбираешь хрущёвку
В ремонте старой квартиры я сознательно не экономлю на коммуникациях: электрике, сантехнике, газе.
Сэкономить можно на материалах, если покупать всё заранее и караулить распродажи — так реально снизить расходы процентов на 20–25.
Тем, кто покупает старую квартиру и не хочет разориться на ремонте, я бы посоветовала сразу смириться с тремя вещами: коммуникации и плиточные работы придётся делать заново, демонтаж дорогой, а поверхности — основная часть затрат.
Поэтому лучше немного переплатить за квартиру в более живом состоянии, чем купить сильно убитую дешевле и потом вложить в ремонт больше.
Нужно смотреть на состояние пола и стен. Некоторые квартиры ремонтировали в 90-е или 2000-е, и на этом можно сэкономить. Ещё важно обращать внимание на окна: есть ли пластиковые и в каком они состоянии.
Хрущёвку нужно выбирать по состоянию дома, локации и соседям. Посмотрите, был ли капитальный ремонт крыши и подъезда. Обратите внимание на окна в подъезде. Поговорите с местными красотками на лавочке у подъезда — они ничего не утаят, расскажут даже больше, чем нужно.
Ещё стоит посмотреть кухню: есть ли следы жизнедеятельности тараканов. Хотя после ремонта они часто не возвращаются.
Я говорю именно о кирпичных хрущёвках — с панельными домами есть свои нюансы.
Дом внутри меня: что я поняла после этой истории
Если бы эта квартира сразу продалась, я всё равно рано или поздно что-то поняла бы о себе. Вопрос только пути и времени.
Раньше я идеализировала район детства, особенно когда после замужества уехала из него. Сейчас понимаю: я благодарна этому месту, но осознанно рада буду его поменять, исходя уже из своего состояния.
О ремонте я тоже многое поняла. Стала строже разговаривать с мастерами и внимательнее принимать работы. Раньше мне казалось, что, если всё проговорено, человек сделает как обещал. Теперь я понимаю, что контроль нужен на каждом этапе.
А главное я поняла про дом: он внутри меня. Не вещи делают дом и не квартира — они только помогают.
Наверное, я бы этого не поняла, если бы не оказалась в месте, где выросла, и если бы меня не окружали семейные вещи. Когда ты сыт, но всё равно чувствуешь голод, тогда уже начинаешь искать покой внутри.
Сейчас в этой квартире мои коты, семейные вещи, бабушкина библиотека, вышивка прабабушки, дедушкин стол. Здесь светло, за окном живут белки и птицы, под окном есть дупло, где ночует дворовая кошка, соседи приветливые.
Я хочу когда-нибудь жить у воды, в другом районе. Но сейчас мне хорошо здесь.
Эта квартира была моим самым неудачным флип-проектом. И одновременно — спасательным кругом, домом и местом, где началась новая жизнь.