Ввод складских объектов в Новосибирской области за прошлый год составил более 420 тыс. кв. м., при этом аналитики фиксируют острый дефицит в сегменте light Industrial.
Развитие сегмента гибких индустриальных площадей в Новосибирске обусловлено стремительным ростом e-commerce, локализацией малых сборочных производств и усилением роли города, как ключевого логистического хаба Сибири, отмечают аналитики «IDEM-консалтинг». Совокупный объем инвестиций в сектор на ближайшие два года оценивается в 12–15 млрд руб., показало исследование компании.
Структура спроса на объекты LI в Новосибирске практически полностью идентична общероссийской. По 30% всего объема спроса приходится на МСП, а также маркетплейсы и e-commerce. Производственные компании формируют еще 25% спроса, доля IT-сектора и стартапов оценивается в 10%, а оставшиеся 5% распределены между прочими арендаторами.
Основными пользователями формата выступают операторы «последней мили», дистрибьюторы FMCG, производители мебели и электротехники, нуждающиеся в совмещении офиса, шоурума и производства.
Кластеры и проблемы
Общий объем предложения производственных площадей в аренду в Новосибирске достигает 330 тыс. кв. м, однако доля качественного фонда, способного конкурировать с новыми проектами light Industrial, не превышает 30%. Размещение этих площадей имеет выраженную кластерную структуру.
По географии лидером является Северный кластер/Мочище (39% рынка), где дальнейший рост сдерживается дефицитом электромощностей и пробками на дорожных съездах в часы пик.
Премиальная зона Кольцово/Толмачёво занимает 26% рынка и характеризуется развитой инженерной инфраструктурой и фокусом на e-commerce. На Левобережную промзону приходится 15%, а Краснообск / Мичуринский и высокотехнологичный Академгородок удерживают по 10%.
Инженерные и логистические параметры напрямую влияют на ликвидность: объекты со свободной мощностью более 2 МВт и прямым выездом на федеральные трассы получают рыночную премию в размере 10–15%. Ограничения по сетям или сложная транспортная доступность, напротив, ведут к дисконту в 8–12%.
Общий складской рынок Новосибирска — совокупный объем предложения классов А и В — превысил 2 млн кв. м, что выводит город на второе место среди региональных миллионников после Екатеринбурга. Однако в субсегменте light Industrial сибирский хаб пока находится в статусе догоняющего региона, отмечают аналитики.
Заявленный на 2026–2027 годы объем ввода в Новосибирске составляет рекордные 126 тыс. кв. м, при этом реальная строительная активность в Сибири пока сдержанна: в активной стадии возведения находится лишь 7,8 тыс. кв. м, а еще 30 тыс. кв. м — это реконструкция площадей действующего технопарка.
В месячном исчислении топовые объекты light Industrial в Новосибирске сдаются по 850–1000 руб./ кв. м, тогда как средние производственно-складские помещения обходятся в 750–850 руб./ кв. м в месяц. Нижнюю границу цен в Новосибирске по-прежнему удерживает демпинг со стороны старого советского фонда промзон.
Инвестиционный потенциал
По оценке экспертов, барьеры для входа девелоперов в сегмент light Industrial остаются высокими: сказывается давление жесткой ключевой ставки ЦБ, рост капитальных затрат на 25–30% с 2022 года, а также затяжные сроки подключения к инженерным сетям, достигающие в отдельных локациях 12–18 месяцев. Ключевыми игроками, формирующими этот рынок в Новосибирске, выступают региональные девелоперы и фонды недвижимости — ООО «Мичуринский кластер», ДК «Лидер Инвест Групп», технопарк «Ново-Николаевский».
ООО «Мичуринский кластер». Генеральный директор и учредитель — Владимир Скляров. Проект «Мичуринского кластера» с объемом инвестиций в 4,9 млрд руб. был одобрен на Совете по инвестициям при губернаторе Новосибирской области в 2023 году, компании предоставлен земельный участок без торгов для реализации проекта. Инвестиции в проект — 4,9 млрд рублей, срок реализации проекта 7 лет. Площадь парка составит 20 га, а общая площадь объектов составит 100 тыс. кв. м. На территории парка будут реализованы 18 проектов в формате Light Industrial.
ДК «Лидер Инвест Групп» реализует масштабный инвестиционный проект «Верх-Тулинский». осваивает земельный кластер общей площадью 2,5 тыс. гектаров. Компанией уже инвестировано 1,96 млрд. рублей, из них свыше 1,57 млрд. рублей направлено на строительство и ввод эксплуатацию объектов инфраструктуры. Привлечено 170 резидентов, среди которых дилеры сельскохозяйственной техники, транспортные компании, промышленные и пищевые производства.
ООО Технопарк «Ново-Николаевский» (бывший ООО «Норд Сити Молл») расположен на улице Пасечной. Выручка за прошлый год — 157,3 млн руб. На территории более 170 тыс. кв. м планируют создать комплекс из пяти кластеров. Первый корпус на две трети посвящен беспилотным технологиям и производству, оставшаяся часть отведена под биотех — разработку лекарств, БАДов и решений для сельского хозяйства.
Согласно базовому сценарию развития рынка аналитики «IDEM-консалтинг» прогнозируют ввод новых площадей в сегменте 80–90 тыс. кв. м, без учета технопарка «Ново-Николаевский», как не отвечающего стандартам формата. Уровень вакансии составит 7–10%, ежегодный рост арендных ставок — 6–9%, чистая доходность новых проектов прогнозируется на уровне 10–12%.
Дополнительным драйвером до 2029 года станет аграрный сектор: близость Алтайского края формирует запрос на пищевые производства с холодильной логистикой, что способно увеличить спрос в данном направлении на 25–30%.
«В краткосрочной перспективе наиболее успешными обещают быть городские проекты площадью до 8–15 тыс. кв. м с нарезкой юнитов по 1000–5000 кв. м для нужд МСП. В условиях отсутствия жестких административных мер по выселению предприятий за черту города, девелоперам экономически выгоднее ориентироваться на точечное новое строительство в черте города или на реконструкцию советских промзон, уже обеспеченных базовыми сетями. Для снижения рисков девелоперам стоит закладывать целевую доходность от 11% и использовать фиксированные CAPEX-контракты. Арендаторам советую фиксировать договоры аренды на срок от 3 до 5 лет с четко прописанной индексацией», — подчеркивает генеральный директор «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс.