Покупка зарубежной недвижимости — это всегда баланс между потенциальной доходностью и налоговой нагрузкой. Грузия привлекает инвесторов со всего мира своими лояльными законами, но при перепродаже объектов важно знать нюансы, чтобы не потерять прибыль. Мы в Groundz регулярно помогаем клиентам структурировать сделки так, чтобы законно оптимизировать расходы.
В этой статье мы подробно разберем, какой налог на продажу недвижимости в Грузии действует сегодня, как влияет срок владения объектом на налоговую ставку и какие еще сборы нужно учитывать при инвестировании. Понимание этих правил поможет вам правильно рассчитать чистую доходность и избежать неожиданных трат.
Коротко
- Налог при продаже недвижимости до 2 лет владения составляет 20%, а после этого срока снижается до 0%.
- При покупке и владении жильем иностранцы в большинстве случаев платят 0% налогов.
- Налог на доход от сдачи жилой недвижимости в аренду составляет всего 5%.
- Для ведения бизнеса в Грузии можно зарегистрировать ИП со ставкой налога 1% по программе «малый бизнес».
- Инвестиции в недвижимость от $150 000 дают право на получение ВНЖ Грузии (актуальные цены уточняйте у менеджера).
- Международное агентство Groundz обеспечивает полную проверку объектов по Единому реестру и сопровождение сделки под ключ.
Налоги при покупке и владении: сколько стоит войти в рынок?
Начнем с приятного: в Грузии практически отсутствуют налоги на этапе покупки. Налог на приобретение недвижимости составляет 0%, а сам процесс регистрации права собственности в Едином государственном реестре занимает от 15 минут. Иностранные граждане могут свободно приобретать жилье несельскохозяйственного назначения и земельные участки без каких-либо ограничений.
Ежегодный налог на владение имуществом для физических лиц в большинстве случаев также равен 0%, если доход вашей семьи из источников в Грузии не превышает установленный законом лимит. Это делает местный рынок крайне привлекательным для долгосрочного удержания активов. Для сравнения, во многих европейских странах ежегодное содержание недвижимости обходится в крупную сумму.
Если для покупки вам требуется финансирование, грузинские банки, такие как Bank of Georgia, TBC, Liberty или Credo, предлагают ипотечные программы. Ставки по ипотеке составляют 8–12% годовых при первоначальном взносе 30–40%. Важным преимуществом является то, что в стране полностью отсутствует валютный контроль при проведении международных транзакций.
Налог при продаже недвижимости в Грузии: правила двух лет
Главный вопрос, который волнует инвесторов: сколько придется заплатить государству при выходе из проекта? Здесь действует простое и чёткое правило. Если вы продаете жилую недвижимость, которой владели менее 2 лет, ставка подоходного налога составит 20% от полученной чистой прибыли (разницы между ценой покупки и продажи).
К нам часто приходят инвесторы, которые планируют краткосрочные спекулятивные сделки на этапе строительства. В таких случаях важно закладывать эти 20% в финансовую модель или планировать выход из проекта после завершения двухлетнего периода. Как только срок владения объектом превышает 2 года, ставка налога при его продаже снижается до 0%. Обратите внимание, что мы не даем персональных юридических или налоговых гарантий, поэтому перед крупной сделкой всегда стоит проконсультироваться индивидуально.
Срок владения начинает исчисляться с момента официальной регистрации права собственности в реестре. Именно поэтому так важно быстро регистрировать сделку. С нашей командой, имеющей 14-летний опыт, весь процесс сделки под ключ занимает всего 2–3 недели, включая юридическую проверку.
Гайд «Налоги Грузии 2026» — бесплатно. ставки по аренде, продаже и бизнесу — простыми словами — собрали в одном PDF. Забрать гайд в Telegram
Альтернативные налоги: аренда, бизнес и «эстонская» модель
Если ваша стратегия — не перепродажа, а получение пассивного дохода, налоги вас приятно удивят. Налог на доход от сдачи жилой недвижимости в аренду составляет всего 5%. Это значительно ниже, чем в большинстве стран СНГ и Европы, что позволяет инвесторам сохранять высокую чистую доходность.
Для тех, кто планирует вести в Грузии коммерческую деятельность или оказывать услуги, предусмотрен статус ИП со статусом «малый бизнес». В этом случае ставка налога на оборот составляет всего 1%. Для юридических лиц действует так называемая «эстонская» модель: налог на прибыль равен 0%, пока прибыль реинвестируется в бизнес, и 15% взимается только при распределении дивидендов.
В нашем портфеле представлены не только жилые, но и коммерческие площади. Например, в комплексе Batumi Country Club доступно коммерческое помещение площадью 267 м² по цене $347 000 (актуальное уточняйте у менеджера), где прогнозируемая доходность от аренды составляет 12,5–23% годовых.
Куда инвестировать: динамика рынка и доходные объекты
Рынок Грузии демонстрирует стабильный рост. По данным аналитиков, цены на землю в пригородах Батуми за период 2010–2025 годов выросли на +600–700%. В практике нашей команды есть реальный кейс, когда земельный участок за 11 лет подорожал на +833% — с $18 000 до $150 000. Сегодня участки у моря (например, в Натанеби) можно приобрести по цене от $20 000 (актуальное уточняйте у менеджера).
Туристический поток также бьет рекорды: только Аджарию в 2024 году посетили 4,3 млн туристов, что на +25,3% больше показателей предыдущего года. Это обеспечивает высокую заполняемость апартаментов. В Батуми инвесторам интересны такие объекты, как управляемые апарты Blue Sky/Holiday Inn с доходностью около 12% годовых, проект RED, студии в OKTO Art House по цене от ~$1540/м², а также NEXT Magnolia и History (актуальные цены уточняйте у менеджера). В Гонио выделяется пятизвездочный NEXT Radisson Blu, где студии стоят от ~$108 000, а квартиры с 1 спальней — от ~$180 000 с ожидаемым ROI на уровне 11,2–11,8%.
Столица страны не отстает по темпам развития. В Тбилиси, в районе Исани, средняя цена квадратного метра составляет $1188/м², а за 2024 год здесь было зафиксировано 4664 сделки с ежегодным ростом цен на ~+6,6%. Отличными вариантами для вложений в Тбилиси являются комплексы OMNIA Исани (1-спальные квартиры от ~$78 900), HISNI (студии от ~$81k), апарт-отель NEXT Oriental с доходностью около 12% годовых, а также премиальные виллы Eagle Hills Riverside по цене от $115 000 до $1.25M (актуальные цены уточняйте у менеджера).
На рынок Грузии выходят крупнейшие мировые бренды, такие как девелопер Eagle Hills/EMAAR, который строит масштабные проекты в Гонио и Тбилиси. Для тех, кто ищет готовые решения, мы предлагаем объекты в Чакви, например, комплекс Rogantini с ремонтом под ключ по цене от ~€2080/м², или проект VR Шекветили в Шекветили со студиями от ~$129 000 и внутренней нормой доходности (IRR) на уровне 10–15%. Стоимость услуги ремонта под ключ в Грузии в среднем составляет ~$900–1100/м².
Гайд «Налоги Грузии 2026» — бесплатно. ставки по аренде, продаже и бизнесу — простыми словами — собрали в одном PDF. Забрать гайд в Telegram
Как получить ВНЖ Грузии через недвижимость
Покупка недвижимости открывает путь к получению официального статуса в стране. С 1 марта 2025 года минимальный порог инвестиций для получения инвестиционного ВНЖ увеличился и теперь составляет от $150 000 (ранее порог составлял $100 000). Мы в Groundz берем на себя полное юридическое сопровождение этого процесса.
Процедура оформления статуса состоит из 7 простых шагов. Оформить ВНЖ можно в ускоренном темпе примерно за 2 недели (стоимость пошлины составит $1000) или в стандартном режиме за 1 месяц (пошлина $700). Саму физическую карту ВНЖ вам выдадут в течение 5 рабочих дней после одобрения заявки.
Для подачи заявления вам потребуются всего три основных документа: действующий загранпаспорт, официальный договор купли-продажи и выписка из Единого реестра недвижимости, выданная не позднее 3 месяцев назад. Существуют и другие основания для получения ВНЖ, например, работа, учеба или воссоединение семьи (в том числе через ребенка при подтвержденном доходе родителя от 5000 GEL в год).
Частые вопросы
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Грузии, если я владею ей больше двух лет?
Нет, согласно грузинскому законодательству, при продаже жилой недвижимости после 2 лет владения ставка налога составляет 0%. Если вы продаете объект раньше этого срока, вам придется заплатить подоходный налог в размере 20% от чистой прибыли.
Сколько времени занимает регистрация сделки и проверка объекта?
Регистрация права собственности в реестре занимает всего от 15 минут. Международное агентство Groundz проводит бесплатную проверку выбранного объекта по Единому государственному реестру для инвесторов, а проведение сделки под ключ занимает у нас всего 2–3 недели.
Какие налоги предусмотрены для тех, кто сдает жилье в аренду?
Налог на доход от сдачи жилой недвижимости в аренду в Грузии является одним из самых низких в регионе и составляет всего 5%. Подробные ставки по аренде, продаже и бизнесу вы можете найти в нашем гайде «Налоги Грузии 2026».
Какова минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ?
С 1 марта 2025 года минимальный порог инвестиций для оформления инвестиционного ВНЖ составляет от $150 000 (актуальные цены на недвижимость уточняйте у менеджера). Процесс оформления занимает от 2 недель до 1 месяца.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Цены, ставки и условия указаны на момент подготовки и могут меняться — актуальное уточняйте у менеджера.
👉 Подписаться на наш Telegram-канал