За первые пять месяцев 2026 года объемы выдач рыночной ипотеки превысили 350 миллиардов рублей, что в 4 раза больше результатов аналогичного периода 2025 года. Всплеск интереса к рыночной ипотеке начался с февраля 2026 года. Такими данными поделился «Домклик» в исследовании, охватывающем период с мая 2025 года по май 2026-го.
Изменение условий семейной ипотеки вызвало всплеск спроса
По данным Сбера, доля рыночных программ в общих выдачах ипотечных кредитов стала осторожно расти: в 2025 году она колебалась на уровне 14-17%, а в феврале резко выросла до 37,3%. По мнению аналитиков «Домклика», это связано с ажиотажным спросом на семейную ипотеку накануне введения ограничений в феврале, который временно охладил интерес к льготным программам. После стабилизации инфляции и снижения ключевой ставки во второй половине 2025 года ипотечный рынок начал восстанавливаться. В целях оптимизации бюджета и повышения адресности правительство России решило модернизировать льготные ипотечные программы. По новым правилам стало разрешено оформить лишь одну ипотеку на семью, в то время как раньше право на льготный кредит имели оба супруга.
Благодаря этой мере в конце 2025 года вырос спрос на льготные программы, сформировав опережающий спрос: люди, которые планировали оформить семейную ипотеку в 2026 году, спешили воспользоваться возможностью получить сниженную ставку по старым условиям. Пиковыми в Сбере стали декабрь и январь 2026 года: россияне взяли ипотеку с господдержкой на суммы 500 миллиардов и 260 миллиардов рублей соответственно. После этого доля льготной ипотеки в общем объеме выдач снизилась на 15-20% и сейчас приближается к 60%.
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов основными факторами роста выдач рыночной ипотеки считает снижение ставок по ней вслед за ключевой ставкой, реализацию отложенного спроса на жилье и снижение доступности льготных программ после ужесточения условий. Кроме того, в условиях существенной разницы между ценами на первичное и вторичное жилье многие граждане, планирующие улучшить свои жилищные условия, стали больше смотреть на вторичную недвижимость, на которую взять льготную ипотеку можно далеко не везде. Свою роль в сильной динамике год к году также сыграл эффект низкой базы первых месяцев 2025-го, когда ключевая и кредитные ставки находились на пиках и кредитные рынки в целом испытывали сильное давление.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская назвала три фактора роста доли рыночной ипотеки: ужесточение с 2026 года условий по программам с господдержкой, которые стали более адресными, снижение ключевой ставки, которая способствовала постепенному снижению ставок по всем кредитам, включая ипотеку, и растущий разрыв в ценах между вторичным и первичным рынком, который стимулирует людей делать выбор в пользу рыночной ипотеки по более выгодным условиям с точки зрения качества жилья и его цены.
Зависимость рынка от господдержки снижается, но до полного восстановления еще далеко
Изменение в структуре выдач ипотеки зафиксировали в татарстанских отделениях ВТБ. По словам управляющей банка в республике — вице-президента банка Марьям Давлетшиной, доля рыночной ипотеки выросла. В мае она сравнялась с льготными программами, а в целом с января выросла на 34%. Причиной служит постепенное снижение ключевой ставки Банка России, которое возвращает стандартные ипотечные программы в зону доступности, а также реализация отложенного спроса, накопленного в период высоких ставок.
— Мы прогнозируем, что во втором полугодии 2026 года доля рыночной ипотеки по России в целом впервые с апреля 2023 года достигнет паритета со льготной. ВТБ в этом году несколько раз улучшал условия по рыночной ипотеке. С начала года ставка снизилась на 3,8% при первом взносе до 50,1% и на 4,8% при взносе более 50,1%, — поделилась Давлетшина.
В ПСБ в Татарстане доля льготных программ превышала 50% от общего объема ипотечных сделок, однако с марта 2026 года спрос на рыночные программы начал расти, в том числе для приобретения жилья на вторичном рынке. Региональный директор ПСБ в Татарстане Руслан Ахатов связывает такую динамику с изменениями условий семейной ипотеки, которые вступили в силу в феврале и сделали программу более адресной.
В Абсолют Банке в Казани доля рыночной ипотеки в 2026 году по сравнению с предыдущим годом не изменилась и по-прежнему не превышает 5%, сообщила нашему изданию руководитель Регина Кондратьева. Льготная программа семейной ипотеки остается драйвером продаж: в первую очередь заемщики предпочитают именно ее.
— Тем не менее мы видим растущий потенциальный интерес к рыночным программам жилищного кредитования. Многие клиенты находятся в ожидании снижения процентных ставок по рыночной ипотеке. Пока именно высокие ставки и значительный размер ежемесячного платежа являются основным стоп-фактором, — заметила собеседница.
В Инго Банке также заметили постепенное снижение зависимости от льготных ипотечных программ, однако до полного восстановления рыночной ипотеки пока далеко.
— В Татарстане, как и в целом по стране, доля рыночных сделок постепенно увеличивается по мере адаптации заемщиков к новым условиям, однако льготные программы, прежде всего семейная ипотека, по-прежнему формируют значительную часть выдач. Основной причиной остается существенная разница между льготными и рыночными ставками, — сообщил директор по аналитике Инго Банка, кандидат экономических наук Василий Кутьин.
Он рассказал, что с мая 2025 по май 2026 года семейная ипотека сохраняла статус ключевого драйвера рынка. Наибольшая активность традиционно наблюдалась в периоды обсуждения изменений условий программы и ожиданий возможного пересмотра параметров поддержки. В такие моменты заемщики стремятся оформить кредит до вступления новых правил в силу. При этом в течение 2026 года семейная ипотека продолжает пользоваться устойчивым спросом, особенно среди покупателей жилья в новостройках.
Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак подтвердил умеренный рост доли рыночной ипотеки в структуре продаж компании. Наиболее востребован этот инструмент в готовых и предготовых проектах, где покупатели ориентированы на более быстрый выход на сделку и получение жилья в короткие сроки. При этом спрос на рыночную ипотеку остается чувствительным к уровню ставок, поэтому кардинально структура продаж пока не меняется. Наблюдается скорее постепенное увеличение доли таких сделок на фоне адаптации покупателей к текущим рыночным условиям.
«Рост в четыре раза — это ничтожно мало»
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев предпочитает не воспринимать рост доли рыночной ипотеки как значительное изменение.
— Под «выросла» подразумевается, что если раньше в месяц оформлялась одна ипотека, то теперь четыре. Однако это все равно ничтожно мало, это капля в море. Речь не идет о массовом притоке желающих оформить ипотеку. Увеличение количества носит скорее относительный характер, поскольку изначально желающих было очень мало, и рост в четыре раза незначителен. Говорить о возвращении ипотечного рынка к прежним масштабам не приходится, — заметил Савельев.
Додонов подчеркнул, что ставки по рыночной ипотеке все еще находятся на весьма высоком уровне: в районе 19% годовых, по данным ДОМ.РФ. Главная мотивация людей, берущих ипотечный кредит по рыночной ставке, по мнению Додонова, заключается в том, чтобы приобрести квартиру, пока она еще больше не подорожала, а в будущем рефинансировать кредит на более приемлемых условиях.
Руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «Флэт» Екатерина Булатова назвала резкий рост доли рыночной ипотеки не возвращением к нормальному рынку, а адаптацией к новым условиям: льготные программы стали более адресными, часть заемщиков перестала под них подходить, а снижение ключевой ставки делает рыночную ипотеку чуть более понятной и предсказуемой.
По ее словам, главным фактором роста рыночной ипотеки стало не только снижение ставки, а изменение поведения покупателей. Люди перестали ждать идеальных условий.
— Если есть жизненная необходимость: разъезд, переезд, рождение ребенка, покупка первой квартиры, то они начинают считать не «дешево или дорого», а «можем ли мы сейчас безопасно и комфортно провести сделку». Плюс у части покупателей есть хороший первоначальный взнос: накопления, продажа старой квартиры, маткапитал, деньги с вкладов. В такие моменты рыночная ипотека уже становится рабочим инструментом, особенно если клиент понимает, что в будущем сможет рефинансироваться, — рассуждала Булатова.
Рост доли рыночной ипотеки несет и риски, обратила внимание эксперт. Они связаны с долговой нагрузкой заемщиков: даже при снижении ключевой ставки рыночная ипотека остается дорогой для массового покупателя. Второй риск — переоценка своих возможностей: люди могут рассчитывать на быстрое рефинансирование, но никто не может гарантировать, как быстро ставки снизятся. Люди не раз попадались в подобные ловушки с рассрочками от застройщиков, заметила Булатова. Третьим риском она называет давление на цены. Если платеж по ипотеке остается высоким, продавцам и застройщикам придется быть гибче: где-то давать скидки, где-то предлагать рассрочки, где-то пересматривать ценовую политику.
Недоступность льготных программ толкает людей на вторичный рынок
Рыночная ипотека чаще используется при покупке вторичного жилья, объяснил Василий Кутьин. Это связано с тем, что большинство льготных программ ориентировано именно на первичный рынок, поэтому заемщики, которые рассматривают готовое жилье, вынуждены использовать рыночные продукты.
— Наблюдается смещение спроса в сторону вторичного рынка. Оно связано не столько с изменением предпочтений покупателей, сколько с действующей конфигурацией ипотечных программ и ценовой ситуацией на рынке недвижимости. Для многих семей вторичное жилье позволяет быстрее решить жилищный вопрос без ожидания завершения строительства, — заметил собеседник.
Смещение спроса в сторону вторичного рынка Екатерина Булатова считает логичным. Льготная ипотека долго поддерживала именно новостройки, потому что в большинстве случаев первичное жилье покупали с ее использованием. Когда условия стали жестче, покупатели начали внимательнее смотреть на вторичку: там можно быстрее заехать, понятнее локация, уже виден дом, двор, соседи, инфраструктура. Для многих это сейчас важнее, чем ждать сдачу новостройки несколько лет.
Директор департамента продаж Glorax Татьяна Халилова согласилась, что на первичном рынке, особенно в условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки, рыночная ипотека без субсидирования используется существенно реже, чем на вторичном рынке.
— В Glorax доля заключенных сделок за 12 месяцев по рыночной ипотеке без субсидирования составила 4%, увеличившись за год на 3%. Это показывает, что для рынка новостроек различные инструменты льготных и субсидированных программ остаются основным драйвером спроса, — рассуждала Халилова.
Переток спроса на вторичный рынок, по словам эксперта, связан с интересом покупателей к готовому жилью. Однако сегмент покупки жилья по договору долевого участия остается привлекательным для клиентов, которые не располагают полной суммой для покупки и используют финансовые инструменты от застройщика. Дополнительным фактором привлекательности новостроек остаются качественные характеристики продукта: современные планировочные решения, благоустройство, инфраструктура проектов, а также технические характеристики.
Коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев подчеркнул, что новостройки — это продукт иного уровня комфорта и срока эксплуатации. Вторичный рынок чаще выбирают клиенты, которым недоступны льготные программы или важен быстрый переезд. Но и в новостройках имеются предложения готовых квартир с ремонтом, мебелью и техникой.
Президент Гильдии риелторов Татарстана Анастасия Голяшева сообщила, что вторичный рынок недвижимости активизировался при стандартных ипотечных ставках, однако размеры кредитов остаются значительно ниже, чем по семейной ипотеке. Застройщики освоили эффективное сотрудничество с банками, что позволяет им предлагать выгодные ставки, хотя и не на весь срок кредита. Конкуренция между сегментами всегда присутствует и будет сохраняться, уверена собеседница. В большинстве случаев вторичный рынок уступает по концепции, однако выигрывает в скорости заселения и готовности объектов к эксплуатации.
Льготная ипотека станет доступна еще меньшему количеству семей
Ранее сообщалось, что правительство планирует ввести дифференцированную систему льготной ипотеки, когда ставка по кредиту будет определяться количеством детей в семье. Данное нововведение глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков анонсировал еще осенью 2025 года. Рассматривался вариант, который предусматривал ставку 10% для семей с одним ребенком, 6% — для семей с двумя детьми и 4% — для семей с тремя и более детьми. Недавно Аксаков сообщил, что новшество планируют внедрить уже с 1 июля.
Антон Гак добавил, что ставка на уровне 10-12% для семей с одним ребенком существенно увеличит ежемесячную финансовую нагрузку. Например, при сумме кредита около 6 миллионов рублей ежемесячный платеж может вырасти с 36 тысяч до 52-62 тысяч рублей в зависимости от ставки. Соответственно, повышаются и требования к уровню дохода: ориентировочно до 110-125 тысяч рублей на семью против прежних 72 тысяч. Для регионов это значительное изменение, особенно с учетом того, что доход часто формируется одним работающим членом семьи.
Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина согласна, что изменения в семейной ипотеке повлекут за собой снижение выдач в льготном сегменте. Но даже при повышении ставки для семей с одним ребенком до 10–12% льготная ипотека все равно останется выгоднее рыночных предложений в ближайшие 1–1,5 года с учетом плавной динамики снижения рыночных ипотечных ставок. Поэтому значительного провала спроса в льготном сегменте из-за введения дифференцированных ставок эксперт не ожидает.
Младший аналитик отдела анализа финансовых рынков «КИТ Финанс» Илья Кузьминых высказал противоположное мнение. Он считает, что новация способна заметно перекроить спрос внутри программы. Семьи с одним ребенком при рассматриваемых параметрах окажутся почти на рыночных условиях и стимул выбирать новостройку ради льготы у них ослабнет. Застройщики смогут переориентировать продвижение на многодетных, для кого условия станут выгоднее, хотя суммарный льготный спрос на первичном рынке при этом сузится. Часть выпавших заемщиков уйдет в рыночный сегмент, часть отложит покупку.
В идеальной рыночной ситуации спрос на жилье не должен зависеть от программ господдержки, считает Халилова. Однако текущие условия пока далеки от такой модели. До тех пор, пока ключевая ставка и ставки по рыночной ипотеке не вернутся к комфортным однозначным значениям, семейная ипотека будет оставаться одним из ключевых механизмов поддержки первичного рынка. Сегодня она обеспечивает значительную часть спроса на новостройки и позволяет сохранять доступность жилья для тех категорий граждан, на которых программа ориентирована, подчеркнула директор департамента продаж Glorax.
Семейной ипотеки станет меньше, но она не исчезнет полностью
Зависимость от льготных программ продолжит снижаться, пока смягчается политика Банка России, считает Кузьминых. Полностью господдержка не исчезнет, поскольку семейная ипотека остается самостоятельным инструментом демографической политики и финансируется из бюджета отдельно от рыночной логики. В горизонте ближайших лет роль льготных программ сместится от широкой поддержки рынка к точечной. Массовые схемы, через которые проходила большая часть выдач, уступят место адресной семейной ипотеке с привязкой к демографии.
В ближайшие годы льготные программы перестанут быть универсальной «кнопкой спроса» для всего рынка, прогнозирует Булатова. Они останутся социальным инструментом для семей, отдельных территорий и приоритетных категорий покупателей. А основная конкуренция постепенно вернется в плоскость качества объекта, цены, локации и финансовой устойчивости клиента. Для рынка это более здоровая модель: меньше искусственного перегрева и больше реального выбора для покупателя.
Зависимость рынка от льготных ипотечных программ уже постепенно снижается, однако этот процесс требует взвешенного и поэтапного подхода, считает Гак. Для большинства покупателей приобретение жилья — это значимое жизненное событие, напрямую связанное с качеством жизни и долгосрочной стабильностью.
В ближайшие годы собеседник ожидает дальнейшего снижения доли льготных программ при одновременном росте роли рыночной ипотеки. При этом ключевой задачей остается сохранение баланса: важно, чтобы даже при изменении условий покупка собственного жилья оставалась доступной для широкого круга молодых семей.