Приобретение недвижимости, в которой числятся посторонние жильцы, всегда несет в себе повышенные риски. Многие покупатели ошибочно полагают, что после перехода права собственности выселить прежних обитателей не составит труда, однако реальность может преподносить куда более сложные сценарии.
Юридические нюансы публикуем в НОРМАТИВНОМ
Поэтому самым разумным подходом является заблаговременное включение в соглашение условия о снятии с регистрационного учета всех прописанных лиц до подписания договора купли-продажи.
Верховный суд РФ выработал важную правовую позицию, которая призвана защитить приобретателей в случаях, когда бывшие жильцы пытаются вернуться в уже реализованное жилье.
Суть разбирательства сводилась к следующему. Продавалась квартира, где были зарегистрированы мать и ее дочь, при этом собственником была только мать.
Покупатель согласился на сделку при условии предварительной выписки всех проживающих. Стороны пришли к соглашению: семья снимается с учета, заключается договор, а фактическая передача квартиры происходит спустя несколько месяцев после освобождения жилья от вещей.
После того как жильцы были сняты с регистрационного учета, договор купли-продажи был подписан. Тем не менее, передача квартиры новому владельцу не состоялась.
Спустя некоторое время дочь заявила о своем намерении продолжать проживать в квартире, аргументируя это тем, что она ранее отказалась от участия в приватизации и, следовательно, сохранила за собой законное право бессрочного пользования этим жилым помещением.
Покупателю пришлось отстаивать свои права через суд. И, к удивлению, все нижестоящие инстанции встали на сторону несогласного с выпиской человека, признавая его действия законными.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который принял сторону нового собственника. Суд постановил: если лица добровольно снялись с регистрационного учета, они фактически отреклись от права пользования данной квартирой. Повторное предоставление такого права исключено. Данная позиция изложена в определении Верховного суда РФ по делу № 49-КГ15-7.
Таким образом, если лица, имевшие право проживания в квартире, добровольно снялись с учета перед продажей, они не могут впоследствии требовать от нового собственника повторной регистрации или предоставления возможности пользования жильем.
Перед покупкой жилья критически важно тщательно проверить, кто зарегистрирован в объекте, на каком основании они там проживают и сохраняют ли какие-либо права после совершения сделки. Особое внимание следует уделять ситуациям, когда среди зарегистрированных есть лица, отказавшиеся от приватизации.