Сегодня апартаменты считаются одним из самых современных форматов недвижимости. Их покупают для инвестиций, передают в управление гостиничным операторам и используют как источник дохода. Но мало кто знает, что сама идея появилась задолго до первых отелей, курортов и даже большинства современных государств.
История апарт-формата началась более двух тысяч лет назад и всё это время развивалась вокруг одной простой задачи: как создать жильё для человека, который приехал ненадолго, но хочет чувствовать себя как дома.
Поиски ответа на этот вопрос в итоге привели к появлению апартаментов в том виде, в котором мы знаем их сегодня.
Проблема, которой больше двух тысяч лет
Каждый раз, когда города начинали быстро расти, возникала одна и та же проблема. Человеку нужно было где-то жить, но не навсегда.
В Древнем Риме население столицы империи приближалось к миллиону человек. Для своего времени это был гигантский мегаполис, который притягивал торговцев, чиновников, ремесленников и военных со всего Средиземноморья. Многие приезжали на месяцы или годы, но не собирались оставаться навсегда.
Гостиниц в современном понимании ещё не существовало. Покупать собственное жильё ради временного пребывания было бессмысленно. Ответом на этот запрос стали инсулы — многоквартирные дома, в которых помещения сдавались в аренду.
Уже тогда возникла идея, которая будет возвращаться снова и снова на протяжении следующих двух тысяч лет. Людям требовалось не просто место для ночлега, им требовалось место для жизни. Это различие кажется незначительным, но именно оно позже определит развитие всего рынка.
Почему гостиница не могла решить эту задачу
Со временем, по мере развития торговли и путешествий, появились постоялые дворы, а затем и привычные нам гостиницы. Они закрыли потребность в коротком ночлеге, но обнажили другую: чем дольше человек оставался вдали от дома, тем меньше ему подходил гостиничный номер.
Номер остаётся номером, даже если он очень дорогой. В нём удобно ночевать, но неудобно жить неделями и месяцами. Невозможно чувствовать себя дома в пространстве, которое создавалось для временного пребывания.
Поэтому в XIX веке вместе с ростом крупных городов начали стремительно развиваться доходные дома. Особенно заметно это было в Петербурге, Москве, Париже, Вене и Берлине.
Доходный дом стал первым массовым инвестиционным продуктом в недвижимости. Его строили не для семьи владельца, а для арендаторов: люди снимали квартиры надолго, а собственник получал постоянный доход. Недвижимость впервые начали воспринимать не только как место проживания, но и как актив, который окупается годами и переходит по наследству вместе с потоком арендных платежей. По сути, та же логика, по которой сегодня покупают доходные апартаменты.
Момент, когда мир снова изменился
Вторая половина XX века поставила перед рынком новую задачу. Люди начали путешествовать значительно больше. Международные корпорации отправляли сотрудников в длительные командировки. Появились специалисты, которые могли проводить месяцы в другом городе или даже стране. Туризм становился массовым, но гостиницы по-прежнему оставались рассчитанными на короткое пребывание.
Возник парадокс. Человеку уже не нужен был полноценный переезд. Но и гостиничный номер переставал его устраивать. Нужен был новый формат, который объединял бы преимущества квартиры и отеля одновременно.
Эту проблему в 1975 году попытался решить американский предприниматель Джек Де Боер. В городе Вичита, штат Канзас, он открыл первый современный апарт-отель. Гость получал полноценное жильё с кухней, бытовой техникой и пространством для жизни, но одновременно пользовался гостиничным сервисом. Идея выглядела простой, но на практике она изменила целую индустрию.
Почему формат оказался настолько успешным
Апарт-отель закрыл проблему, которую не могли решить ни квартиры, ни гостиницы по отдельности. Для гостей он оказался удобнее отеля. Для инвесторов — понятнее и предсказуемее классической аренды. Для операторов — эффективнее многих традиционных гостиничных моделей.
Уже в 1980-х формат начали развивать крупнейшие мировые сети. Marriott, Hilton, Hyatt и другие гостиничные бренды постепенно пришли к одному и тому же выводу: люди готовы платить не только за сервис, но и за ощущение дома.
Тогда же начал формироваться рынок кондо-отелей, где номера и апартаменты продавались частным владельцам, а затем объединялись в единую гостиничную систему управления. По сути, именно тогда появилась модель, которая сегодня используется на большинстве современных курортов мира.
Почему апарт-формат переживает новый расцвет именно сейчас
Каждый этап роста апарт-формата был связан с изменением образа жизни людей. Так было в Древнем Риме, в эпоху доходных домов, в конце XX века. Сейчас происходит то же самое.
Люди всё реже делят жизнь на работу и отпуск. Удалённая работа, частые поездки, сезонное проживание, путешествия внутри страны. Многие готовы проводить у моря не неделю, а месяц или несколько месяцев в году.
Поэтому спрос смещается от гостиничных номеров к пространствам, в которых действительно можно жить. Цифры это подтверждают: летом 2024 года апартаменты выбрали 32% российских путешественников — на десять процентов больше, чем двумя годами ранее.
Менялись города, технологии и способы путешествий, но сама потребность оставалась прежней: место, где можно жить столько, сколько требуется, не покупая его навсегда и не ощущая себя временным гостем. Именно поэтому формат, который кажется одним из самых современных на рынке, на самом деле вырос из идеи, которой больше двух тысяч лет.
Сегодня эта идея вышла далеко за пределы отдельных апарт-отелей. В некоторых проектах она превратилась в полноценную среду для жизни, отдыха, спорта и инвестиций, где апартамент становится лишь частью большей системы.
Один из таких примеров сейчас строится на западном побережье Крыма. В следующей статье разберём, как устроены «Сады Киммерии» — спортивно-оздоровительный кластер федерального масштаба, и что происходит, когда идея апарт-формата вырастает от одного здания до целого курортного города у моря.