Вопрос о том, кто обязан следить за исправностью батарей в квартире, по-прежнему остается актуальным для многих жильцов. От ответа зависит, кто должен оплачивать ремонт или замену радиатора, а также кто несет ответственность за ущерб, если батарею прорвало и пострадало имущество.
В связи с этим собственникам стоит обратить внимание на разъяснения Минстроя России о распределении ответственности за радиаторы отопления и установленные на них запорно-регулировочные краны между владельцем квартиры и управляющей организацией. Речь идет о Письме Минстроя России от 09.04.2026 № 20682-ДН/04.
Прежде всего Минстрой ссылается на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Согласно этим правилам, внутридомовая система отопления относится к общему имуществу дома. В нее входят стояки, отопительные приборы, регулирующая и запорная арматура, общедомовые приборы учета тепла и иное оборудование.
При этом действующие нормы не устанавливают четкой границы между общедомовой системой отопления и ее внутриквартирными элементами. Из этого следует, что система отопления в целом рассматривается как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Важно и то, что расположение отдельных элементов отопления внутри квартиры само по себе не делает их личным имуществом собственника. Если радиатор находится в квартире, это еще не означает, что ответственность за него автоматически переходит к владельцу помещения.
Если на отводе от стояка к батарее отсутствует запорно-регулировочный кран, позволяющий перекрыть подачу теплоносителя, такой радиатор считается частью общего имущества многоквартирного дома. В этом случае отдельная граница балансовой принадлежности не определяется.
Иная ситуация возникает, если на отводах от стояка к радиатору установлены запорно-регулировочные краны, с помощью которых можно отключить батарею от системы отопления. Тогда сам радиатор относится уже к имуществу собственника квартиры.
В таком случае границей ответственности считается первый запорно-регулировочный кран на отводе к радиатору. При этом сам этот кран остается частью общего имущества дома.
Из этого следует, что управляющая организация обязана отвечать за исправность первого запорно-регулировочного крана на отводе к батарее. Если же такого крана нет, ответственность за состояние внутриквартирного радиатора полностью лежит на управляющей организации.
Соответственно, при неисправности такого радиатора именно управляющая организация должна организовать его ремонт или замену. Она же может нести ответственность за ущерб, если авария произошла из-за срыва крана либо протечки радиатора, не отделенного запорно-регулировочной арматурой.
Если же радиатор оборудован запорно-регулировочным краном, а протечка возникла уже после него, ответственность, как правило, возлагается на собственника квартиры.