Доля межрегиональных сделок с недвижимостью в Сочи составила 60-65% в 2026 году, рассказал РБК Ростов член национального совета Российской гильдии риэлторов Евгений Проскурин. По его оценке, в ближайшие два года доля покупателей на рынке недвижимости курорта сохранится примерно на том же уровне.
Юг России, особенно его побережье, по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных направлений для покупателей недвижимости за счет мягкого теплого климата, рассказали партнер консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова и коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева.
«По нашим прогнозам, в перспективе нескольких ближайших лет число межрегиональных сделок на юге будет возрастать, что обусловлено продолжающимся трендом на рост внутреннего туризма», — рассказала представитель Parade Development.
Член национального совета Российской гильдии риэлторов в Сочи Михаил Титов отметил, что существует возможность оттока некоторых покупателей из-за развития Крыма. Но это случится не скоро, считает эксперт.
Из России с деньгами
Основными покупателями недвижимости в Сочи остаются жители Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири и Дальнего Востока. При этом выходцы из столичных городов ориентируются на элитный сегмент. В целом недвижимость на Юге рассматривают представители северных регионов России.
«Зачастую они выбирают локацию с целью переезда для постоянного проживания ради более комфортного климата и улучшения качества жизни — например, при выходе на пенсию. Безусловно, среди них также есть категория инвесторов, которые считают юг перспективным направлением для вложений», — рассказала Ольга Широкова.
Среди покупателей жилья в южных регионах часто встречаются IT-специалисты, отмечает коммерческий директор девелопера Bravo Елена Султанова. Основную часть клиентов составляют люди в возрасте 35-55 лет, добавляет Евгений Проскурин.
Холодная настройка спроса
Характер спроса на рынке недвижимости в Сочи стал меняться, рассказал Проскурин. Если в 2020-2022 годах преобладал ажиотажный спрос, то теперь рынок перешел к взвешенным сделкам. Партнер группы по работе с сектором недвижимости и строительства аудиторско-консалтинговой Kept Александр Боронтов считает, что спрос на местном рынке стагнирует после нескольких лет беспрецедентного роста цен.
Интерес потребителей смещается в сторону более специализированных продуктов, пояснила Ольга Широкова. По ее мнению, если раньше многие клиенты искали универсальную квартиру «для жизни, отдыха и инвестиций», то сегодня рынок становится более сегментированным.
«В целом более четкая сегментация по типам курортной недвижимости/сервисным апартаментам — это наиболее корректный вектор развития. Сейчас на рынке представлен ряд проектов, где происходит «смешение» данных форматов, что, по нашему мнению, является ошибочным и в перспективе приведет к снижению привлекательности подобных объектов. Но желательно, чтобы сочетание форматов в составе единого курорта происходило с четким разделением на несколько отдельных функций с соответствующими отличающимися характеристиками, включая целевую аудиторию и так далее», — пояснила Ольга Широкова.
Цены поползли в разные стороны
Размер среднего чека на недвижимость зависит от ряда факторов, среди которых ее тип, класс и локация. Так, к примеру, стоимость квартир за 1,5 года упала на 20-30%, поэтому стало возможным найти лоты по цене уже от 4 млн руб. и жилые дома за 12-15 млн руб. Раньше этого практически не было, рассказал Михаил Титов.
По данным Евгения Проскурина, средний бюджет покупки на первичном рынке курорта в мае 2026 года находился на уровне 31,5 млн руб. (+6,1% год к году), а средняя цена 1 кв. м в элитном сегменте в марте превысила 1,5 млн руб. (+16% год к году), в отдельных сегментах отмечено снижение цен почти на 6% за месяц.
Сколько стоят квартиры в Сочи в зависимости от их комнатности:
Студии и однокомнатные — 8-15 млн руб.;
Двухкомнатные квартиры — 18-25 млн руб.;
Трехкомнатные и более — от 30 млн руб.
Такой уровень цен отсекает часть среднего класса и оставляет более обеспеченную аудиторию, констатирует руководитель проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners Дмитрий Арестов.
При этом средний бюджет предложения курортной недвижимости в Сочи [курортное жилье + курортные сервисные апартаменты — прим. ред. РБК Ростов] находится на уровне 52 млн руб., тогда как в других локациях Краснодарского края — 23 млн руб., в Крыму — 21 млн руб., рассказала Ольга Широкова.
Александр Боронтов рассказал, что продавцы стали предоставлять скидки, размер которых может превышать 15-20%, «что говорит о переходе к «рынку покупателя», при этом цены экспозиции отдельных проектов и лотов не сокращаются, поскольку скидки носят непубличный характер».
Сегодня покупатель недвижимости в Сочи объективно смотрит на уровень цен и, как правило, у них нет стремления приобрести что-то как можно дешевле, считает Тамара Коломийцева.
«Запрос другой — получить в собственность качественную и ликвидную недвижимость. В этом смысле Краснодарский край открывает большие возможности для людей с разными финансовыми возможностями. Одним из растущих сегментов можно назвать премиальный. Например, в экокомплексе «Белые ночи» в Сочи при старте проекта в ноябре 2025 года минимальная стоимость составляла 690 тыс. руб. за 1 кв. м. И менее чем за полгода она увеличилась до 790 тыс. руб (+ 14,5%). Безусловно, такая динамика в том числе привлекает инвесторов из других регионов, заинтересованных в росте ликвидности приобретенного объекта», — считает представитель Parade Development.
Каждому по потребностям
Тип покупаемой недвижимости на юге России зависит от целей приобретения, рассказали эксперты. Партнер NF Group Ольга Широкова выделяет три основные категории.
Если покупатели рассматривают южное направление для постоянного проживания, то они выбирают проекты с полноценной городской средой, классические квартиры, семейные планировки, дворы и парковки.
«Важно наличие школ, детских садов, медучреждений и других объектов инфраструктуры в пешей доступности. В таком случае чаще всего приоритет отдается агломерациям вокруг крупных городов», — сказала эксперт.
К примеру, жилые комплексы в Краснодаре, уточнила Елена Султанова. Для сезонного проживания ищут курортное жилье, «городской» аналог дачи на период каникул, долгих выходных, праздников. Среди курортных проектов собеседник выделила ЖК «Кипарис» вблизи Анапы.
С целью инвестировать клиенты должны исходить от собственной стратегии и горизонта планирования, указала она. Широкова отмечает трансформацию поведения инвестора.
«Так, 5–6 лет назад на рынке доминировала стратегия перепродажи, чему способствовали динамичный рост цен, ажиотажный спрос, низкие ставки по ипотеке и так далее. Сейчас — это не массовая ситуация, особенно учитывая уже существующий высокий уровень цен. Такая стратегия сегодня работает скорее на сохранение, чем на приумножение капитала и чаще — на отдельные проекты, эксклюзивные видовые лоты или редкие форматы, которые не потеряют своей актуальности и востребованности на вторичном рынке. Поэтому сейчас многие инвесторы рассматривают недвижимость не как способ сохранения капитала и актив для дальнейшей перепродажи, а как способ получения пассивного, в том числе долгосрочного дохода. Наиболее привлекательной моделью для инвестирования в доходную недвижимость является формат сервисных апартаментов», — рассказала партнер NF Group.
Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и