Рынок аренды жилья в России постепенно выходит из тени — скрывать доходы от сдачи квартиры становится не просто сложно, но и финансово опасно. Проверки налоговой, жалобы бдительных соседей и риск столкнуться с недобросовестными жильцами заставляют собственников искать легальные способы решения вопроса. В первую очередь владельцу недвижимости нужно решить, какой налоговый статус выбрать для себя. Расскажем, как легализовать аренду жилья и что учесть при выборе налогового режима.
Почему сдавать легально выгодно для арендодателя
Сдавать квартиру с соблюдением законодательства удобнее и финансово выгоднее для арендодателя. Нелегальная сдача жилья в аренду грозит доначислением налогов и штрафов. ФНС потребует выплатить весь скопившийся налог за последние 3 года, возникает угроза блокировки счетов и других санкций. Налоги ниже возможных штрафов, а официальный договор защищает собственника в суде.
Основные преимущества оформления аренды по закону включают:
- Защита в суде. Официальный договор позволяет взыскать ущерб за порчу мебели или долги по аренде с ненадежных жильцов.
- Безопасность. Защита от шантажа со стороны недобросовестных жильцов или недовольных соседей.
- Официальный доход. Банки учитывают подтвержденный доход от аренды при одобрении крупных кредитов и ипотеки.
- Отсутствие штрафов. Штраф за неуплату налогов составляет до 40% от сокрытой суммы плюс пени за каждый день просрочки.
- Нет рисков уголовной ответственности. За сокрытие доходов в крупном размере, то есть от 2,7 млн рублей, предусмотрена уголовная статья.
ФНС использует разные инструменты для мониторинга рынка аренды — например, отслеживает площадки объявлений, анализирует информацию от МВД, управляющих компаний и других источников. Арендодатели рискуют столкнуться с проверками и штрафами, если на их карты регулярно приходят одни и те же суммы. Алгоритмы считывают даты поступлений, сопоставляют идентичность платежей.
Как оформить и зарегистрировать договор найма
Если недвижимость арендует физическое лицо, сторонам нужно заключить договор найма жилого помещения. Правила его оформления регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ. Договор можно составить в простой письменной форме, арендодатель и квартиросъемщик должны его подписать.
В документе укажите:
- Паспортные данные арендатора и всех, кто будет проживать в квартире вместе с ним.
- Условия оплаты — пропишите фиксированную сумму, точную дату платежа и способ перевода средств.
- Порядок уплаты ЖКУ — зафиксируйте, кто оплачивает капремонт и другие основные платежи по коммуналке, а кто — услуги по счетчикам, интернет.
- Залог — пропишите сумму депозита, условия его возврата или удержания за порчу имущества, а также укажите, что именно покрывает залог — например, долги по ЖКУ.
- График визитов — установите периодичность проверок квартиры, например, раз в месяц с предупреждением за 24 часа.
- Размер неустойки за просрочку платежей — напишите, от какой суммы считается процент (от суммы месячного платежа или самого долга), укажите максимальный размер штрафа.
- Сроки начисления неустойки — пропишите, что штраф начисляется за каждый календарный день нарушения, начиная со следующего дня после окончания срока уплаты.
- Порядок расторжения договора — укажите обязанность обеих сторон предупреждать о выезде или выселении за 30 календарных дней, условия досрочного расторжения.
Договор найма не обязаельно заверять у нотариуса. А вот регистрация в Росреестре зависит от срока:
- если договор заключен на срок до 11 месяцев, то регистрировать его не нужно;
- если срок 12 и более месяцев — регистрация обязательна.
Многие арендодатели полагают, что краткосрочный договор на 11 месяцев освобождает их от уплаты налогов. Это миф — такие документы просто не нуждаются в регистрации в Росреестре. Срок действия влияет только на этот параметр. Налог придется платить все равно — его уплачивают с любого полученного дохода, даже если квартира сдана на месяц или посуточно.
Максимальный срок действия договора — 5 лет. Также можно не прописывать срок вовсе — такой договор по закону считается заключенным на 5 лет.
Как выбрать налоговый статус для арендодателя
Чтобы определиться с налоговым статусом, собственнику нужно учесть тип недвижимости, размер годового дохода с аренды и категорию арендатора.
Тип недвижимости:
- Коммерческая — например, офис, склад, магазин. Можно выбрать между ИП на УСН (6%) или уплатой НДФЛ 13% как физлицо.
- Жилая — квартира, дом, комната. Доступны все режимы, включая самозанятость.
Годовой доход:
- До 2,4 млн рублей в год — при таком доходе с аренды доступна самозанятость, на этом режиме действует ставка 4-6%, нет отчетов и страховых взносов.
- Свыше 2,4 млн рублей в год — можно зарегистрировать только ИП на УСН «Доходы» (ставка 6%) или купить патент, выбрав патентную систему.
Зарегистрироваться в налоговой нужно до получения первого платежа от жильцов. Подать документы можно за день до внесения арендаторами оплаты или, например, в день заключения договора. Учитывайте, что регистрация ИП в ФНС занимает в среднем 3 рабочих дня, но при выборе патентной системы сам патент начинает действовать не сразу — примерно через 10 рабочих дней.
Арендодателям, которые решат сдавать квартиру в аренду как физлица, ничего регистрировать заранее не нужно. Вы просто сдаете квартиру, а декларацию 3-НДФЛ подаете до 30 апреля следующего года. Как правило, этот вариант выбирают, если квартира сдается на короткий срок, например, на сезон летних отпусков.