Рынок строительства складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2026 году

Рынок переходит в фазу коррекции

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
в 2026 году демонстрирует кардинальную смену тренда. После нескольких
лет острого дефицита, когда арендаторы стояли в очереди за каждым
квадратным метром, рынок развернулся в сторону покупателя и инвестора.
Впервые за девять лет доля свободных площадей превысила 5%.

В первом полугодии 2026 года в Санкт-Петербурге ввели 455 000 кв. м
складских площадей классов «А» и «В» — это в три раза больше, чем за
аналогичный период 2025 года. По итогам года аналитики прогнозируют ввод
около 600 000 кв. м, что вдвое выше среднегодового уровня 2016–2023
годов. При этом объём сделок сократился почти вдвое год к году — до 23
000 кв. м в первом квартале.

Для инвестора это означает:

• Возможность войти в проект на пике предложения
• Доступ к широкому выбору локаций и подрядчиков
• Условия для переговоров по коммерческим условиям

Ключевые цифры рынка

Объём ввода и предложение

В первом квартале 2026 года в регионе построили три объекта общей площадью 153 000 кв. м. Крупнейшие из них:

• Складской комплекс «100к» (69 000 кв. м) в посёлке Бугры
• Распределительный центр Wildberries (59 000 кв. м) в Красном Бору
• Производственно-складской комплекс «Гейзер» (25 000 кв. м) в Шушарах

До конца года на рынок выйдет ещё 221 000 кв. м. Среди новых проектов
— «Элис» (59 900 кв. м), распределительный центр DNS (42 300 кв. м),
«Reforma Предпортовая» (17 300 кв. м) и «Терминал 78» (17 300 кв. м).

Вакантность и ставки

На начало апреля в Петербурге и Ленобласти было свободно 167 700 кв. м
складских площадей, или 2,9% от общего объёма рынка. С учётом субаренды
реальный уровень вакантности достигает 7,8%.

Арендные ставки (на июнь 2026 года):

• Класс А: 9 500 руб./кв. м в год (снижение до 8 500–9 000 руб. прогнозируется до конца года)
• Класс В: 8 300 руб./кв. м в год

В первом квартале ставки в классе А увеличились на 1,6% до 9 600 руб./кв. м, но уже к июню началось снижение.

Стоимость строительства

Строительство склада класса А «под ключ» в Санкт-Петербурге
и Ленинградской области обходится от 30 000 до 50 000 рублей за кв. м.
Стоимость BTS-проекта (строительство под конкретного арендатора)
составляет 75–85 тыс. рублей за кв. м без НДС.

Трансформация спроса

Кто арендует склады в 2026 году

В первом квартале 2026 года структура спроса кардинально изменилась:

• 52% спроса — логистические компании (рост на 32 п.п. год к году)
• 38% — розничная торговля
• 10% — промышленный сектор

Ключевой тренд — строительство под конкретного арендатора (BTS). Доля
таких сделок достигла 51%, увеличившись на 23 процентных пункта год к
году. Это связано с вводом крупных объектов под заказчиков: Wildberries,
DNS, «Элис».

Роль субаренды

Рынок субаренды активно растёт. На неё приходится 35% вакантных
площадей, причём 93% субаренды сформировано компаниями онлайн-ритейла.
Это указывает на то, что маркетплейсы пересматривают свои портфели и
освобождают излишние площади.

Тренды и перспективы

Снижение объёмов нового строительства

По итогам 2026 года в Петербурге и Ленобласти построят 374 000 кв. м
складской недвижимости — на 17% меньше, чем в 2025 году (437 500 кв. м).
При сохранении текущих планов общий объём нового строительства может
сократиться на 14%.

Девелоперы концентрируются на завершении текущих проектов.
Перспективы новых спекулятивных объектов выглядят неоднозначно, так как
рыночная ситуация оказывает давление на сроки окупаемости.

Рост интереса к производственным объектам

На фоне снижения спроса на чисто складскую недвижимость растёт
интерес к производственным объектам, особенно в формате BTS.
Промышленные компании запрашивают объекты площадью 3–10 тыс. кв. м с
нестандартными параметрами: кран-балки, нагрузка на пол 3–5 тонн/кв. м,
увеличенная высота потолков, большие пролёты, специальные температурные
режимы. Электрическая мощность доходит до 3 МВт, потребление воды — до
100 куб. м в час.

Появление многоэтажного light industrial

Новый тренд — многоэтажные объекты light industrial в городской
черте. Формат предполагает компактное размещение производственных и
складских блоков в нескольких уровнях на ограниченном участке. Для
Петербурга с его дефицитом земли это становится актуальным решением.

Прогноз на 2026–2027 годы

2026 год — пик коррекции:

• Вакантность может вырасти до 5,8%
• Ставки аренды класса А снизятся до 8 500–9 000 руб./кв. м
• Объём сделок составит 300–400 тыс. кв. м

2027 год — стабилизация:

• Ожидается стабилизация арендных ставок
• Спрос на BTS-проекты сохранится в сегментах с устойчивой перспективой
• Возможно смещение спроса в сторону производственно-складских комплексов light industrial

Почему строить склад в СПб выгодно сейчас

1. Пик предложения — рынок впервые за 9 лет перешёл от дефицита к профициту, можно выбирать лучшие условия у подрядчиков.
2. Снижение ставок — средневзвешенная ставка аренды класса А уже
   снизилась до 9 500 руб./кв. м и продолжит падать до 8 500–9 000 руб.
3. Рост вакантности — доля свободных площадей с учётом субаренды достигла 7,8%. Это даёт инвестору время на выбор и переговоры.
4. Прогнозируемое восстановление — рынок стабилизируется к 2027 году. Вход на дне коррекции даёт максимальную маржинальность.
5. Доступность BTS-проектов — доля строительства под конкретного
   арендатора достигла 51%. Можно строить объект под уже найденного
   арендатора, минимизируя риски.

5 причин инвестировать в строительство склада в СПб в 2026 году

1. Рынок на пике коррекции — объём ввода рекордный, спрос снижается, ставки аренды пошли вниз
2. Доступность подрядчиков — исчез дефицит строительных мощностей
3. Прогнозируемый рост — с 2027 года ожидается стабилизация и восстановление спроса
4. Формат BTS — можно строить под конкретного арендатора, минимизируя риски
5. Долгосрочный актив — срок службы здания из металлоконструкций — 25–50 лет

Время действовать — сейчас. Пока рынок на пике
коррекции, пока ставки снижаются, а подрядчики готовы предлагать лучшие
условия. Через год-два ситуация изменится, и войти в рынок будет сложнее
и дороже.

Почему СК ИС-Строй — ваш надёжный партнёр

Мы строим склады с 2005 года. За это время:

• Реализовано более 100 объектов площадью от 500 до 2000+ м²
• Работаем в Москве и Санкт-Петербурге
• Предлагаем полный цикл: от подбора участка до ввода в эксплуатацию
• Готовы адаптировать любой проект склада под ваши требования

Что мы предлагаем инвестору:

• Фиксированная смета без скрытых доплат
• Чёткое соблюдение сроков с неустойкой по договору
• Собственный штат монтажников
• Гарантия на работы по договору
• Ежедневные отчёты с фотофиксацией

ООО «СК ИС-Строй». Работаем с 2005 года. Строим склады в Москве и Санкт-Петербурге.

Сайт: sk-isstroy.ru
Телефон: 8 800 101 69 81
Почта: sk-isstroy@yandex.ru
Чат в Telegram: https://t.me/sk_isstroy
Чат в МАКС: https://max.ru/u/f9LHodD0cOKUJhK_I5lY47tBZTaaggyBweYSSzfvT1wuOrELsl7Z5h2Po7I