В первом квартале 2026 года пятая часть складов в Казани пустовала. И это при том, что до конца года рынок готовится принять еще около 200 тысяч кв. м новых площадей класса А. Такой разрыв между предложением и спросом фиксирует исследование Perfect RED.
Вакансия складских площадей по итогам квартала составила 20%. Показатель даже снизился — на три процентных пункта к четвертому кварталу 2025 года. Но дело не в оживлении спроса: в аренду уходили небольшие помещения класса В, тогда как основной объем пустующих площадей приходится на объекты класса А, введенные за последние полгода. Разница между классами — в технических и эксплуатационных характеристиках помещений. Всего рынок насчитывает 995 тысяч кв. м складов и собственных распределительных центров (РЦ).
Слабый спрос тянет вниз и ставки. Сейчас аренда квадрата в классе А обходится в 1350 рублей — на 10% дешевле, чем в конце 2025 года, когда ставка держалась на уровне 1500 рублей. Пик, по оценке аналитиков, уже пройден: рынок стабилизируется, а разрыв между запрашиваемыми и действующими по договорам ставками сокращается. Дальнейшее движение цен авторы исследования связывают в основном с ежегодной индексацией, которую проводят собственники складов.
Фото: KazanFirst
Уступать арендаторам владельцев заставляет сам рынок.
— Сниженный спрос со стороны арендаторов заставляет собственников складов пересматривать предлагаемые условия в пользу арендатора. Например, снижение процента ежегодной индексации в ходе переговоров или уменьшение предлагаемой ставки аренды на этапе коммерческого предложения (наиболее частое решение). При сохранении жестких экономических условий спрос продолжит оставаться на низком уровне, — указывают аналитики.
Корни нынешней картины — в 2025 году. Тогда вакансию разогнали сразу несколько факторов: замедление деловой активности, решение крупных федеральных арендаторов оптимизировать площади — как торговые, так и складские — и выход на рынок новых комплексов. Сейчас спрос держат в основном игроки e-commerce, но их одних для заполнения свободных складов не хватает.
Дальше нагрузка на рынок только вырастет. До конца года в Казанской агломерации введут около 200 тысяч кв. м класса А — если сроки отдельных проектов не сдвинутся. Это способно увеличить вакансию еще на 5–8% в течение года. Переломить тенденцию может улучшение экономической конъюнктуры, которое подстегнет спрос, следует из исследования.
Фото: KazanFirst
Напомним, в 2025 году ввели два склада класса А для долгосрочной аренды (BTS): технопарк DoorHan (61 тысяча кв. м) и распределительный центр Fix Price (45 тысяч кв. м). Компания Wildberries арендовала 62 тысячи кв. м в технопарке DoorHan. Еще один корпус DoorHan (41 тысяча кв. м) сдан в долгосрочную аренду, а холдинг «Татспиртпром» приобрел объект площадью 45 тысяч кв. м. На рынок вывели 107 тысяч кв. м свободных складов: «NK Парк», склад в Октябрьском, DoorHan и «МБМ».
В 2026 году планируется ввод нескольких проектов: вторая очередь индустриального парка «NK Парк», вторая очередь индустриального парка «Дружба» (II квартал) и четвертый корпус технопарка «ДорХан Девелопмент Казань» (IV квартал).
Как маркетплейсы чувствуют себя на складах Татарстана
Как сообщили KazanFirst в пресс-службе объединенной компании Wildberries & Russ, спрос на качественную складскую недвижимость в Татарстане остается устойчивым. Существенного снижения интереса к складским площадям там не отмечают: это, в частности, подтверждается ростом числа предпринимателей, которые развивают бизнес на маркетплейсе и используют складскую инфраструктуру для хранения и обработки товаров.
Сейчас в республике работают собственный логистический центр компании и три сортировочных центра.
Фото: KazanFirst
Логистическое присутствие в Татарстане наращивает и Ozon.
— В Зеленодольске работает крупный фулфилмент-центр площадью свыше 50 тысяч кв. м, способный обрабатывать более 400 тысяч заказов в сутки. Единовременно на складе размещается около 20 млн товаров. В республике также действуют объекты для крупногабаритной продукции и хабы доставки, заказы из которых поступают в более чем 2,7 тысячи пунктов выдачи. Общая складская площадь Ozon в регионе превышает 150 тысяч кв. м. Мы не исключаем введения новых логистических центров в регионе в ближайшие несколько лет, — сообщили KazanFirst в пресс-службе компании.
Все ли приводят склады к тому состоянию, которое нужно арендатору?
Объектов, выходящих на рынок, гораздо больше того количества, что реализуются, особенно сейчас, когда требования к объекту изменились. Многие собственники делают как ремонт, так и иные подготовительные работы, чтобы заинтересовать арендатора, понести меньшие расходы на аренду помещения, рассказал KazanFirst специалист по аренде коммерческой недвижимости компании «Этажи» Салим Кадыров.
По его словам, средняя ставка аренды на объекты класса А в размере 1,3 тысячи рублей за квадратный метр «и вправду является реальностью».
Фото: пресс-служба мэрии Казани
— Рынок складских помещений объемный, но вопрос остается в том: все ли приводят их к тому состоянию, которое нужно арендатору? Многие объекты недостаточно того качества, которое хотел бы видеть арендатор, поэтому запросов много, а объектов, подходящих под критерии, мало, — прокомментировал эксперт.
Он прогнозирует, что рынок складских помещений продолжит расти. По его наблюдениям, в последнее время на рынке аренды увеличивается число новых объектов — от минимальных до больших площадей. Срок их реализации в связи с ростом объема будет расти, и собственникам стоит готовиться к тому, что цену придется корректировать, чтобы оставаться конкурентоспособными.
— Количество предложений на складском рынке будет скорее увеличиваться, чем снижаться, из-за общего замедления экономики и сокращения активности компаний. По перспективам рынка некий пессимизм, чем надежда или видение каких-то горизонтов того, что вдруг все начнет снова цвести и пахнуть. Скорее пессимистическая ситуация будет, возможно, скорее всего ухудшаться, — резюмировал специалист подразделения индустриальной недвижимости A-Development Александр Кудрявцев.