В последние годы рынок недвижимости в России претерпевает серьезные изменения. Сокращение лимитов и ужесточение условий льготных ипотечных программ, высокая процентная ставка на «вторичку» сделали бывшие еще недавно популярными способы заработка на купле-продаже жилья нерентабельными или даже убыточными. Эксперты выделили сразу несколько схем заработка на недвижимости, которые фактически перестали работать в 2025-2026 годах. Разберем их подробнее и поделимся альтернативными стратегиями получения прибыли.
Флиппинг или перепродажа жилья после ремонта
Последние аналитические данные показывают, что в условиях кризиса стала убыточной схема с флиппингом. Она заключается в покупке «убитого» жилья под ремонт с целью перепродажи. В этих случаях инвестор выкупает квартиру в запущенном состоянии на вторичном рынке со скидкой или черновой вариант в новостройке, делает экспресс-ремонт за 1-2 месяца и перепродает дороже аналогичных вариантов без отделки.
Флиппинг перестал работать по нескольким причинам:
- Дорогой ремонт. Закупочная стоимость отделочных материалов и сантехники, стоимость работ строительных бригад выросли в среднем на 50-80%. Затраты на ремонт «съедают» всю потенциальную маржу.
- Высокие ставки по ипотеке. Значительная часть покупателей на вторичном рынке откладывает сделки с жильем до стабилизации экономической ситуации из-за высоких рыночных ставок по ипотеке на «вторичку» — в среднем 19-22%.
Готовые объекты, которые еще недавно быстро находили покупателей, теперь зависают в продаже на месяцы. Инвестор не просто не зарабатывает, но и теряет деньги на обслуживании недвижимости.
Инвестиции в дома под реновацию
После запуска программы реновации в Москве возрос интерес к ветхому жилью в домах под снос. Инвесторы целенаправленно искали такие объекты в старом фонде, чтобы при небольших вложениях бесплатно получить новую квартиру большей площади и стоимости. На практике этот способ работает не всегда.
Схема стала убыточной из-за нескольких факторов:
- Рост цен. Стоимость квадратного метра в домах под снос сравнялась, а в некоторых локациях и превысила стоимость квадратного метра в готовых новостройках. Будущая выгода уже заложена продавцами в текущую цену.
- Замораживание капитала. Сроки фактического расселения часто сдвигаются. Инвестор вынужден годами держать деньги в неликвидном активе, доходность которого в итоге часто уступает даже стандартному банковскому депозиту.
- Избыток предложений в обновленных районах. После сдачи новых домов желающих продать в них жилье становится все больше, что приводит к снижению цен. Также многоэтажки для переселения нередко строят за МКАД, что тоже влияет на стоимость недвижимости.
Апартаменты в проектах редевелопмента промзон
В недавнем времени была распространена схема с покупкой бывших административных зданий, фабрик или заводов, реконструированных девелоперами под апартаменты для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Этот сектор столкнулся с жестким давлением со стороны государства и банков, что окончательно заблокировало возможность заработка для частных инвесторов.
Основные причины включают:
- Риск признания самостроем и сноса. Власти начали массово выявлять объекты, где под видом «капитального ремонта» заводов на деле создают многоквартирные комплексы. Если застройщик не согласовал изменение назначения здания, объект могут признать самовольной постройкой и снести по суду.
- Ужесточение контроля за перепланировками. Легально подвести отдельные стояки водоснабжения, канализации и вентиляции к каждой студии в бывших промышленных объектах стало практически нереально. Строительный надзор и жилищные инспекции блокируют такие проекты на этапе проверок.
- Ипотечный бойкот от банков. Поскольку апартаменты в промзонах не имеют статуса жилья и возрастают риски с их оформлением, многие банки прекратили выдавать ипотеку под такие проекты.
Инвестор, купивший квадратные метры в таких постройках за наличные, не сможет его перепродать в короткие сроки. Это связано с тем, что у большинства покупателей нет возможности взять кредит под апартаменты, а приобретать нежилой фонд с сомнительным юридическим статусом без ипотеки при обилии легальных предложений на рынке недвижимости готовы единицы.
Какие направления для инвестирования приносят прибыль сегодня
Фокус инвесторов сместился — теперь, чтобы заработать на недвижимости, нужно вкладывать деньги в коммерческие помещения или курортный сектор. К рабочим стратегиям можно отнести:
- Покупка коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов — в них открывают пункты выдачи заказов, аптеки, продуктовые магазины. Такие объекты площадью 40-80 кв.м можно сдавать в аренду сетевым компаниям, они приносят в среднем в 2 раза больше прибыли, чем обычные квартиры.
- Приобретение доли в больших торговых центрах или складах — выкупить такую коммерческую недвижимость целиком не каждому под силу. Реальнее стать собственником части помещений и сдавать их в аренду логистическим центрам и другим компаниям через управляющее предприятие.
- Курортная недвижимость, загородный туризм — инвестор может вложиться в часть номеров в строящемся или готовом отеле на российских курортах, покупку глэмпинга в пригороде. Ограничения на зарубежные поездки стимулируют спрос на качественный внутренний отдых, доходность может достигать 12-15% годовых.
Также можно рассмотреть варианты с выкупом складов индивидуального хранения для сдачи в аренду. Спрос на аренду небольших боксов для хранения сезонных шин, велосипедов и других вещей у жильцов новостроек растет. Рентабельной остается покупка коммерческой недвижимости с торгов при банкротстве компаний. На аукционах можно найти объекты со скидкой 30-50% для дальнейшей перепродажи.