Ставка по ипотеке падает, а цены на жилье продолжают расти. Кажется, что рынок сошел с ума. Но директор по продажам Группы «Эталон» Владимир Юрьев утверждает: покупать квартиру нужно именно сейчас. И у него есть железобетонные аргументы, подкрепленные цифрами.
Парадокс, который объясняет всё
На рынке новостроек сложилась парадоксальная ситуация: ключевая ставка ЦБ и вслед за ней рыночная ипотека снижаются, а цены на жилье продолжают уверенно расти. Особенно ярко это видно в столицах. Если еще недавно 1 млн рублей за квадратный метр в центре считалось нормой, то сегодня речь идет уже о 2,5–4 млн рублей. Это цена хорошего премиального автомобиля.
«Посмотрите на динамику цен в магазине, — приводит аргумент Владимир Юрьев. — Чем недвижимость отличается от машины или дивана? Только суммой в договоре». Застройщик объясняет: цена квадратного метра растёт не из-за жадности девелоперов, а из-за объективного удорожания стройматериалов, рабочей силы и ужесточения нормативов. «Сегодня строить — дороже, чем покупать готовое», — резюмирует он.
К тому же многие проекты были заморожены в кризис 2024–2025 годов. Их дефицит особенно остро проявится на рынке уже в 2027–2028 годах. По оценкам эксперта, в ближайшие 2–3 года стоимость квартир в новостройках повысится еще заметнее.
Покупать или ждать? Мнение профессионала
Несмотря на рост цен, недвижимость остается одним из самых надежных активов для сохранения капитала. Спрос поддерживают субсидированные ипотечные программы, а также гибкие рассрочки от застройщиков, которые становятся всё более востребованными.
«Моя позиция неизменна: если у человека есть потребность или осознанное желание — покупать недвижимость стоит здесь и сейчас, — говорит Владимир Юрьев. — Мы проходили не один кризис, и практика показывает: в долгосрочной перспективе жилье только дорожает. Да, бывают временные откаты, но на горизонте двух-трех лет рынок растёт и будет продолжать расти».
Рассрочка: не альтернатива, а спасение
Интерес к рассрочкам от застройщика за год вырос кардинально: их доля в сделках увеличилась с 15 % до 36 %, а в отдельные сложные периоды достигала 50 %. Это уже не точечный инструмент, а полноценный механизм, который помогает покупателям в условиях жёстких ипотечных ставок.
«Рассрочка позволила нам расширить воронку покупателей и инвесторов, — поясняет Юрьев. — Для конечных пользователей это окно возможности зафиксировать новую квартиру, жить в старой, а перед вводом жилого комплекса продать её и переехать».
И вот как это работает на реальном примере.
Ипотека. Квартира в Екатеринбурге стоит 10 млн рублей. У клиента есть 2 млн. Застройщик даёт скидку 10 % за полную оплату — итого 8 млн. Первый взнос 20 % — 1,6 млн. Ставка 19 % на 15 лет даёт ежемесячный платёж 107 тыс. рублей. Общая переплата за весь срок — 12,9 млн рублей.
Рассрочка. Скидка всего 1 % — итоговая цена 9,9 млн. Первый взнос — всего 990 тыс. рублей (против 1,6 млн по ипотеке). Ежемесячный платёж на период стройки (два года) — всего 30 тыс. рублей. Оставшиеся от первого взноса деньги клиент кладет на вклад под 15 % и зарабатывает на этом около 350 тыс. рублей.
«В чём же главный выигрыш? — задает вопрос эксперт. — Не в итоговом платеже, который после перехода на ипотеку будет тем же 107 тыс. Самое важное — в сниженной нагрузке на семейный бюджет на два года стройки (30 тыс. вместо 107 тыс.) и минимальном первом взносе (990 тыс. вместо 1,6 млн)». Плюс клиент в любой момент может отказаться от сделки или перепродать квартиру, что невозможно при ипотеке, добавил он.
Прозрачность как главное оружие
Сегодня главный конкурент девелопера — не другая компания, а недоверие покупателей. После того как ФАС наказала некоторых игроков за скрытые условия, «Эталон» делает ставку на максимальную открытость.
«Все наши рассрочки заключаются в рамках ДДУ по 214-ФЗ и проходят государственную регистрацию, — подчёркивает Владимир Юрьев. — В договоре четко зафиксированы срок, график и стоимость. Никаких процентов и скрытых платежей там нет и быть не может. Клиент видит, в какой день и сколько он должен заплатить, и может планировать свои расходы».
Как изменился портрет покупателя
Из-за сложных условий по ипотеке рынок заметно сместился в сторону семейных форматов. Доля продаж двух- и трёхкомнатных квартир в «Эталоне» уже превышает 52 %, а доля однокомнатных лотов за год снизилась на 5 %.
Одновременно меняются и требования к самому жилью. Для покупателей стали нормой «умный дом», мобильные приложения для управления квартирой, коворкинги, фитнес-зоны, безбарьерная среда и пространства для маломобильных граждан. Без этого жилой комплекс уже не воспринимается как объект высокого класса.
«Я сам чувствую себя зумером в этом смысле, — признается Юрьев. — За этим будущее. Темп жизни растет, люди ценят свое время».
«Эталон» благодаря пандемии полностью перешёл на онлайн-сделки — сейчас 99 % сделок заключается в электронном виде. Банки тоже подтягиваются: выдают ипотеку через электронные сервисы, что сильно упрощает процесс и не привязывает сделки к регионам и часовым поясам.
Всё общение с клиентами выстроено на базе мессенджеров — это удобно для фиксации договоренностей и обмена информацией в комфортное время.
Что дальше: прогноз на 2–3 года
В ближайшие годы бурного роста рынка ждать не стоит, но цены будут уверенно повышаться.
«На горизонте двух-трех лет без дополнительных мер поддержки отрасли цена будет расти на 8–10 % ежегодно, — прогнозирует Владимир Юрьев. — Из-за снижения предложения и увеличения затрат на стройку рост в некоторых городах и районах может быть более агрессивным, но это скорее точечные истории — как и скидки. Интересные предложения будут встречаться, но вряд ли это выйдет широко на рынок, потому что запас маржинальности истощается».
Квадратный метр будет дорожать. И для многих покупателей его цена всё чаще будет сравниваться со стоимостью премиального автомобиля. Вопрос лишь в том, успеете ли вы войти в сделку до того, как этот «автомобиль» станет еще дороже.