Жить в одном подъезде с гостиницей или комнатой страха, где по ночам кричат и гремят цепями, — знакомая история для многих москвичей. Теперь у жильцов может появиться реальный рычаг влияния. Депутаты Госдумы и сенаторы разработали законопроект, который обязывает владельцев хостелов и квестов получать согласие всех собственников квартир в доме. Документ уже направлен в правительство. Что стоит за этой инициативой и почему мнения экспертов разделились — разбиралась «Москва FM».
Что не так с нынешним законом?
Действующее законодательство позволяет открывать хостелы и квест-комнаты в многоквартирных домах, если помещение переведено в нежилой фонд. Согласия соседей для этого не требуется. Именно этот пробел и хотят устранить авторы инициативы, среди которых зампред комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. В пояснительной записке, которая есть в распоряжении «Известий», парламентарии указывают, что в действующем законодательстве нет специальных норм, определяющих порядок пользования нежилыми помещениями в многоквартирных домах с учётом интересов всех собственников. Это и приводит к постоянным конфликтам. Особенно остро проблема встала из-за массового распространения хостелов, рабочих общежитий, складов и развлекательных заведений, таких как квесты.
Законопроект вносит поправки в Жилищный кодекс и закон о туристской деятельности. Помимо обязательного согласия жильцов, предлагается ввести специальные правила пользования нежилыми помещениями, установить требования по защите прав собственников квартир и наделить регионы правом вводить дополнительные ограничения для такого бизнеса. Также предусмотрен механизм надзора за использованием нежилых помещений.
Почему хостелы и квесты в жилых домах хотят согласовывать с жильцами?
Авторы инициативы объясняют необходимость изменений многочисленными жалобами граждан. По словам Светланы Разворотневой, несмотря на ужесточение законодательства, по-прежнему много бизнеса, который игнорирует интересы соседей. Особенно часто жалуются на хостелы, используемые для проживания трудовых мигрантов. Она считает, что Минстрою необходимо разработать специальные правила, а также дать собственникам квартир и регионам право ограничивать работу такого бизнеса.
В Общественной потребительской инициативе поддерживают этот подход. Там отмечают, что соседство с хостелами и квестами несёт серьёзный дискомфорт: постоянный поток незнакомых людей, шум, антисанитария, быстрый износ лифтов. Квесты часто используют хоррор-сюжеты с криками и спецэффектами по ночам, что лишает жителей покоя. Также эксперты указывают на повышенную нагрузку на коммунальные сети, которую бизнес не компенсирует, и на проблемы с мусором.
Кто и почему против?
Представители гостиничной отрасли смотрят на инициативу иначе. Глава Лиги хостелов Ольга Недорезова считает, что такой законопроект поддерживать нельзя: все жители будут против, а согласие станет дополнительным бюрократическим инструментом для давления на предпринимателей.
По её мнению, даже если хостел стоит в отдельном здании, соседи всё равно находят повод для конфликтов. В случае принятия закона открытие новых туристических объектов в жилых домах практически прекратится.
Главная проблема оказалась не в туристах
В эфире «Москва FM» сопредседатель Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья Наталья Петровская заявила, что настоящая беда — вовсе не туристические хостелы.
Под видом хостелов действует процентов 80, я думаю, не меньше, тех объектов, которые числятся в реестре как хостелы, на самом деле это в туризме не имеет никакого отношения. Это самое обычное, нормальное рабочее общежитие, — пояснила Наталья Петровская.
Ведущий спросил, кто будет отслеживать, турист это или рабочий.
Вы знаете, вот мы направляли несколько раз критерии для того, чтобы разделить хостел и общежитие, но проблема-то не в этом. Проблема заключается в том, что для вот этих коммерческих общежитий вообще нет никакого регулирования. Они регистрируют себя как хостелы, потому что у них другого правового выхода нет. Если бы была возможность им работать как общежитие, они бы работали, и тогда, возможно, для них можно было бы создать другие правила, — ответила Петровская.
Петровская привела пример с круглым столом в одном из московских районов, который организовали депутаты Мосгордумы. Там присутствовали представители прокуратуры и Роспотребнадзора. Она спросила, знают ли они на своей территории, где туристические объекты, а где рабочие общежития. Те ответили, что знают. Тогда она спросила, сколько жалоб поступает на туристические объекты.
Они говорят: на них вообще никогда не жалуются. Понимаете, поэтому я думаю, что нужно сначала навести какой-то порядок в правовом аппарате, дать возможность рабочим общежитиям работать легально, вывести для них, наверное, какие-то другие площадки и меры регулирования, надзора за ними. И тогда, наверное, вопрос социальной напряжённости и жалоб он отпадёт сам собой. А туристические объекты смогут работать, как и работают, — отметила Петровская.
Можно ли договориться с соседями?
В том же эфире председатель межрегионального общественного движения «Мой управдом», эксперт в сфере ЖКХ Никита Чулочников согласился, что проблема шире, чем кажется. Он напомнил, что управляющие компании и ТСЖ тоже нанимают приезжий персонал, и для его проживания иногда приходится переоборудовать помещения.
Изначально жилищная застройка не предусматривает размещения специализированных туристических зон. Очень низкий процент специализированных объектов для туристического размещения, мини-отелей различных, либо апартаментов. Здесь, конечно, нужно как-то баланс выстраивать в жилищном строительстве. То есть создавать специализированные объекты, называется, есть такой сегмент, как апарт-отели, где вот эти все функции уже изначально заложены, реализованы, — рассказал Чулочников.
Он также подчеркнул, что в жилых домах любое массовое пребывание людей создаёт повышенную нагрузку на воду, электричество, газ и лифты. Износ оборудования происходит намного быстрее, а бизнес не всегда готов вкладываться в ремонт. Отсюда и проблемы с мусором, и шум, которые вызывают негатив у жильцов.
Если мы будем говорить о том, что это решение будет приниматься общим собранием, надо говорить о размере кворума. Если кворум составляет 100%, вероятно, что жители одобрят такое решение практически нулевое. Поэтому здесь надо говорить о разумном кворуме. И здесь ещё надо говорить о возможности подключения механизма согласительных комиссий, когда профессиональная ассоциация объединений готова представить свою площадку для переговоров бизнесу и жителям этого дома, чтобы определить условия нахождения хостела в этом конкретном доме. Можно использовать механизмы досудебного регулирования. Есть практика в регионах создания институтов медиации, согласительных комиссий, где как раз собираются обе стороны и они договариваются между собой об условиях размещения данных объектов на территории жилого дома, — высказался Чулочников.
Ведущий спросил Наталью Петровскую, удавалось ли ей договариваться с соседями и какие преференции она обещала.
Сейчас реально очень мало хостелов, но до того, как они размещались в жилом фонде, у нас была достаточно большая практика. В Москве было таких хостелов порядка шестидесяти, и ни на один из них не было жалоб. В ряде случаев были письма от ТСЖ с просьбой поддержать. В ряде случаев проводились какие-то собрания, если это маленькие дома. То есть, в принципе, какие-то варианты были, но я хочу сказать, без всяких плюшек. Если объект был старый, если они брали на себя какие-то функции, соседи знали, что всё время есть в подъезде администратор этого хостела, которому можно всегда позвонить, попросить принять заказ, запустить ремонтника. То есть дружеские отношения выстраивались, — ответила Петровская.
Петровская также напомнила, что жилищный кодекс разрешает проживающим заниматься предпринимательством в своих квартирах — массаж, кондитерские салоны и так далее.
У нас, к сожалению, до настоящего времени культура договариваться между собой и соседями не сложилась. И если мы говорим о покое соседей, то, наверное, надо начинать с самого простого. Несколько лет назад Госдума выходила с проектом, но почему-то его отклонили по просьбе управляющих компаний. Суть была в том, что если возникает ночной шум — не важно, хостел, массажный салон или просто день рождения, — то достаточно позвонить в управляющую компанию, и собственник должен приехать и сам ликвидировать источник. Если он не приезжает, то его штрафуют. Вот это был бы простой и универсальный способ, независимо от того, как используется помещение. Собственник, которому неудобно из-за жалоб арендаторов, будет мотивирован искать других жильцов, которые соседям не мешают, — сказала Петровская.
Чулочников возразил, что на практике договориться сложно.
К сожалению, в доме проживают очень разные люди с разными интересами, и договориться очень сложно бывает по любым вопросам. Особенно если это касается необходимости высокого кворума — такие вопросы чаще всего проваливаются». Он предложил альтернативный путь: «Выходом является принятие в доме правил проживания. В этих правилах надо детализировать все эти вещи. Кто, кому что делает, кому что разрешено, кому что не разрешено. Если в этих правилах собственники примут решение о возможности размещения подобных объектов и правилах их использования, пожалуйста, пусть этот объект функционирует на тех условиях, которые приняты в доме, — ответил Никита Чулочников.
Что дальше?
Законопроект уже направлен на отзыв в Минстрой и Минэкономразвития. В правительстве подтвердили получение документа. Ранее, в марте 2026 года, депутат Госдумы, лидер ЛДПР Леонид Слуцкий предлагал полностью запретить размещение хостелов в многоквартирных домах. С аналогичной инициативой выступала фракция «Справедливая Россия», но её законопроект Госдума отклонила в январе 2025 года.
С 1 июля 2026 года в России планируют усилить контроль за использованием жилых помещений. Проверки могут затронуть владельцев с незаконными перепланировками, тех, кто сдаёт квартиры без оформления доходов, а также помещения, используемые как офисы, хостелы или склады. Поводом могут стать не только жалобы соседей, но и сверка данных из реестров, управляющих компаний и цифровых сервисов.
Какой путь в итоге выберет законодатель — пока неясно. Но очевидно, что проблема соседства с хостелами и квестами в многоквартирных домах требует решения. И судя по активности парламентариев, оно уже не за горами.