Когда речь заходит о покупке собственного дома или квартиры, одним из первых и самых важных решений становится выбор риэлтора. К сожалению, не всегда этот опыт проходит гладко. Как же найти того самого специалиста, от которого зависит успех всей сделки, а в конечном итоге и счастливое будущее всей семьи?
На вопросы ИА Рустемпо отвечают эксперты.
- Где искать хорошего риэлтора – только ли в крупных и известных агентствах они работают?
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- В основе выбора риелтора лежит всего один простой принцип: вы выбираете не просто специалиста, который предложит вам объекты недвижимости, а профессионала, который проведет вас через дорогую и юридически чувствительную сделку. Искать хорошего риелтора можно не только в крупных агентствах, сильные специалисты работают и в частной практике. Важен не размер компании, а опыт, компетенция в нише интересующих вас объектов, репутация и умение работать с документами.
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Федор Мищевич (Москва, Крым):
- Я считаю, что хорошего риэлтора не обязательно искать только в крупном агентстве. В большом бренде может быть сильный специалист, а может быть человек без опыта, который просто работает под известной вывеской. И наоборот, частный эксперт или небольшое семейное агентство могут дать клиенту больше внимания и ответственности. Я бы смотрел не на размер компании, а на конкретного человека, его опыт, подход и то, как он объясняет процесс сделки. Также считаю важным, чтобы риэлтор "подходил" вам как человек.
Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- Хороший риэлтор далеко не всегда работает только в крупном и известном агентстве. Многие сильные специалисты ведут деятельность в небольших компаниях или даже как индивидуальные предприниматели. Главное — не название агентства, а опыт конкретного человека, его репутация и подход к работе. Крупные агентства дают определённую безопасность и стандарты, но не гарантируют, что именно с вами будет работать сильный специалист.
Основатель агентства недвижимости «Любимова» София Любимова (Ростов-на-Дону):
- По моему мнению, хороший риэлтор сегодня может работать как в крупном федеральном агентстве, так и в небольшой компании или самостоятельно. Размер агентства сам по себе не гарантирует качество услуги. Намного важнее опыт специалиста, его репутация, количество проведённых сделок и готовность нести ответственность за свою работу. Я всегда рекомендую начинать поиск риэлтора с рекомендаций людей, которые уже проходили через покупку или продажу недвижимости. Также стоит обратить внимание на профессиональные социальные сети, отзывы на независимых площадках, публикации эксперта в СМИ и его публичную активность. Если специалист открыто показывает свою работу, рассказывает о рынке и разбирает реальные кейсы – это хороший сигнал.
Доцент Кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Высшей школы управления Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Лазарев (Москва):
Стандартные варианты для поисков риэлтора:
1. Сарафанное радио;
2. Специализированные платформы (см. ЦИАН или Авито);
3. Профессиональные реестры: (например, Единый реестр сертифицированных специалистов на сайте Российской гильдии риэлторов);
4. Социальные сети и блоги.
Выбор в каждом конкретном случае зависит от вида планируемой операции. Если вы продаете объект далеко от города, например дачу, то лучше брать риэлтора из того района, где находится объект, – не придется тратиться на показы. У местных риэлторов всегда есть связи с местными регистрационными органами. А их ценовые «аппетиты» ниже, чем у столичных специалистов.
В ситуации, когда вариант уже подобран самостоятельно, следует брать риэлтора для процедуры сопровождения сделки. Риэлторы за продажу квартиры в России обычно берут комиссию в размере 2–5% от стоимости недвижимости. В мегаполисах (Москва, СПб) стандартная ставка составляет 3-5%, а в регионах она может быть ниже.
Сумма часто фиксируется в договоре и выплачивается после успешного завершения сделки. Сэкономить можно, если самим подобрать вариант и обратиться в известную фирму для сопровождения сделки.
Без расходов на риэлтора можно обойтись, если покупать на первичке в отделе продаж застройщика. Безопасность сделки гарантирует сам застройщик: чем он надежнее, тем меньше риск.
Директор центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук (Тюмень):
- Хороший риэлтор не всегда работает только в крупном и известном агентстве, более того, размер компании сам по себе ничего не гарантирует. В больших агентствах бывает сильная школа, но случается и большая текучка, когда новичка быстро кидают в работу, а дальше он сам пытается разобраться во всех нюансах. Есть сильные специалисты и в небольших командах, и среди тех, кто работает на себя, тут главное – есть ли у человека юридическая поддержка, ипотечные партнеры и понимание разных типов сделок. Сейчас Росреестр и Совет Федерации как раз обсуждают необходимость регулирования риэлторской деятельности: рынок услуг оценивают примерно в 500 млрд рублей в год, но специальной закрепленной законом ответственности риэлтора пока нет. Это значит, что клиенту особенно важно самому проверять, кому он доверяет сделку.
- По каким критериям выбирать риэлтора?
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
Для меня главный критерий выбора — специализация на конкретном типе недвижимости. То есть, если вы покупаете загородный дом, нужен риелтор, который разбирается в земельных вопросах, коммуникациях, категориях участков, специфике СНТ и ИЖС и так далее. Если речь идет о квартире на вторичном рынке, важно понимать цепочку сделок и всесторонне прозондировать объект – изучить наследственные права, проверить наличие обременения, использование маткапитала, лиц, имеющих регистрацию в квартире, не находится ли продавец в зоне риска банкротства и прочие аспекты.
Хороший риелтор не обещает, что все будет легко, быстро и безопасно. Он сразу объясняет, что именно будет проверять: право собственности, выписку из ЕГРН, историю перехода прав, долги, обременения, согласия супругов, доверенности, банкротство, судебные споры и другие существенные риски.
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Федор Мищевич (Москва, Крым):
- Главный критерий выбора – это не обещания “продам быстро и дорого”, а способность спокойно разложить сделку по шагам. Хороший риэлтор не давит, не торопит с авансом, не уходит от неудобных вопросов и сразу говорит о рисках. Он должен понимать документы, рынок, переговоры, ипотеку, порядок расчетов и регистрацию сделки. Особенно важно, чтобы специалист умел объяснять простым языком, что именно он делает и за что клиент платит.
Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- При выборе риэлтора стоит обращать внимание на несколько ключевых критериев. Во-первых, это опыт работы именно с вашим типом сделки (продажа квартиры, покупка, ипотека, наследство и т. д.). Во-вторых — количество успешно проведённых сделок за последние 2–3 года. В-третьих — наличие положительных отзывов от реальных клиентов, а не только красивых текстов на сайте. Также важно, насколько риэлтор готов подробно отвечать на вопросы и объяснять все этапы сделки, а не просто «вести к результату».
Основатель агентства недвижимости «Любимова» София Любимова (Ростов-на-Дону):
- При выборе риэлтора важно обращать внимание не только на стаж. Намного важнее понять, как именно человек работает. Хороший специалист задаёт много вопросов, подробно выясняет задачу клиента, объясняет риски и не обещает невозможного. Если риэлтор говорит, что продаст любую квартиру за неделю по максимальной цене или гарантирует одобрение ипотеки абсолютно всем, стоит насторожиться.
Директор центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук (Тюмень):
- Опыт риэлтора нужно оценивать не только годами. Можно 10 лет заниматься только новостройками и вообще не понимать, как проводить сделку с опекой, долями несовершеннолетних, разводом и т. д. А можно работать меньше, но пройти через разные типы сделок и быть гораздо полезнее клиенту. Вообще, на мой взгляд, сильный риэлтор сегодня это такой гибрид: немного юрист, немного переговорщик, немного психолог.
Доцент Кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Высшей школы управления Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Лазарев (Москва):
- Первое и самое важное – опыт: стаж работы должен составлять не менее 5 лет. Желательна специализация по вашему сегменту рынка и хорошее знание особенностей района. Постарайтесь узнать, какие сделки ваш риэлтор проводил в последнее время. Но, если он легко сообщает имена своих прежних клиентов и цены их сделок, это должно насторожить.
- Как проверить деятельность риэлтора?
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- Для этого есть несколько способов. Для начала нужно посмотреть, состоит ли он и его агентство в профессиональных реестрах, например, в реестре Российской гильдии риелторов, изучить отзывы не только на сайте, но и на картах и в соцсетях, а также по возможности поговорить с реальными клиентами. Полезно запросить примеры похожих сделок и обязательно заключить письменный договор, где будут зафиксированы услуги, сроки, стоимость, ответственность и порядок оплаты.
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Федор Мищевич (Москва, Крым):
- Проверять риэлтора я бы начал с открытых источников. Сайт, публикации, соцсети, отзывы, профессиональные комментарии, реальные кейсы без раскрытия личных данных клиентов, рейтинг на площадках недвижимости. Полезно посмотреть, как человек пишет и говорит о недвижимости. Если везде только общие фразы, красивые обещания и нет конкретики, это повод насторожиться. Также стоит попросить объяснить похожую сделку из практики. Опытный специалист обычно может спокойно рассказать логику своей работы.
Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- Проверить деятельность риэлтора можно несколькими способами. Полезно запросить контакты предыдущих клиентов и связаться с ними напрямую. Также стоит проверить, состоит ли специалист в профессиональных объединениях (например, в Гильдии риэлторов). Если риэлтор работает через агентство, можно запросить информацию о компании и её статусе. Дополнительно полезно посмотреть, насколько активно и профессионально риэлтор ведёт себя в соцсетях и на профильных площадках.
Основатель агентства недвижимости «Любимова» София Любимова (Ростов-на-Дону):
- Проверить деятельность риэлтора сегодня достаточно просто. Можно изучить его социальные сети, отзывы клиентов, запросить информацию о проведённых сделках, узнать, состоит ли агентство в профессиональных объединениях. Также важно посмотреть, есть ли у специалиста реальный офис и официальный договор на оказание услуг.
Доцент Кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Высшей школы управления Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Лазарев (Москва):
- Обязательно проведите предварительные переговоры. Не заключайте никаких предварительных договоров без дополнительных консультаций. Если риэлтор дает много гарантий по будущей сделке, это должно настораживать. Гарантии в таких делах дают либо дураки, либо жулики.
Проверьте кандидатуру риэлтора на понимание рисков предстоящей сделки. К примеру, вы покупаете квартиру, полученную по наследству, и риэлтор убеждает вас, что никто, кроме продавцов-наследников права на квартиру не имеет. В такой покупке есть скрытые риски появления других потенциальных наследников. Даже профессиональные юристы не гарантируют вас от неизвестных ранее наследников. Грамотный ответственный риэлтор обязан ознакомить вас со всеми возможными рисками и предоставить вам право самим решить, стоит ли идти на сделку.
Директор центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук (Тюмень):
- Проверять деятельность риэлтора можно через открытые следы: отзывы, кейсы, профессиональные объединения, публикации, соцсети, рекомендации реальных клиентов. Я бы также смотрела, заключает ли специалист официальный договор. В Национальном стандарте Российской гильдии риэлторов брокерская услуга описывается как услуга, оказываемая потребителю при операциях с объектами недвижимости, а сам стандарт устанавливает требования к составу и качеству таких услуг. Да, это добровольный стандарт, но сам подход важен: профессиональная работа должна быть оформлена, понятна и подтверждена документами.
- Что должно насторожить при общении с ним?
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- Насторожить должны несколько вещей: если риелтор торопит внести аванс, отказывается работать по договору, просит перевести деньги на личную карту без документов. Тревожный сигнал — когда он уводит разговор от рисков, говорит, что «все нормально», предлагает занизить цену в договоре, обещает стопроцентную безопасность, не может объяснить, из чего состоит проверка объекта. Стоит насторожиться, если специалист игнорирует вопросы о банкротстве продавца, доверенностях и других критичных деталях.
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Федор Мищевич (Москва, Крым):
- Насторожить должны: давление, обещание гарантированного результата, отказ заключать договор, просьбы передать деньги “на доверии”, неготовность показывать документы и слишком агрессивная критика других участников рынка. Плохим знаком также является фактор, при котором риэлтор сразу обещает цену выше рынка, но не может объяснить, за счет чего она достижима.
Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- Насторожить при общении с риэлтором должны несколько моментов: давление на быстрое принятие решения, нежелание показывать документы и отвечать на конкретные вопросы, обещания «решить всё быстро и без проблем», а также отказ работать через официальный договор. Также стоит обратить внимание, если риэлтор предлагает схемы, которые выглядят сомнительными с юридической точки зрения, или настаивает на проведении сделки в обход стандартных процедур.
Основатель агентства недвижимости «Любимова» София Любимова (Ростов-на-Дону):
- Насторожить должны непрозрачные условия работы, отказ заключать договор, нежелание раскрывать размер комиссии или давление на клиента. Ещё один тревожный сигнал, когда специалист уклоняется от ответов на вопросы о рисках объекта и предлагает принимать решения максимально быстро без детальной проверки документов.
Доцент Кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Высшей школы управления Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Лазарев (Москва):
- Если риэлтор гарантирует регистрацию сделки точно в определенный срок, это должно настораживать. Орган госрегистрации всегда может приостановить или отменить сделку.
Помните, что цены на ЦИАНе и стоимость реальных сделок могут сильно отличаться.
Безусловно, также должно насторожить желание риэлтора поскорее втянуть вас в расходы. Например, рассматривается покупка квартиры по хорошей цене, но с альтернативой. Риэлтор настаивает на внесении аванса. Если подбор альтернативы затянется, то ваш аванс может оказаться под риском.
Должно настораживать и нежелание обсуждать заранее технические детали. Например, как будет происходить передача денег, будет ли прописана в договоре вся сумма или только ее часть (нередко продавцы не хотят «светить» все перед налоговой, – этом случае риски неожиданно могут лечь на покупателя).
Директор центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук (Тюмень):
- Насторожить должно все, что звучит слишком уверенно типа: "гарантирую ипотеку", "точно продадим за неделю", "можно без договора", "деньги на карту" - это красные флаги. Хороший риэлтор не обещает невозможного и не прячет риски. Он может сказать неприятную правду: объект переоценен, документы требуют проверки, банк может отказать, – это и есть признак профессионализма.
Выбирайте не самого опытного риелтора, а того, у кого развито критическое мышление, и кто умеет думать на несколько шагов вперед. Ведь, можно сказать, в руках этого человека ваша судьба, деньги, документы, риски и т. д.
- Какие виды ответственности несет риэлтор за сделку с недвижимостью?
Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):
- Помните, что риелтор не заменяет нотариуса, Росреестр, банк или юриста. Он не может гарантировать, что сделку никто не оспорит. Его задача — качественно оказать те услуги, которые прописаны в договоре: проверить документы, сопровождать сделку, подготовить пакет документов, организовать расчеты и предупредить о рисках.
Часто на практике бывает так, что клиенту потом самому приходится решать вопросы с Росреестром и банками, а риелтор был рядом только формально. Поэтому выбирать специалиста нужно не по тому, насколько уверенно он говорит, а по системе его работы. Хороший риелтор не просто подбирает объект или находит покупателя — он снижает риск сделки, фиксирует договоренности, проверяет документы и спокойно объясняет, где сделку можно заключать безопасно, а где лучше отказаться.
Сооснователь семейного агентства недвижимости Мищевич Груп | Mishchevich Group Федор Мищевич (Москва, Крым):
- Ответственность риэлтора в первую очередь определяется договором с клиентом. Он отвечает за качество своих услуг, корректность действий, соблюдение договоренностей, конфиденциальность, работу с документами в пределах своей роли. В серьезных сделках хорошая работа – это когда риэлтор правильно координирует процесс и привлекает профильных специалистов и контрагентов там, где это необходимо.
Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):
- Что касается ответственности, то риэлтор в большинстве случаев несёт гражданско-правовую ответственность за качество оказанных услуг. Если из-за его ошибок или недобросовестности клиент понёс убытки, можно требовать их возмещения через суд. Однако уголовной ответственности за сам факт проведения сделки риэлтор обычно не несёт. Она становится возможной только в случае доказанного мошенничества или соучастия в преступлении. Поэтому важно понимать, что даже при наличии договора основная защита интересов покупателя или продавца лежит на нём самом и на юристах, которые проверяют сделку.
Основатель агентства недвижимости «Любимова» София Любимова (Ростов-на-Дону):
- Что касается ответственности, здесь многие покупатели и продавцы заблуждаются. Риэлтор не является стороной сделки и не может гарантировать действия третьих лиц. Однако профессиональный специалист обязан провести необходимую проверку объекта и документов, предупредить клиента о возможных рисках, организовать безопасную схему расчётов и обеспечить юридическое сопровождение сделки в рамках своих полномочий.
На практике хороший риэлтор сегодня – это не человек, который просто показывает квартиры. Это переговорщик, аналитик, маркетолог, ипотечный консультант и организатор сделки в одном лице. Именно поэтому выбирать стоит не агентство по размеру вывески, а конкретного специалиста и его профессиональную репутацию.
Доцент Кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Высшей школы управления Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Лазарев (Москва):
- Не стройте иллюзий: риэлтор – не сторона сделки. Он несет ответственность только в размере своего вознаграждения.
Риэлтор, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель или должностное лицо агентства, несет административную ответственность за: нарушение правил рекламы недвижимости, незаконное разглашение персональных данных покупателя или продавца, нарушение налогового законодательства (если скрывает свои доходы от комиссии).
Возможна и уголовная ответственность, которая наступает, если действия риэлтора переходят рамки закона и являются умышленными – в этом случае они расцениваются как мошенничество (ст. 159 УК РФ) или пособничество в мошенничестве.
Подготовил Евгений Раи
Фото - ИА Рустемпо
Источник - ИА Рустемпо