Автор: Гуландам Фатхуллина
В казанских ТЦ вместо магазинов открываются фитнес-центры и выставки бабочек
Крупный ритейл в Татарстане сжимается: магазины одежды и электроники уступают место фитнес-кластерам и выставкам животных. Главные причины – падение спроса, экспансия маркетплейсов и налог на имущество, который за год вырос в 2,5 раза. Как переформатируются ТЦ и у кого есть будущее – в обзоре «Татар-информа».
Бабочки вместо обуви
В 2026 году крупные торговые центры продолжают менять формат. На смену привычным магазинам одежды, обуви и бытовой техники все чаще приходят арендаторы из сфер wellness, общественного питания, развлечений и образовательных услуг.
Аналитики Red Perfect особо отмечают рост популярности wellness-направления: фитнес-центры, спортивные секции и оздоровительные кластеры становятся наиболее востребованными арендаторами ТЦ, способными генерировать стабильный трафик вне зависимости от сезонных колебаний спроса на товары. Показательный пример такого подхода – казанский ТЦ «Франт» в Казани, в котором третий этаж превратили в многофункциональную спортивную зону с падел-клубом, школами единоборств, танцевальными студиями и спортбаром.
В ТРЦ «Южный» вместо закрывшегося обувного магазина Zenden заработала выставка живых тропических бабочек. Кроме того, там же появилась и «Котодеревня» – пространство для семейного досуга с контактом с животными и выставка «Попугайник», где посетители взаимодействуют с птицами.
В ТРЦ «Мега» вместо ИКЕА открылся фитнес-клуб DDX. Также в «Меге» заработал парк приключений «Мисти Парк» площадью 3,5 тыс. кв. м. Помимо этого, до сентября там открыт и мультимедийный интерактивный музей «Дикая Африка».
Другие ТЦ в сложившихся непростых условиях ищут бюджетные способы удержать трафик – например, делая ставку на интерактивные мероприятия. Так, в «Республике» теперь работают гончарная мастерская и компьютерный клуб, а также регулярно проводятся мастер-классы для детей по инженерно-техническим, кулинарным и творческим направлениям. А в «Горки Парке» организовали серию мастер-классов «Сам себе дизайнер» с участием преподавателей Института дизайна и пространственных искусств КФУ.
Почему магазины уходят из ТЦ?
Эксперты выделяют три основные причины, по которым классический ритейл постепенно уходит из торговых центров.
Причина №1. Спад потребительской активности
По словам экспертов, население чаще экономит: люди реже обновляют гардероб, покупают бытовую технику и мебель.
«Прежде всего, общая макроэкономическая обстановка оставляет желать лучшего. Мы наблюдаем спад потребительской активности по всем товарным группам, включая продовольствие», – отметил генеральный директор консалтинговой компании A-Development Владимир Шайхиев.
Генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций в сфере недвижимости Promotion Realty Виталия Львова обратила внимание на то, что сегодняшние доходы населения заметно уступают уровню «тучных» 2007–2008 годов и даже 2010-х:
– Если экономика страны перейдет к активному росту, то и потребительская активность населения начнет увеличиваться. Люди будут потреблять больше и чаще, как это уже было в 2007–2008 годах, в 2010-х и вплоть до 2018 года. Тогда доходов населения хватало на то, чтобы чаще обновлять гардероб, менять вещи, не экономить на качестве и количестве покупок. Уровень потребления носил совершенно иной характер.
Причина №2. Экспансия онлайн-торговли
Покупатели уходят в интернет, потому что там цены ниже, выбор шире, а доставка часто быстрее, чем поездка в торговый центр. Шайхиев называет это вторым очевидным драйвером «кризиса ТЦ», поскольку онлайн-торговля последовательно забирает трафик и сжимает маржинальность традиционных магазинов.
Отдельно эксперты отмечают проблему неравной конкуренции. Гендиректор компании «РеАгентство» Юрий Чикиров указывает на влияние серого импорта на маркетплейсах. «Лазейки для недобросовестных поставщиков на онлайн-площадках остаются, и они демпингуют, убивая бизнес законных ритейлеров», – говорит он.
В результате даже крупные сети электроники и бытовой техники сокращают площади и пересматривают формат присутствия в ТЦ.
Причина №3. Налоговая нагрузка
К общероссийским проблемам добавляется региональная специфика. В республике для объектов площадью свыше 2 тыс. кв. м установлен налог на имущество в размере 2% от кадастровой стоимости, которая ежегодно переоценивается в сторону увеличения.
«Сама по себе эта ставка уже существенна, но проблема усугубляется ежегодной переоценкой кадастровой стоимости – она растет кратно, в последний раз увеличение составило примерно 2,5 раза. Если до Нового года я оценивал срок, необходимый для «отработки» этого налога, в 3–4 месяца, то сейчас этот период вырос до 6–7 месяцев. А ведь помимо налога есть еще эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, фонд оплаты труда и прочие издержки», – подчеркнул Владимир Шайхиев, генеральный директор консалтинговой компании A-Development.
Что делают ТЦ: две стратегии выживания
В ответ на давление собственники торговых центров применяют два основных подхода.
- Краткосрочная стратегия: событийные арендаторы как «пластырь»
Выставки бабочек, попугаев, «котодеревни» – это так называемые трафикогенерирующие проекты, которые приходят на месяц-два, собирают аудиторию и уходят.
«Это, по сути, «пластырь» для перекрытия вакантных площадей. Такие арендаторы приходят на короткий срок – от месяца до полугода, собирают свою аудиторию и мигрируют в другие города и объекты. Они непостоянны. Бабочки и попугаи – это вынужденная мера, а не признак устойчивого переформатирования», – пояснила Виталия Львова.
- Долгосрочная стратегия: формирование тематических кластеров
Более фундаментальный подход – передача целых этажей под фитнес, спорт, танцы и образование. Владимир Шайхиев считает это направление логичным, так как запрос на здоровый образ жизни актуален на государственном уровне, но указывает на трудности: себестоимость содержания ТЦ высока, и он не может предлагать низкие арендные ставки, тогда как маржинальность спортивных проектов значительно скромнее.
Помимо спорта востребованы танцевальные студии, мастер-классы и в целом все разнообразие досуговых форматов. Некоторые ТЦ ведут переговоры даже с образовательными учреждениями, но в этом плане многое упирается в нормативное ограничение – лицензионные требования, в частности обязательное наличие отдельного входа.
Некоторые девелоперы проявляют чудеса креативности. «Недавно появилась любопытная новость из Москвы: в одном из ТЦ оборудовали крытый пруд для рыбалки. Это очень нестандартное решение, которое одновременно решает несколько задач: заполняет пространство, генерирует доход и привлекает целевую аудиторию – мужчин. Представьте: семья приходит в выходной день, жена ходит по магазинам, ребенок занимается в секции, а глава семейства может спокойно порыбачить. Такие креативные подходы вполне жизнеспособны», – отметил Владимир Шайхиев.
Какие форматы под угрозой, а какие остаются устойчивыми?
Эксперты сходятся в том, что структура арендаторов в крупных ТЦ меняется неравномерно. Самый проблемный сегмент сегодня – электроника и бытовая техника.
«Мы видим, как некогда огромные гипермаркеты электроники, такие как «М.Видео», сжимаются, сокращают площади. Думаю, в перспективе такие объекты превратятся либо в склады, либо в пункты выдачи заказов, а освободившиеся площади займут другие арендаторы. Это и есть логика переформатирования, продиктованная временем», – сказал Юрий Чикиров.
Неважно обстоят дела и с товарами для спорта. Виталия Львова пояснила, что проблема здесь не столько в падении спроса, сколько в резкой смене структуры предложения – после ухода иностранных брендов торговые центры потеряли половину потенциальных арендаторов, работавших через российских поставщиков.
Кинотеатры, которые еще недавно считались устойчивыми арендаторами из-за больших вложений в оборудование, попали под раздачу сильнее всего – санкции на прокат фактически убили этот сегмент. «Это арендатор, который не может быстро съехать. Когда начались санкции и они распространились в том числе на прокат, то, естественно, арендаторы этого сегмента пострадали очень жестко», – отметила Виталия Львова.
В то же время эксперты отмечают, что продукты питания, детские товары и общепит остаются устойчивыми точками привлечения трафика.
Каким торговым центрам труднее всего?
Эксперты сходятся на том, что рынок торговой недвижимости движется к поляризации: лучше всего себя чувствуют крупные ТЦ и небольшие центры районного масштаба.
«Крупные суперрегиональные ТЦ с большим выбором магазинов, куда стекается трафик со всего города, сохраняют устойчивость за счет баланса между товарами, развлечениями и дополнительными сервисами. Районные торговые центры тоже чувствуют себя относительно неплохо, потому что работают на соседние дома и обеспечивают ежедневный поток за счет продуктов, товаров для детей, фитнеса и бытовых услуг. А вот промежуточный формат – торговые центры средней величины, не районные и не мегамоллы, – будет испытывать наибольший дискомфорт. Им придется бороться за арендаторов, которые сейчас имеют выбор и могут диктовать условия, о которых раньше не могли и мечтать», – рассказала Виталия Львова.
Успешный пример грамотного управления в Казани – «Казань Молл», где, по словам Юрия Чикирова, держат руку на пульсе: отслеживают финансовые показатели арендаторов, привязывают арендную ставку к товарообороту, что позволяет оперативно заменять «не смогших» из листа ожидания.
Владимир Шайхиев считает примером гибкого подхода и казанский «Южный» – там успешно появлялись парк бабочек и парк кошек, и эта готовность экспериментировать с форматами, по мнению эксперта, заслуживает внимания.
Есть ли у ТЦ будущее: прогнозы экспертов
Владимир Шайхиев сообщает, что владельцы ТЦ обращались в правительство за субсидиями и налоговыми послаблениями, но получили отказ. В качестве альтернативы он предлагает механизм субсидирования разницы в арендной ставке для социально значимых проектов.
«ТЦ обращались за поддержкой в правительство – просили субсидии, налоговые послабления, но, насколько мне известно, получили отказ. Если запрос на здоровый образ жизни сегодня поддерживается на государственном уровне, я бы предложил механизм субсидирования именно разницы в арендной ставке для социально значимых проектов. Условно: арендатор готов платить 1 000 рублей, минимальная ставка ТЦ – 1 500 рублей, а недостающие 500 рублей компенсируются через налоговые вычеты для владельца центра. Это была бы адресная и эффективная мера, которая помогла бы наполнить пустующие площади полезными для общества функциями и одновременно поддержать бизнес», – предложил Владимир Шайхиев.
Виталия Львова обращает внимание на то, что тренд на увеличение доли развлечений в ТЦ обсуждается уже больше двенадцати лет, но текущий кризис лишь ускорил его. Если экономика начнет расти и доходы населения вернутся к уровню конца 2000-х – середины 2010-х, то ритейл поддержит этот тренд, и магазины вернутся в торговые центры. Однако она подчеркивает, что давление онлайн-торговли останется перманентным фактором. Даже при росте доходов количество магазинов не может расти бесконечно, потому что их будет ограничивать конкуренция с маркетплейсами.