Ещё несколько лет назад должность председателя СНТ нередко становилась предметом настоящей предвыборной борьбы. Сегодня ситуация во многих товариществах обратная: желающих взять на себя долги, аварийные сети, конфликты с соседями, отчётность, суды и общение с ресурсоснабжающими организациями почти нет.
На этом фоне появился новый рынок — профессиональное управление садоводческими товариществами. Компания обещает взять на себя бухгалтерию, взыскание долгов, проведение собраний, договоры с подрядчиками, обслуживание дорог, электросетей и водопровода.
Иногда предложение звучит ещё проще:
«Наша управляющая компания станет председателем и полностью возьмёт СНТ под управление».
Но здесь возникает сразу два вопроса.
Первый — насколько такая схема соответствует Федеральному закону № 217-ФЗ?
Второй — как организация, офис которой находится, например, в Дмитрове, может реально следить за СНТ в Наро-Фоминске, если между ними 150–200 километров, а у компании одновременно двадцать и более товариществ?
Разберёмся без рекламы и страшилок.
Может ли управляющая компания стать председателем СНТ
В прямом смысле — нет.
Председатель СНТ является единоличным исполнительным органом товарищества. Однако избрать председателем можно не любую организацию или приглашённого управляющего.
Часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ прямо устанавливает:
«Председатель товарищества, члены правления товарищества, ревизионная комиссия (ревизор) избираются на общем собрании членов товарищества… из числа членов товарищества».
Следовательно, председателем должен быть конкретный гражданин, который является членом данного СНТ. ООО, автономная некоммерческая организация или иное юридическое лицо членом садоводческого товарищества быть не может и, соответственно, не может быть избрано председателем.
Кроме того, председатель является не просто наёмным администратором. Он входит в состав правления СНТ и одновременно возглавляет его. Это следует из части 2 статьи 18 Закона № 217-ФЗ.
Именно председатель без доверенности действует от имени товарищества, подписывает документы, распоряжается банковскими счетами в пределах полномочий, заключает сделки, принимает работников и представляет СНТ в государственных органах. Эти полномочия перечислены в статье 19 Закона № 217-ФЗ.
Поэтому запись в протоколе общего собрания:
«Избрать председателем СНТ ООО “Профессиональное управление”»
не соответствует требованиям закона.
В ЕГРЮЛ в качестве лица, имеющего право действовать от имени СНТ без доверенности, также должно быть указано физическое лицо, а не сторонняя управляющая организация.
Почему тогда компании говорят, что «становятся председателем»
На практике под этой фразой могут скрываться совершенно разные схемы.
Схема первая: сотрудник компании покупает участок и вступает в СНТ
Управляющая организация находит человека, который приобретает участок либо получает право на участок, вступает в члены товарищества, после чего его избирают председателем.
Формально требование части 5 статьи 16 Закона № 217-ФЗ выполнено: председатель является физическим лицом и членом СНТ.
Но возникает другой вопрос: чьи интересы он фактически представляет?
Человек может числиться председателем сразу нескольких товариществ, получать основное вознаграждение от управляющей компании и выполнять её корпоративные инструкции. Для садоводов он будет законным председателем, но в повседневной работе может оставаться лишь подписантом.
Само по себе избрание одного человека председателем нескольких СНТ законом прямо не запрещено. Одно и то же лицо также может переизбираться неограниченное количество раз. Но каждое СНТ обязано отдельно избрать его своим общим собранием, а кандидат должен состоять в членах каждого соответствующего товарищества.
Схема вторая: местный председатель остаётся, а всю работу передают подрядчику
Это наиболее понятная и юридически аккуратная модель.
Садоводы избирают председателя и правление из числа членов своего СНТ. После этого товарищество заключает договоры со сторонними исполнителями:
- с бухгалтерской компанией;
- с юристами;
- с аварийно-диспетчерской службой;
- с подрядчиком по уборке дорог;
- с электриком или энергетической организацией;
- с компанией, ведущей реестр, начисления и взыскание долгов.
Правление СНТ вправе принимать решения о заключении договоров с организациями, занимающимися благоустройством, охраной, водоснабжением, электроснабжением, пожарной безопасностью и иной деятельностью, необходимой товариществу. Такие полномочия предусмотрены пунктом 5 части 7 статьи 18 Закона № 217-ФЗ.
Передать на сторону можно и бухгалтерский учёт. Часть 3 статьи 7 Федерального закона № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте» разрешает руководителю заключить договор об оказании услуг по ведению бухучёта со специализированной организацией.
При этом председатель и правление сохраняются. Подрядчик помогает им выполнять работу, но не превращается в орган СНТ.
Схема третья: компании фактически передают все полномочия председателя
Наиболее рискованный вариант выглядит так:
- у СНТ формально есть председатель;
- все документы готовит управляющая компания;
- доступ к банку находится у её сотрудников;
- подрядчиков выбирает она;
- жители общаются только с её диспетчерами;
- председатель подписывает всё, что ему присылают;
- правление фактически не работает.
Проблема в том, что передать подрядчику выполнение отдельных работ можно, а заменить предусмотренные законом органы управления договором нельзя.
Согласно статье 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом и учредительными документами. Для СНТ такими органами являются общее собрание, председатель и правление.
Даже если договор назван «договором управления СНТ», он не может отменить компетенцию общего собрания, председателя и правления, установленную Законом № 217-ФЗ.
Управляющая компания — не та же самая УК, что обслуживает многоквартирные дома
Это важное различие.
Для многоквартирного дома способ управления с привлечением управляющей организации прямо предусмотрен Жилищным кодексом РФ. Работа такой компании регулируется жилищным законодательством, лицензионными требованиями и правилами содержания общего имущества.
Для СНТ Закон № 217-ФЗ аналогичного самостоятельного способа управления не предусматривает.
Поэтому выражение «управляющая компания СНТ» чаще всего является коммерческим названием комплекса услуг, а не специальным правовым статусом.
У такой компании может не быть отдельной лицензии именно на управление садоводческими товариществами. Её обязанности определяются прежде всего договором с СНТ.
И вот здесь находится главная опасность: садоводы слышат обещание «мы отвечаем за всё», а в договоре обнаруживают только консультационные, бухгалтерские и диспетчерские услуги.
Как можно управлять СНТ за 200 километров
Само расстояние ещё не доказывает, что компания работает плохо.
Бухгалтерскую отчётность, начисление взносов, подготовку сметы, претензии должникам, юридические документы и часть банковских операций действительно можно выполнять дистанционно.
Современные сервисы позволяют вести реестр собственников, формировать квитанции, принимать показания счётчиков, видеть задолженность и размещать документы в личных кабинетах. Например, специализированные программы для СНТ предлагают дистанционный учёт начислений, платежей и данных по участкам.
Но СНТ — это не только бухгалтерия.
Это ещё и:
- упавшее на линию дерево;
- прорванная водопроводная труба;
- неработающий насос;
- перегоревший трансформатор;
- нерасчищенная после снегопада дорога;
- сломанные ворота;
- незаконная свалка;
- конфликт с охраной;
- подтопление участка;
- пожар или угроза пожара.
Решить такие проблемы из офиса невозможно.
Поэтому профессиональная компания может нормально управлять удалённым объектом только при наличии местной системы.
Как должна выглядеть рабочая модель
В самом СНТ должен находиться постоянный представитель: комендант, администратор, техник, электрик либо управляющий объектом.
У компании должны быть местные подрядчики, которые могут прибыть не через несколько дней, а в предусмотренный договором срок.
Должна работать аварийная связь, а не только общий номер офиса с понедельника по пятницу.
Для каждого обращения необходимы регистрационный номер, срок выполнения и ответственный сотрудник.
Должны проводиться регулярные осмотры общего имущества с фотоотчётами и актами.
Если ничего этого нет, удалённое управление превращается в дистанционное выставление счетов.
Можно ли качественно обслуживать двадцать СНТ одновременно
Можно — но только при соответствующем штате.
Предположим, компания заявляет, что обслуживает 20 товариществ. Даже если в каждом из них по 200 участков, это уже 4 000 собственников.
У каждого СНТ свои:
- устав и решения собраний;
- банковские счета;
- сметы;
- тарифы;
- должники;
- судебные дела;
- договоры с энергетиками;
- состояние дорог и сетей;
- внутренние конфликты;
- сезонные работы.
Один «профессиональный председатель» физически не может лично контролировать всё происходящее в двадцати товариществах.
Рабочая система возможна, когда компания разделяет функции:
- бухгалтер ведёт начисления и отчётность;
- юрист сопровождает суды и договоры;
- диспетчер принимает заявки;
- инженер контролирует сети;
- местный администратор осматривает территорию;
- руководитель объекта отчитывается перед правлением конкретного СНТ.
Число обслуживаемых товариществ само по себе не является ни преимуществом, ни нарушением. Важнее другое: сколько у компании сотрудников и сколько объектов приходится на одного управляющего.
Фраза «обслуживаем более 20 СНТ» без сведений о штате скорее должна насторожить, чем впечатлить.
Стало ли лучше после прихода профессиональных управляющих
Единого ответа нет.
Открытые отзывы показывают очень разный опыт. Кроме того, необходимо учитывать, что отзывы в интернете не являются полноценным исследованием: их могут оставлять как реальные клиенты, так и участники внутренних конфликтов либо представители самой компании.
Наиболее заметные положительные изменения обычно связаны не с «назначением профессионального председателя», а с наведением порядка в отдельных процессах:
- появляется безналичная оплата;
- восстанавливается реестр;
- начисления становятся регулярными;
- подаётся бухгалтерская отчётность;
- начинается взыскание долгов;
- документы хранятся централизованно;
- обращения собственников регистрируются;
- готовятся сметы и финансовые отчёты.
Это действительно важный результат. Во многих СНТ прежнее управление годами держалось на тетрадях, наличных сборах и личной памяти председателя.
Но встречаются и противоположные жалобы:
- компания хорошо продаёт услуги, но медленно выполняет работу;
- письма и заявления долго остаются без ответа;
- сотрудники меняются, а новый специалист не знает историю СНТ;
- за каждое действие выставляется отдельный счёт;
- на месте нет ответственного человека;
- исполнители перекладывают ответственность друг на друга;
- договор выполнен формально, но практическая проблема не решена.
Например, среди публичных отзывов о специализированном сервисе для СНТ есть как высокие оценки, так и претензии к неполноте сведений, срокам юридической работы и фактическому доведению судебного взыскания до результата. При этом такие отзывы относятся к конкретным услугам и не позволяют делать вывод обо всех компаниях отрасли.
Главный вывод из отзывов прост: профессиональное название компании ещё не гарантирует профессионального управления.
Кто отвечает, если управляющая компания ничего не делает
Перед садоводами в первую очередь отвечает само СНТ и его избранные органы.
Председатель не может заявить:
«Это не ко мне, мы всё передали управляющей компании».
Именно председатель действует от имени товарищества без доверенности, подписывает документы, заключает сделки и представляет СНТ. Правление, в свою очередь, руководит текущей деятельностью товарищества, заключает договоры, обеспечивает их исполнение, готовит сметы и отчёты.
Если подрядчик нарушил договор, председатель и правление должны:
- предъявить ему претензию;
- потребовать устранения нарушения;
- начислить предусмотренную договором неустойку;
- привлечь другого исполнителя;
- при необходимости обратиться в суд.
Сам подрядчик отвечает перед СНТ в пределах заключённого договора.
Поэтому особенно опасна ситуация, когда представители управляющей компании одновременно контролируют председателя, подготовку договора, приёмку собственных услуг и движение денег. В такой конструкции практически исчезает независимый контроль.
Что проверить до передачи СНТ профессиональной компании
1. Кто указан председателем в ЕГРЮЛ
Это должен быть конкретный гражданин, избранный общим собранием из числа членов товарищества.
Следует запросить:
- протокол собрания;
- подтверждение членства председателя;
- сведения из ЕГРЮЛ;
- документы о праве на участок.
Избрание председателя относится к исключительной компетенции общего собрания СНТ. Решение по этому вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от числа участвующих в собрании членов.
2. Что именно передаётся компании
В договоре нельзя ограничиваться формулировкой «комплексное управление».
Необходим конкретный перечень:
- бухгалтерия;
- начисление взносов;
- работа с должниками;
- содержание дорог;
- обслуживание электросетей;
- обслуживание водопровода;
- вывоз мусора;
- уборка снега;
- охрана;
- проведение собраний;
- ведение сайта;
- ответы на обращения;
- аварийные работы.
Для каждой услуги должны быть указаны периодичность, результат и срок.
3. Кто находится непосредственно в СНТ
Нужно установить:
- фамилию местного представителя;
- режим его работы;
- номер телефона;
- полномочия;
- порядок замещения;
- время прибытия при аварии.
Фраза «наш менеджер всегда на связи» не заменяет присутствия специалиста на объекте.
4. Сколько СНТ приходится на одного сотрудника
Запросите штатную структуру:
- сколько управляющих;
- сколько инженеров;
- сколько бухгалтеров;
- сколько юристов;
- сколько диспетчеров;
- какие специалисты работают по трудовому договору, а какие являются внешними подрядчиками.
5. Кому доступен банковский счёт
Должно быть понятно:
- кто имеет право первой подписи;
- кто создаёт платёжные поручения;
- кто их подтверждает;
- установлены ли лимиты;
- может ли один человек самостоятельно подготовить и провести платёж;
- получает ли правление банковские выписки.
Право первой подписи и совершение банковских операций относятся к законным полномочиям председателя.
Безопасная схема предусматривает разделение функций: один человек создаёт платёж, другой проверяет, председатель подтверждает, а ревизор получает выписки.
6. Как принимаются работы
Недостаточно получить от компании счёт и акт с общей формулировкой «услуги управления оказаны».
К акту должны прилагаться:
- перечень выполненных работ;
- фото;
- показания приборов;
- маршруты осмотров;
- копии обращений;
- сведения об устранённых авариях;
- отчёт по задолженности;
- список заключённых договоров;
- расшифровка расходов.
7. Как расторгнуть договор
Следует проверить:
- срок уведомления;
- штраф за досрочное расторжение;
- порядок передачи базы данных;
- возврат оригиналов документов;
- передачу ключей, паролей и электронной подписи;
- выгрузку бухгалтерской базы;
- передачу переписки и судебных дел.
Иногда войти в профессиональное управление легко, а выйти из него без потери документов и доступа к системам — сложно.
Красные флаги: когда договор лучше не подписывать
Стоит насторожиться, если компания:
- предлагает избрать председателем юридическое лицо;
- не раскрывает, кто фактически будет председателем;
- требует оформить участок на своего сотрудника только ради его вступления в СНТ;
- отказывается показывать штат;
- не называет местного ответственного;
- обещает «полное управление», но избегает конкретных сроков;
- получает полный доступ к счёту без внутреннего контроля;
- сама составляет смету, выбирает подрядчиков и принимает их работы;
- запрещает СНТ напрямую общаться с исполнителями;
- не предоставляет договоры с обслуживаемыми товариществами для получения рекомендаций;
- не прописывает передачу документов после расторжения договора.
И всё-таки: управляющая компания для СНТ — зло или спасение
Профессиональная помощь СНТ сама по себе не является проблемой.
Напротив, передача бухгалтерии, юридической работы, начислений, обслуживания сетей и диспетчеризации специалистам часто разумнее, чем попытка найти среди садоводов человека, который одновременно будет бухгалтером, юристом, электриком, инженером и конфликтологом.
Проблема начинается тогда, когда под видом профессионального сопровождения фактически ликвидируется самоуправление товарищества.
Закон № 217-ФЗ построен на другой модели:
- члены СНТ принимают ключевые решения;
- председатель и правление исполняют эти решения;
- ревизионная комиссия контролирует финансовую деятельность;
- подрядчики выполняют заказанные им работы.
Управляющая компания может быть хорошим инструментом. Но инструмент не должен подменять владельца.
Оптимальная модель для СНТ выглядит так: местный председатель и действующее правление сохраняют контроль, а специализированная компания выполняет чётко перечисленные в договоре профессиональные функции. На территории постоянно работает местный представитель, заявки фиксируются, деньги контролируются несколькими лицами, а компания ежемесячно отчитывается о результате.
Если же у компании офис за 200 километров, один менеджер на двадцать СНТ, на территории никого нет, а вся работа сводится к рассылке квитанций и ответам в чате, то это не профессиональное управление.
Это дорогая удалённая бухгалтерия, которую садоводам продали под более красивым названием.