В последний день форума «Движение» я стояла под проливным дождём на концерте группы «Ленинград», слушала Сергея Шнурова и думала, что лучшего финала для этого форума придумать было нельзя. Четыре дня рынок недвижимости в Сочи спорил о деньгах, ипотеке, эскроу, блогерах, риэлторах, критике новостроек, качестве квартир и репутации девелоперов. А потом, когда уже казалось, что все основные скандалы закончились, на сцене под дождём прозвучало «Я свободен». И это было почти смешно, потому что после этого форума стало особенно ясно: свободных на рынке недвижимости сейчас почти нет. Все от кого–то зависят – от банков, ставок, покупателей, регуляторов, репутации, соцсетей и собственных обещаний.
Я приехала на форум как сочинский риэлтор. Не просто походить по красивым стендам, не сделать фото с бейджем, не «побыть в тусовке». Мне было важно понять, что реально происходит в отрасли, которая потом приходит к обычному покупателю в виде объявлений, презентаций, ипотечных расчётов, обещаний доходности и фразы «сейчас надо брать, потом таких условий не будет».
Форум «Движение» проходил с 16 по 19 июня на Розе Хутор. Снаружи всё выглядело почти празднично: горы, июньское солнце, толпы людей с бейджами, кофе на бегу, переговоры на дорожках, очереди у входов в залы, деловые фотографии, стенды, экраны, выступления, вечерние события. Но чем дольше я ходила по площадкам, тем сильнее чувствовала: это не форум спокойного рынка. Это форум рынка, который пытается сохранить уверенный вид, хотя внутри у него уже накопилось слишком много нервов.
Форум большой, но разговоры уже не глянцевые
По официальным итогам, «Движение» собрало 5260 участников из 544 компаний. География – 178 городов и 8 стран. Для профессионального мероприятия это уже не «съезд своих». Это большой срез рынка, где рядом оказываются девелоперы, банки, риэлторы, консультанты, маркетологи, технологические компании, производители материалов, подрядчики, представители федеральной повестки и те, кто ежедневно пытается продавать недвижимость в условиях, когда покупатель стал осторожнее.
Программа была разделена на два крупных направления – девелоперский и риелторский кластеры. И для меня это сразу стало важным сигналом. Риэлторов в этом году не растворили где–то внутри общей девелоперской повестки, а выделили отдельно. Основатель форума Илья Пискулин говорил, что по девелоперам масштаб примерно сохранился: в прошлом году было около 3,2 тысячи участников со стороны девелоперов, в этом году – чуть больше 3 тысяч. При этом появился отдельный риелторский блок примерно на 1,5 тысячи человек.
Для рынка это не мелочь. Это признание того, что агентский канал стал отдельной силой. Девелопер может построить офис продаж, запустить рекламу, сделать красивые рендеры, пригласить известных спикеров, но значительная часть доверия всё равно проходит через человека, который разговаривает с покупателем лично.
Всего на форуме было 318 спикеров, больше 350 событий и 20 площадок на курорте «Роза Хутор». На сценах были Аркадий Новиков, Сергей Кузнецов из КБ «Стрелка», футуролог Евгений Кузнецов, Вадим Демчог, Сергей Бурлака, Нина Зверева, Оскар Хартманн. Афиша выглядела богато, даже фестивально. Но по ощущениям главным на форуме были не громкие имена. Главным было то, как рынок говорил о своих болевых точках.
А болевых точек оказалось много.
Даже дорога до Сочи стала частью настроения форума
У «Движения» этого года была бытовая, но показательная деталь – сложности с логистикой. Из–за переносов и отмен рейсов дорога до Сочи для многих участников стала отдельным испытанием. Кто–то опоздал на нужные сессии, кто–то приехал позже, кто–то закладывал запас времени, кто–то уже на площадке рассказывал, как добирался почти с приключениями.
Обычно такие вещи в статьях про форум остаются где–то за кадром. Но здесь они очень хорошо совпали с общим настроением. Недвижимость любит язык контроля: графики, планы, проектное финансирование, дорожные карты, сроки, воронки продаж. А потом реальность напоминает, что ты не всегда контролируешь даже собственный перелёт.
С рынком сейчас примерно так же. Девелоперы строят стратегии, банки считают модели, риэлторы перестраивают продажи, покупатели пытаются поймать выгодный момент, а над всем этим висят ключевая ставка, изменения семейной ипотеки, стоимость денег, спрос, регуляторные решения и усталость людей от обещаний.
Пискулин говорил ещё одну важную вещь: продажи форума в этом году прошли лучше, чем в предыдущие годы, но для этого пришлось заметно усиливать коммерческую систему. При этом он признал, что если в следующем году выручка снизится на 10%, а себестоимость вырастет ещё на 10%, экономика крупного мероприятия станет очень сложной.
Мне эта фраза показалась почти моделью всего рынка. Даже если продукт успешный, сам себя он уже не продаёт. Его нужно продвигать, упаковывать, считать, защищать маржинальность и постоянно доказывать ценность. Это касается форума, девелоперского проекта, агентства недвижимости и любой услуги вокруг рынка.
Девелоперский блок: не про красивые дома, а про зависимость от денег
Главными событиями девелоперского кластера стали «Барометр отрасли» и пленарное заседание 18 июня. На пленарке участвовали заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, руководитель программы ООН–Хабитат в РФ Анастасия Михайлова, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, заместитель гендиректора ГК «ЮгСтройИнвест» Андрей Анашкин, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев и сам Илья Пискулин.
Если слушать не только официальные формулировки, а смысл, то девелоперский блок был не столько о будущем архитектуры, сколько о том, как отрасли жить дальше. Новостройки уже нельзя обсуждать отдельно от банков, эскроу, ипотеки, темпов продаж, качества, репутации и публичной критики. Девелопер сегодня не просто строит дом и продаёт квартиры. Он зависит от проектного финансирования, от наполнения эскроу–счетов, от решений банков, от поведения покупателей и даже от того, как его объект покажут в коротком видео.
Стасишин сказал фразу, которая хорошо передаёт общий настрой: сегодняшняя жизнь накажет тех застройщиков, кто остался в прошлом и не смог адаптироваться к новым условиям рынка. Это звучало не как мотивационная фраза, а как предупреждение.
И оно было адресовано не только застройщикам. Оно касалось всех, кто продолжает продавать недвижимость по старой схеме: красивая картинка, льготная ставка, срочность, «завтра будет дороже», «успейте сейчас». В 2026 году эта схема уже не работает так легко. Покупатель стал осторожнее, деньги стали дороже, а доверие перестало быть автоматическим.
Риэлторский кластер: агент больше не может быть просто проводником в офис продаж
Риелторский блок для меня был самым близким. Среди спикеров были Ильдар Хусаинов из «Этажей», Андрей Останин из Ostanin Group, бизнес тренер Максим Левченко. Формально обсуждали инструменты продаж, работу с клиентом и новые подходы. Но по сути разговор был о роли профессии.
Раньше риэлтор в новостройках часто воспринимался как человек, который привёл клиента к застройщику, помог согласовать условия, довёл до брони и получил комиссию. Сейчас такая модель становится слишком простой для реальности.
Покупатель изменился. Он приходит не только с вопросом «сколько стоит квадрат». Он спрашивает, что будет с семейной ипотекой после 1 июля, чем апартаменты отличаются от квартиры, кто управляет объектом, что с доходностью, как работает рассрочка, какие расходы после покупки, можно ли выйти из сделки, что с качеством, какие отзывы, почему в интернете ругают приёмку квартир и что значит «гарантийная ситуация».
Клиент уже не пустой лист. Он приходит с роликами, скриншотами, слухами, страхами и чужими мнениями. Иногда информации у него даже слишком много, но она вся перемешана: реклама, обзоры, реальные проблемы, эмоции, комментарии, вбросы, честные предупреждения и страшилки.
Поэтому риэлтор сегодня должен не просто продавать. Он должен объяснять. А иногда – останавливать клиента.
Для Сочи это особенно важно. Здесь слишком часто покупают не объект, а мечту: море, отдых, аренда, «для детей», «на будущее», «потом перепродам», «в Сочи всегда будет спрос». После форума я ещё сильнее уверилась: нормальный риэлтор в Сочи должен быть не ускорителем эмоций, а фильтром. Если объект хороший, он выдержит вопросы. Если нет, это лучше понять до аванса.
Почему тема ответственности за критические обзоры задела меня сильнее всего
Самым важным риэлторским конфликтом форума для меня стала не история с ДОМ.РФ. Она была громкой, о ней писали СМИ, видео разошлось по соцсетям. Но профессионально меня сильнее зацепила другая тема – разговор о том, что за критические обзоры новостроек могут захотеть наказывать тех, кто публично говорит о проблемах объектов.
И здесь риэлторы оказываются не где–то сбоку, а прямо в центре.
На одной из дискуссий владелец ГК «ТОЧНО» Николай Амосов жёстко высказался о публичной критике новостроек. Смысл его позиции был такой: девелопер вкладывает деньги в продукт, маркетинг, бренд и развитие, а потом приходит человек с телефоном, показывает дефект, выкладывает ролик, и репутация проекта получает удар. В материалах форума приводилась его фраза о том, что «любой клиент, любой блогер, агент» может зайти на объект и «вылить столько грязи на девелоперов».
Вот слово «агент» здесь для меня прозвучало особенно громко.
Потому что агент – это не просто человек, который приводит покупателя в офис продаж и улыбается на показе. Хороший риэлтор обязан смотреть объект критически. Он обязан замечать слабые места. Он обязан задавать неудобные вопросы. Он обязан предупредить клиента, если видит риск, сомнительное качество, странную подачу, завышенные обещания или слишком красивую инвестиционную легенду.
А теперь представьте, что критический обзор жилого комплекса начинают воспринимать не как профессиональную работу, а как репутационную атаку.
Где проходит граница? Если риэлтор снял видео и сказал, что в ЖК есть вопросы по качеству отделки, это критика или дискредитация? Если агент показал клиенту трещины, недоделки, неудачные места общего пользования или слабое благоустройство, это защита покупателя или «грязь на девелопера»? Если специалист честно сказал в обзоре: «Я бы не советовала вносить аванс, пока не проверим документы и фактическое состояние объекта», это профессиональная осторожность или удар по бренду?
Вот почему для риэлторского сообщества эта тема опаснее, чем кажется на первый взгляд.
В материалах форума было сказано, что Амосов предложил обсудить возможность ответственности за такие публикации, если они искажают масштаб проблемы или превращают обычную гарантийную ситуацию в репутационную атаку. В других пересказах эта тема уже звучала ещё жёстче – как обсуждение административной или даже уголовной ответственности для тех, кто критикует качество новостроек.
Здесь важно быть точной: это не готовый закон и не действующая норма. Никто завтра не посадит риэлтора за обзор ЖК. Но сам факт, что такая идея прозвучала на большом отраслевом форуме, очень показателен.
Рынок устал от публичной критики. Девелоперы хотят защитить репутацию. Блогеры и приёмщики стали для них болезненной темой. А риэлторы оказались где–то посередине.
Мы не девелоперы, но работаем с их объектами. Мы не блогеры в чистом виде, но многие из нас ведут соцсети, снимают обзоры, показывают ЖК, сравнивают проекты и говорят с клиентами публично. Мы не профессиональные приёмщики, но видим качество, планировки, подъезды, локации, обещания и реальность. И если риэлтору нельзя будет говорить критически, тогда он превращается не в специалиста, а в рекламную витрину.
Для меня это принципиальный момент.
Риэлтор не должен «лить грязь» ради просмотров. Не должен выдумывать дефекты. Не должен раздувать мелочь до катастрофы. Не должен без доказательств называть объект плохим или проблемным. Но риэлтор также не должен молчать, если видит реальные риски.
Покупатель приходит к специалисту не за тем, чтобы тот повторил буклет застройщика. Он приходит за тем, чтобы ему помогли увидеть то, что в буклете не написано. А если любую неудобную оценку начнут воспринимать как атаку на репутацию, то пострадает не блогер и не агент. В первую очередь пострадает покупатель.
Блогеры, приёмщики и «потребительский экстремизм»: почему этот спор стал таким громким
Тема критических обзоров была частью более широкого спора о так называемом потребительском экстремизме. Девелоперы говорили, что на фоне снижения маржинальности, дорогого проектного финансирования и роста регуляторной нагрузки претензионные кампании покупателей, профессиональные приёмщики и блогеры стали для застройщиков отдельным фактором риска.
Амосов приводил понятную для девелопера логику: компания вкладывает значительные средства в продукт, маркетинг, PR и развитие бренда, а один ролик с объекта способен нанести серьёзный репутационный ущерб. По его словам, обычные гарантийные ситуации – где–то что–то потекло, где–то просело – могут раздуваться до масштаба системной проблемы.
Тему поддержали и другие участники. Александр Ручьёв из ГК «Основа» тоже назвал её значимой, хотя отдельно признавал, что качество передачи квартир действительно важно, а требования к застройщикам и претензионная работа должны быть соразмерными.
В дискуссии прозвучал пример: покупатель приходит на приёмку, остаётся доволен квартирой, а через день возвращается с профессиональным приёмщиком и получает большой список замечаний. По мнению девелоперов, в таком списке только два–три пункта реально влияют на потребительские свойства жилья, а остальное становится поводом для давления.
Я понимаю, почему застройщики раздражены. Репутация действительно может пострадать от одного вирусного ролика. Не каждый дефект означает системную проблему. Не каждый приёмщик работает честно. Не каждый блогер хочет разобраться, иногда ему нужен конфликт.
Но у покупателя есть своя правда. Он заплатил миллионы и хочет получить нормальную квартиру. Если окно не закрывается, если протекает, если отделка сделана плохо, если места общего пользования выглядят не так, как обещали, покупатель не обязан молчать ради репутации девелопера.
Именно поэтому эта тема стала такой нервной. Если бы у рынка не было проблемы с доверием, человек с телефоном не воспринимался бы как угроза целой отрасли.
Ответ Стасишина: застройщикам не дали спрятаться за жалобами на блогеров
На этом фоне очень важной стала реакция Никиты Стасишина. Он не поддержал идею смягчать правила приёмки квартир. Наоборот, общий смысл его выступления был жёстким: Минстрой уже многое сделал, чтобы урегулировать вопросы сдачи квартир, больше послаблений не будет, а если застройщики не будут сдавать квартиры с качественным ремонтом, нормальными местами общего пользования и надлежащим качеством, приёмку могут ещё ужесточить.
Самая сильная часть была не в юридических деталях, а в тоне. Стасишин фактически сказал застройщикам, что то, что происходило последние три года, «не поддаётся никакому объяснению». А по поводу ГК «ТОЧНО» отдельно заметил, что найдёт время и лично зайдёт в дома компании. Фраза «Я не блогер, но я знаю проекты этой компании» прозвучала почти как ответ на вчерашний разговор о блогерах.
В материалах BFM общий посыл Стасишина свели к формуле «Стройте для всех, как для себя». Для покупателей это, наверное, была одна из самых важных фраз форума. Девелоперам дали понять: рынок может быть сложным, деньги могут быть дорогими, банки могут давить, ипотека может меняться, но покупатель не должен получать квартиру с недоделками как норму.
Для Сочи это особенно актуально. У нас много покупателей из других регионов. Они часто покупают дистанционно или почти дистанционно, приезжают на короткий срок, не всегда могут контролировать стройку и приёмку. Если ещё и качество приходится выбивать после передачи, сделка превращается в нервную историю на годы.
ЭКСПО: 3000 квадратов решений и попытка рынка стать технологичнее
Выставочный павильон ЭКСПО занял более 3000 квадратных метров. Свои технологии и решения представила 71 компания, среди них «Яндекс Недвижимость», СЛЗ, Maytoni group, DDX, «Атлас Девелопмент», «Экоплант». За четыре дня форума было подписано 24 соглашения о партнёрстве и сотрудничестве. Среди подписантов назывались ДОМ.РФ Технологии, Сделка.рф, МТС, ГК «ТОЧНО», Ростелеком, ГК «Алютех» и другие.
На первый взгляд это обычная выставочная часть: стенды, партнёры, буклеты, соглашения. Но если смотреть внимательнее, ЭКСПО показывает, куда рынок пытается двигаться. Там были не только девелоперские проекты, а платформы сделок, цифровые решения, фасадные системы, инженерия, маркетинг, аналитика, решения для офисов продаж.
Мне запомнилась идея MOBITRUCK. Команда предлагала мобильные офисы продаж: не строить временный офис на объекте, а использовать переносное решение, которое после завершения продаж можно перевезти на новую локацию. Это кажется маленькой технической историей, но она хорошо показывает сегодняшнее состояние рынка. Даже офис продаж теперь должен быть не просто красивым, а быстрым, экономичным и многоразовым.
В программе РАПЭТ были сессии «Где теряются деньги до стройки», «Слабые места здания», «Цена фасада не равна стоимости фасада», «Комфорт как итог всех решений». В обсуждениях участвовали девелоперы, проектные бюро, экспертное сообщество, а технологическую экспертизу представляли СИБУР, ПЕНОПЛЭКС, ТЕХНОНИКОЛЬ и VEKA.
Для покупателя такие темы звучат сухо, но именно здесь часто прячется реальная стоимость владения. Фасад – это не просто красивая картинка на рендере. Это эксплуатация, износ, тепло, будущие ремонты, внешний вид дома через несколько лет и платежи собственников.
Данные, ИИ и новая продажа: почему красивая презентация уже не главное
На форуме много говорили о цифровых инструментах, искусственном интеллекте, данных, маркетинге и продажах. В одном из материалов «Т–Технологии» была очень показательная мысль: данные стали для крупного бизнеса таким же базовым ресурсом, как водопровод или электричество. На них строятся аналитика, отчётность, машинное обучение, продуктовые решения и проверка гипотез.
Для рынка недвижимости это тоже становится важным. Девелоперы и сервисы всё чаще хотят принимать решения не «на глаз», а по данным: какой клиент реагирует на рекламу, какая цена работает, какая локация продаётся, какие планировки заходят, где падает интерес, что влияет на конверсию.
Но у этой истории есть и обратная сторона. Чем умнее становятся инструменты продаж, тем внимательнее должен быть покупатель. Данные, ИИ и маркетинг могут помогать выбирать хороший объект. Но они же могут гораздо точнее довести человека до покупки, если вся система настроена не на защиту клиента, а на закрытие сделки.
Технологии не делают плохой объект хорошим. Они только помогают быстрее и красивее его продать. Поэтому для риэлтора и покупателя главный вопрос остаётся прежним: что стоит за презентацией, цифрами и воронкой продаж?
АЛЮТЕХ, Ягудин и Alean Resort Montvert: форум был не только про разговоры
Одним из заметных участников форума стал АЛЮТЕХ. Компания в 2026 году отмечает 30 лет и выступала попечителем проектов «Движения». В первые дни команда поддержала отраслевые дискуссии, представила пространство на ЭКСПО и организовала яркое событие – беговую лекцию олимпийского чемпиона Алексея Ягудина «Как полюбить процесс, а не результат».
Участники пробежали вместе с ним по утреннему Сочи, говорили о дисциплине, мотивации, внутреннем настрое и длинной дистанции. Потом была автограф сессия на стенде АЛЮТЕХ.
Можно назвать это красивым маркетингом. Но на форуме девелоперов тема длинной дистанции звучала почти символично. Недвижимость – это всегда длинный процесс: проектирование, стройка, продажи, эксплуатация, обслуживание, репутация. Если относиться к нему как к короткому забегу за деньгами, покупатель потом может расплачиваться годами.
Была и конкретная деловая часть. АЛЮТЕХ и девелоперская компания «Аструм Групп» подписали меморандум о стратегическом сотрудничестве по проекту Alean Resort Montvert в Сочи. Документ предусматривает поставку алюминиевых систем, технический надзор и совместный контроль монтажа конструкций.
Для Сочи это важная деталь. Курортную недвижимость часто продают через эмоцию: вид, море, отдых, премиальность, атмосферу. Но за хорошим объектом должны стоять не только красивые визуализации, а инженерные решения и контроль того, как они реализованы.
ГК «ТОЧНО» и Костя Цзю: недвижимость всё чаще продают как шоу
Одна из самых ярких риелторских подач была у ГК «ТОЧНО». На 18 июня в зале «Ахун–Агура» отеля «Эрбелия» были заявлены две сессии для риэлторов.
Первая называлась «Белые схемы Черного моря: шесть инвест–курортов от 5 до 500 миллионов рублей». Уже само название показывает стиль: деньги, побережье, интрига, обещание «горячих фактов», которые не знают даже агенты. Топ менеджер должен был рассказывать про инвестдоходность проектов девелопера на побережье.
Вторая сессия была ещё более театральной: «Бой, в котором Косте Цзю не устоять: шесть раундов продаж со звездой в режиме реального времени». Сначала Костя Цзю рассказывал про спорт, жизнь, кризисы, провалы и победы, а потом топ менеджеры «ТОЧНО» должны были прямо на сцене продавать ему проекты компании. Если убедят – он купит.
Это очень точно передаёт дух части форума. Недвижимость всё чаще продаётся не просто как объект, а как событие, шоу, история, эмоция, соревнование за внимание. В этом нет ничего плохого, если за сценой стоит реальный продукт. Но если речь идёт об инвест–курортах от 5 до 500 миллионов рублей, покупателю особенно важно не перепутать яркую подачу с проверенной финансовой моделью.
В Сочи это вечная история. Проект может быть действительно сильным. А может быть просто красиво упакованной легендой о будущей доходности. Разница обычно видна не на сцене, а в документах, расходах, условиях управления, реальной загрузке и возможности выйти из инвестиции без потерь.
Форум всё больше смотрит в сторону денег
В программе было много коммерческой недвижимости, инвестиционных инструментов, ЗПИФов, ретейла, складов, гостиничного девелопмента и изменения потребительского спроса. Один из критических разборов форума даже назвал «Движение» не разговором о будущем отрасли, а ярмаркой финансовых интересов.
Формулировка резкая, но направление видно. Когда ипотечный покупатель становится слабее, рынок начинает искать другие источники денег. Отсюда интерес к коммерции, доходным объектам, инвестиционным форматам, закрытым встречам, «земельному банку», партнёрствам с крупным капиталом.
В критическом материале приводились цифры: в первом квартале 2026 года частные инвесторы обеспечили 52% сделок с коммерческой недвижимостью на 66,7 млрд рублей, а спрос на ипотеку, по этим данным, снизился на 45% к четвёртому кварталу 2025 года.
Даже если относиться к оценкам автора осторожно, общий тренд понятен: рынок ищет деньги не только у обычного покупателя квартиры. А когда рынок начинает говорить языком инвестиций, обычному человеку нужно быть вдвойне внимательным.
Фраза «инвестиционный объект» звучит красиво. Но на деле это может быть и сильная покупка, и дорогая ошибка, если человек не понимает, за счёт чего там должна появиться доходность.
Семейная ипотека: все ждали 1 июля
Одной из самых практичных тем форума стала семейная ипотека. Стасишин подтвердил, что программа изменится с 1 июля и будет больше направлена на стимулирование рождаемости.
Сейчас семейную ипотеку под 6% получают семьи, где есть хотя бы один ребёнок до шести лет включительно, ребёнок с инвалидностью или двое и более несовершеннолетних детей. При этом в медиа обсуждалась возможная схема дифференцированных ставок: 10% для семей с одним ребёнком, 6% – с двумя, 4% – с тремя и более.
Но Стасишин специально остановил слухи. Его фраза «Не всё, что пишут, так. Надо дождаться 1 июля» была очень важной. Он сказал, что последний месяц шёл ежедневный диалог с финансовым блоком правительства, что после совещания под руководством Марата Хуснуллина удалось объяснить технические вещи, которые могли бы ещё сильнее снизить объёмы выдачи семейной ипотеки, и что банки уже готовятся к изменениям.
Для девелоперов это вопрос продаж. Для банков – вопрос продукта. Для семей – вопрос, который может перевернуть решение о покупке.
В Сочи семейная ипотека часто становится главным аргументом. Не потому, что объект идеально подходит, а потому что платёж пока получается. Это опасная зона. Если семья выбирает квартиру только потому, что сейчас ставка позволяет «влезть» в платёж, а не потому, что объект действительно подходит, любое изменение программы может резко поменять логику сделки.
После форума я бы сказала покупателям так: не покупайте недвижимость только из страха не успеть до изменения правил. Если объект хороший, он должен быть хорошим не только до 1 июля. Если вся покупка держится на одной льготной ставке, это уже не спокойная сделка, а зависимость от решения, на которое вы не влияете.
Эскроу: система защиты превратилась в поле спора
Ещё одна большая тема – отношения банков и девелоперов. Застройщики на форуме говорили, что банки фактически указывают им, как жить и что строить. Причина – проектное финансирование и эскроу–счета. Деньги покупателей лежат в банке, а застройщик получает финансирование по мере готовности дома и выполнения условий.
Стасишин сказал, что банки на эскроу за последние два года заработали больше, чем застройщики. Он объяснил и позицию ЦБ: деньги на эскроу учитываются в достаточности капитала банков, а если убрать этот механизм, стоимость финансирования проектов в начале станет кратно дороже, чем риски для банка.
Обычному покупателю это может казаться далёкой банковской кухней. Но на самом деле это влияет на всё: темпы стройки, условия продаж, рассрочки, давление на покупателей, маркетинг, желание быстрее наполнять эскроу и устойчивость проекта.
Стасишин также сказал, что застройщик, который сдаёт дома вовремя и надлежащего качества, продаёт больше квартир, чем тот, у кого репутации нет. Вроде бы очевидно, но на этом форуме очевидные вещи звучали как жёсткие требования.
Ещё один его тезис был про руководителей строительных компаний. Они должны сами включаться в бизнес и разговаривать с банками, а не перекладывать всё на наёмный персонал. В пересказе это прозвучало почти бытово: на бумаге всё красиво, а копнёшь глубже – не очень.
Покупателю всё равно, кто внутри компании недосмотрел, недосчитал или не проконтролировал подрядчика. Он видит бренд, дом и результат. Если объект сдан плохо, покупатель не будет разбираться в оргструктуре.
Премия Urban: агентский канал стал видимым
В дни форума прошла церемония вручения премии Urban. Медиа о недвижимости «Движение.ру» вместе с командой Urban представили рейтинг агентств недвижимости, где объединили народное голосование и экспертный анализ.
Победителей определяли по размеру штата. Среди компаний до 100 человек победила «ДВ МЕТРИЯ», в категории от 101 до 1000 человек – СР «ПОЛЕЗНЫЕ ЛЮДИ», среди агентств более 1000 человек – «Этажи», в элитном жилье – Whitewill.
Это не просто награждение. Это ещё один знак, что агентский канал стал большой частью рынка. Но вместе с видимостью приходит и ответственность. Если риэлторское сообщество хочет быть не приложением к девелоперу, а самостоятельной профессиональной силой, оно должно уметь говорить не только «покупайте», но и «здесь надо проверить», «здесь есть риск», «здесь я бы не торопилась».
Именно поэтому тема возможной ответственности за критические обзоры ЖК для меня такая важная. Риэлтор без права на честную критическую оценку превращается в рекламного диктора. А это уже не профессия.
Скандал с ДОМ.РФ: финал деловой части, который затмил многое
А потом случилась история, из–за которой форум вышел за пределы профессиональной повестки.
Речь о Михаиле Гольдберге, который руководил аналитическим центром ДОМ.РФ. После его выступления в соцсетях разошлось видео. На кадрах, как писали СМИ, он говорил с трудом, запинался, медленно отвечал на вопросы модератора и выглядел сонно. Некоторые зрители решили, что спикер был нетрезв. Я бы здесь была осторожнее: по короткому ролику нельзя ставить человеку диагноз и делать окончательные выводы о состоянии.
Фраза, которая попала в публикации, звучала так: «На самом деле никогда, ещё никогда в последнюю историю ключевая ставка не была так, такая высокая, и так долго выше 20 процентов. Думаю, что, я надеюсь, что она будет снижаться».
Сам по себе неловкий эпизод мог бы остаться кулуарной историей. Но ДОМ.РФ – не случайная компания на рынке. Это структура, с которой связаны ипотека, аналитика, госповестка, доверие к цифрам и прогнозам. Поэтому видео стало не просто роликом про неудачное выступление. Оно превратилось в символ общей нервозности отрасли.
Стасишин позже публично извинился за поведение Гольдберга и назвал его «бывшим сотрудником ДОМ.РФ». В разных публикациях писали об отстранении или увольнении. BFM отдельно подчёркивал, что сама компания статус Гольдберга после этого подробно не комментировала.
Мне кажется, этот скандал так сильно разлетелся именно потому, что случился не в пустоте. До него уже были споры о приёмке, разговоры об «уголовке» за критические обзоры, раздражение девелоперов, жёсткие слова Минстроя, ожидание изменений семейной ипотеки, обсуждение банков, эскроу и дорогих денег. Видео просто вынесло наружу общее состояние рынка: все устали, все напряжены, все ждут, что будет дальше.
Реакция рынка: девелоперы не хотят быть «мальчиками для битья»
После жёстких слов Минстроя и истории с ДОМ.РФ в профессиональной среде пошла ответная волна. Сергей Смирнов из Vysotsky Estate резко высказался о том, что девелоперы не должны восприниматься как «мальчики для битья». В его позиции звучала мысль, что участники рынка несут риски перед банками, подрядчиками, дольщиками, создают рабочие места и платят налоги.
Можно спорить с тоном, но его нельзя игнорировать. Он показывает температуру рынка. Государство требует качества и адаптации. Девелоперы говорят о дорогих деньгах, рисках и давлении. Банки защищают свою модель. Риэлторы напоминают о значении агентского канала. Покупатели хотят нормальные квартиры за свои миллионы. Блогеры и приёмщики требуют права показывать дефекты.
На «Движении» все эти голоса прозвучали одновременно. Поэтому форум получился интересным не из–за количества стендов, а из–за того, что рынок перестал говорить только рекламными фразами.
Что я поняла как сочинский риэлтор
Если убрать шоу, скандалы, вечерние программы, громкие фамилии и красивые стенды, мой главный вывод такой: рынок недвижимости переходит из эпохи лёгкой продажи в эпоху проверки.
Раньше часто работала простая формула: красивая новостройка, льготная ипотека, страх упустить цену, менеджер с фразой «потом таких условий не будет». Сейчас этого уже мало. Покупатель стал осторожнее. Банк смотрит жёстче. Девелопер нервничает из–за темпов продаж. Качество выходит в публичное поле. Репутация стала зависеть не только от рекламы, но и от ролика в телефоне.
Для Сочи это особенно важно. Здесь продают не только квадратные метры, но и мечту: у моря, под сдачу, для отдыха, для детей, как инвестицию, с управляющей компанией, с ростом цены. После форума я бы ещё внимательнее относилась к любому объекту, где слишком много обещаний и слишком мало расчётов.
Если продают доходность, нужно просить модель расходов. Если говорят про семейную ипотеку, нужно считать не только первый платёж, но и плохой сценарий. Если объект называют инвестиционным, нужно смотреть, кто будет им управлять и на каких условиях. Если застройщик уверяет, что качество отличное, не надо стесняться проверки. Если менеджер торопит авансом, нужно брать паузу.
Хороший объект выдерживает вопросы. Плохой начинает рассыпаться уже на третьем уточнении.
Финал под дождём: «Ленинград», Шнуров и «Я свободен»
Форум «Движение» завершился в пятницу вечером почти символично. После всех сессий, споров, скандалов, разговоров про ипотеку, банки, эскроу, блогеров, риэлторов, качество и репутацию на сцену вышла группа «Ленинград» и Сергей Шнуров.
И всё это было под проливным дождём.
К этому моменту до финала дошли не все. Кто–то уже уехал, кто–то не решился идти под ливень, кто–то просто устал после четырёх дней плотной программы. Но самые стойкие остались. И в этом было что–то очень точное для всего форума: рынок тоже сейчас не для тех, кто боится дождя. Дальше будет мокро, шумно, нервно, неудобно, но движение всё равно продолжается.
Шнуров пел, люди стояли под дождём, сцена жила своей жизнью, а у меня в голове всё ещё крутились дневные обсуждения про ипотеку, приёмку, возможную ответственность за критические обзоры, банки и скандал с ДОМ.РФ. И когда прозвучал хит группы «Ария» «Я свободен», это вдруг стало не просто песней в финале вечера.
После четырёх дней, где каждый участник рынка так или иначе говорил о зависимости – от ставок, банков, эскроу, спроса, репутации, регуляторов, соцсетей и покупательского доверия, – эта песня прозвучала почти иронично.
«Я свободен» на форуме недвижимости, где все от чего–то зависят.
Наверное, именно так и должен был закончиться этот «Движение» в Сочи: не сухим пресс релизом, не красивой общей фотографией, а Шнуровым под проливным дождём для тех, кто выдержал до конца.
Я уезжала с Розы Хутор с ощущением, что рынок недвижимости вошёл в самую интересную и самую честную фазу. Лёгких продаж больше не будет. Покупатель стал внимательнее. Девелоперам придётся лучше строить и точнее отвечать за обещания. Риэлторам – не просто продавать, а разбираться. Банкам – объяснять свою роль. А всем вместе – привыкать к тому, что красивая презентация уже не заменяет доверие.
Для покупателя это хорошая новость.
Потому что сейчас выигрывает не тот, кто быстрее вносит аванс.
Выигрывает тот, кто спокойнее проверяет.
Канал у меня пока очень молодой, поэтому каждая подписка сейчас правда помогает ему расти. Подписывайтесь на «НЕриэлтор». Я дальше буду разбирать сочинскую недвижимость без глянца: где за красивой презентацией стоит реальный продукт, а где покупателю продают не квартиру, а очень дорогую надежду.