Пока в Сочи завершился форум «Движение», собравший рекордные 17 000 участников, аналитики зафиксировали исторический перелом: цены на новостройки впервые за три года перестали расти -7-11. А на рынке жилья стремительно меняется расстановка сил — вторичка перетягивает покупателей у застройщиков -5.
Цены замерли: эпоха роста закончилась
Второй квартал 2026 года стал переломным для рынка первичного жилья. Впервые с 2023 года цены на квартиры в новостройках перестали демонстрировать уверенный рост -11. Средняя цена квадратного метра выросла всего на 0,2% за квартал — для сравнения, в первом квартале прирост составлял 2%, а год назад — 1,5% -7.
Продажи обрушились более чем на пятую часть: среднемесячный показатель реализации жилья во втором квартале оказался на 22% ниже, чем в первом -11. Год к году падение составило 17% -7.
Картина по городам оказалась крайне неоднородной:
· В 20 из 40 анализируемых локаций рост цен превысил 1% — лидеры Ульяновск (+7,7%), Ижевск (+5,6%) и Ярославль (+4,9%)
· В 9 городах квадратный метр подешевел более чем на 1% — антилидеры Барнаул (-7,3%), Оренбург (-6,6%) и Ростов-на-Дону (-6,2%)
· Москва показала околонулевую динамику — прирост всего 0,7% -7-11
Важный вывод: рынок перешел из фазы дефицитного ажиотажа в фазу покупательской осторожности. При падении спроса объем предложения вырос на 7% — классический признак формирования «рынка покупателя» -11.
Вторичка перетягивает покупателей: рост выдачи в 2,6 раза
Пока новостройки стагнируют, вторичный рынок неожиданно ожил. В мае 2026 года объем ипотеки, выданной на вторичном рынке в целом по России, вырос в 2,6 раза по сравнению с маем прошлого года -5.
При этом на новостройки выдача, наоборот, снизилась на 9,8% -5. Сервис «Домклик» аккуратно называет эту тенденцию «корректировкой спроса с первичного рынка в другие сегменты недвижимости» -5.
Причины перетока очевидны:
· Первичка держится на льготных госпрограммах, условия которых государство последовательно ужесточает
· Ключевая ставка хоть и понемногу, но снижается, а вслед за ней оживает рыночная ипотека — ее доля в общем объеме выдач уже достигла 45% в рублях -5
· Рыночный кредит можно взять и на вторичку, а в некоторых городах она значительно дешевле новостроек — например, в Петербурге разница почти в полтора раза (218,5 тыс. рублей против 314,6 тыс. за «квадрат») -5
Этот тренд, судя по всему, усилится летом. После 1 июля, когда изменятся условия «Семейной ипотеки», семьи с одним ребенком, скорее всего, начнут чаще выбирать вторичный рынок. А рост спроса, по законам экономики, приведет к росту цен на «вторичку» -5.
Форум «Движение»: итоги и сигналы
В Сочи завершился крупнейший форум недвижимости «Движение», собравший более 17 000 участников, свыше 800 спикеров и более 1000 компаний -9-10. Мероприятие задало повестку отрасли на ближайшее время.
Пять ключевых тем форума -4:
1. Антикризисная стратегия — меньше сомнений, больше действий. Девелоперы должны оперативно реагировать на изменения, не откладывая запуск новых проектов из-за страха перед нестабильностью
2. Перемены в «Семейной ипотеке» — конкретные параметры пока не раскрыты, но банки и застройщики уже готовятся к корректировке условий
3. Стратегии выживания — к 2029 году рынок может выйти на принципиально новый уровень; без ориентации на прибыль даже самые амбициозные проекты рискуют остаться дорогостоящими экспериментами
4. Масштабные проекты на фоне транспортных ограничений — даже при наличии планов никто не может гарантировать стабильность и предсказуемость сроков
5. Оптимизм вопреки сложностям — несмотря на разговоры о дорогих деньгах, снижении маржи и сложностях с ипотекой, участники сохранили чувство единства
Главный «отличник продаж» — ГК «ЮгСтройИнвест», которую на открытии форума отметили за рекордный показатель: соотношение распроданности к стройготовности у компании достигает 297% — почти втрое больше темпов возведения объектов -9-10. Замминистра строительства Никита Стасишин высоко оценил системный подход компании к управлению продажами, заявив, что именно такая дисциплина заслуживает доверия покупателей -10.
Что происходит с ипотекой в Москве
Управление Росреестра по Москве опубликовало свежие данные по ипотечным сделкам. В мае 2026 года зарегистрировано 2 100 договоров долевого участия с привлечением кредитных средств -1.
Динамика:
· К апрелю падение на 14% (было 2 435 ДДУ)
· Год к году снижение на 32% (в мае 2025 было 3 069 ДДУ)
· За январь-май 2026 — 13 568 сделок, что на 32% меньше, чем за аналогичный период 2025 года -1
Интересный парадокс: несмотря на количественное падение, доля ипотечных сделок выросла с 36% в апреле до 38% в мае -1. То есть покупатели стали чаще брать кредиты, просто общее число сделок сократилось.
Рыночная ипотека восстанавливается
Замглавы Банка ДОМ.РФ Антон Медведев на форуме «Движение» подтвердил: снижение ключевой ставки уже отражается на рынке жилищного строительства и ипотечного кредитования -8.
Цифры восстановления:
· За пять месяцев 2026 года выдано 393 тыс. ипотечных кредитов на 1,7 трлн рублей — на 46% больше в денежном выражении, чем год назад
· Объем выдачи рыночной ипотеки достиг 630 млрд рублей — почти втрое больше, чем год назад -8
Когда ждать полноценного восстановления? Медведев подчеркнул: о нем можно будет говорить, когда ключевая ставка устойчиво закрепится на уровне ниже 12–13% -8.
Застройщики ищут способы удешевить квартиры
В условиях падающего спроса девелоперы вынуждены пересматривать подходы к строительству. Чтобы снизить себестоимость проектов, застройщики в первую очередь сокращают площади квартир -6.
Другие антикризисные меры:
· Меньше предложений с полной отделкой
· Пересмотр расположения объектов в пользу менее престижных районов
· Использование более экономичных отделочных материалов, электротехнической и сантехнической продукции -6
При этом в ДОМ.РФ отмечают: в общем объеме строительства массовое жилье преобладает над дорогим, а в этом году у девелоперов обострилось желание строить максимально экономные проекты -6.
Резюме
22 июня 2026 года рынок недвижимости зафиксировал исторический перелом: эпоха непрерывного роста цен на новостройки закончилась. Продажи упали на 22%, а цены замерли впервые за три года -7-11.
Для покупателей это означает:
1. На первичке — время торговаться. Средний дисконт сейчас около 6%, но в отдельных городах можно найти более серьезные скидки. Агрессивных распродаж пока нет, но застройщики стали гораздо аккуратнее с индексацией цен -7
2. Вторичка становится все более привлекательной. Выдача ипотеки на нее выросла в 2,6 раза — люди голосуют рублями за готовое жилье
3. После 1 июля изменится «Семейная ипотека». Если у вас один ребенок, стоит поторопиться с решением — условия могут ужесточиться
4. Рыночная ипотека оживает. Ставки постепенно снижаются, и рынок возвращается к более сбалансированной модели развития -8
Рынок перестраивается, и в моменты смены трендов часто рождаются лучшие сделки. Внимательно следите за ситуацией — и не бойтесь торговаться!
ВОЗМОЖНО ВАМ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО:
---
статья Рынок недвижимости 21 июня 2026: скидки не работают, а московские новостройки впервые дешевеют
---
статья Рынок недвижимости 20 июня 2026: первый рабочий день после сигнала ЦБ
---
В Telegram и МАКС я публикуюсь чаще, не пропустите самое интересное.
👉 Подписывайтесь на мой канал Telegram
👉 Подписывайтесь на мой канал МАКС