Основания для ничтожности договора или иллюзия: когда не стоит усложнять ситуацию
Договор найма помещения подписан женой. Когда я отсутствовал. Подписан задним числом. Акт приема квартиры также подписан женой и задним числом. По факту я проживал в этой квартире. Хочу обратиться в суд о ничтожности договора и съехать с квартиры. Какие правовые нормы тут уместны?
По поводу подписания договора неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ):
Если Ваша жена подписывала договор без Вашей доверенности, подтверждающей ее полномочия действовать от Вашего имени в отношении найма жилья, то сделка (договор найма) считается заключенной от ее имени.
Вы (принципал) можете одобрить эту сделку впоследствии (например, путем фактического въезда и проживания, оплаты аренды). Факт Вашего проживания является ключевым. Если суд расценит Ваше вселение и проживание как одобрение сделки, то договор найма будет считаться заключенным между наймодателем и Вами.
Если Вы не одобрили сделку, тогда договор найма не создает для Вас прав и обязанностей. Обязанным по договору перед наймодателем остается Ваша жена (п. 2 ст. 183 ГК РФ). Вы можете потребовать признания, что договор для Вас не обязателен. Однако факт Вашего проживания сильно затрудняет позицию о неодобрении сделки.
Подписание задним числом:
Ст. 168 ГК РФ (Недействительность сделки, нарушающей требования закона).
Само по себе подписание договора задним числом не делает сделку автоматически недействительной, если ее содержание соответствует закону и она была фактически исполнена сторонами (Вы вселились и жили).
Ничтожность (абсолютная недействительность):
Требовать признания договора ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ) сложно. Ничтожными являются сделки:
🟤противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ) - вряд ли применимо,
🟤мнимые или притворные (ст. 170 ГК РФ) - как указано выше, факт проживания мешает признать сделку мнимой,
🟤совершенные недееспособными (ст. 171 ГК РФ), малолетними (ст. 172 ГК РФ) - не применимо,
🟤совершенные с нарушением формы, если закон требует нотариальной формы (ст. 163, 165 ГК РФ) - для договора найма жилья на срок до года нотариальная форма не обязательна.
Вывод:
Попытка признать такой договор ничтожным или недействительным вряд ли удастся.
Если не платить арендную плату, то даже при признании договора ничтожным, наймодатель будет иметь право взыскать с Вас убытки, т.к. фактически в квартиры проживали Вы (фактическую стоимость пользования) за период Вашего проживания (ст. 1102, 1105 ГК РФ).
Убытки рассчитываются исходя из рыночной стоимости арендной ставки. Поэтому даже если вдруг Вы выиграете суд, что, повторюсь, маловероятно, Вы так или иначе понесете расходы в размере стоимости арендной платы.
Вы вправе расторгнуть договор найма в порядке, предусмотренном ст. 687 ГК РФ (Расторжение договора найма жилого помещения), предупредив наймодателя за 3 месяца. Но, как правило, в самом договоре предусматривается более короткий срок.
〰〰〰〰〰〰〰〰
⚖️ Обратиться за консультацией или услугами
⚖️ Задать вопрос юристу бесплатно
⚖️ Получить бесплатные материалы
МАХ | ВКонтакте | Дзен | ЯндексТелемост
