Екатерина Ласка, юрист с 1998 года
Есть одна вещь, которую многие собственники квартир и участков очень не любят слышать. Но сказать её нужно.
Председатель ТСЖ НЕ обязан спасать ваш дом.
Председатель СНТ НЕ обязан спасать ваш посёлок.
если дом приходит в упадок, если деньги уходят непонятно куда, если заключаются невыгодные договоры, если годами не решаются проблемы - ответственность за это несёт не только председатель.
Ответственность несут и сами собственники.
Сейчас многие обидятся. Я знаю. Потому что за последние годы я прочитала тысячи комментариев:
"Председатель ворует."
"Председатель ничего не делает."
"Председатель сидит 15 лет."
"Председатель считает СНТ своим."
"Председатель считает дом своей собственностью."
Самая большая ошибка собственников
Люди считают, что после избрания председателя ответственность за ваш дом автоматически переходит к нему. Как будто вместе с печатью ему выдают волшебную обязанность отвечать за всё.
Не вы.
Не соседи.
Не члены ТСЖ.
Не члены СНТ.
Это удобно. Очень удобно. До первого серьёзного конфликта. Потому что председатель может заключить договор, подписать акт, нанять подрядчика, выбрать юриста, подписать платёжные документы.
Но платить за последствия этих решений в конечном итоге будут собственники. Всегда.
Вы вообще знаете, кто обслуживает ваш дом?
Серьёзный вопрос, между прочим.
Кто обслуживает лифт?
Кто обслуживает пожарную сигнализацию?
Кто обслуживает систему видеонаблюдения?
Кто ремонтирует крышу?
Кто убирает территорию?
Кто обслуживает ворота в СНТ?
Кто обслуживает насосы?
Кто обслуживает дороги?
Кто обслуживает электросети?
Кто обслуживает водопровод?
Какова стоимость этих работ?
Кто согласовывал цену?
Кто подписывал акты?
Кто принимал работы?
Кто проверял качество?
Очень часто ответ звучит так: “Ну это председатель занимается”.
Именно. Председатель занимается. А собственники зачастую вообще не интересуются тем, что происходит с их деньгами.
А потом начинается любимая фраза “Мы не знали”.
Это одна из самых дорогостоящих фраз в моей практике.
За ней обычно следуют:
- судебные споры;
- проверки;
- конфликты между соседями;
- многомиллионные расходы;
- попытки признать решения недействительными.
Многие проблемы можно было остановить ещё несколько лет назад. Если бы люди вовремя начали задавать вопросы и проявлять интерес к тому, что происходит за воротами их участков и за дверями их квартир.
Председатель не становится царём после избрания
Очень часто председатели сами начинают верить в собственную незаменимость. Особенно если сидят на должности много лет. Сначала человек просто помогает. Потом управляет. Потом принимает решения. Потом начинает считать, что без него всё рухнет.
А дальше начинается самая опасная стадия. Когда председатель перестаёт воспринимать себя представителем собственников и начинает воспринимать себя владельцем процесса.
Я видела это десятки раз. В ТСЖ, СНТ, гаражных кооперативах, любых объединениях людей. Власть любит тишину. А собственники очень часто эту тишину обеспечивают сами.
Из моей юридической практики
За годы работы мне неоднократно приходилось представлять интересы как ТСЖ, так и отдельных собственников. И знаете, какая ситуация встречается чаще всего?
Люди уверены, что проблема в юристе, в подрядчике, в бухгалтере, в суде, в ком угодно.
Кроме того человека, который вовремя не предоставил документы, не организовал работу и не выполнил свои обязанности.
Один из таких случаев я хорошо помню.
Интересы ТСЖ представляла я. Для защиты позиции необходимо было подготовить не только отзыв, но и полноценное встречное исковое заявление.
Заявление было подготовлено.
Но необходимые документы председатель предоставил за час до начала рассмотрения дела. В результате суд отказал в принятии встречного иска именно из-за отсутствия части документов.
При этом сама правовая позиция была настолько обоснованной, что суд фактически положил её в основу решения и вынес решение в пользу ТСЖ.
Казалось бы, вопрос закрыт, дело выиграно. Но спустя некоторое время виноватой попытались сделать меня.
Почему?
Потому что признать собственную ошибку всегда сложнее, чем найти виноватого на стороне. К счастью, переписка сохранилась. Запросы документов сохранились. Сроки сохранились. И ситуация быстро прояснилась. Но эта история хорошо показывает главное.
Очень часто проблема не в законе, а в качестве управления.
Самая опасная позиция жильцов и садоводов
Она звучит примерно так: “Пусть председатель разбирается”.
Нет не пусть.
Это ваши деньги, ваш дом, ваш участок.
Ваши дороги.
Ваши коммуникации.
Ваши взносы.
Ваше имущество.
Передать управление можно. Передать ответственность нельзя.
Именно поэтому я всегда говорю своим клиентам: “Не ждите, пока проблема станет судебным делом. Не ждите, пока исчезнут деньги. Не ждите, пока выяснится, что подрядчик три года подряд подписывал акты за невыполненные работы. Не ждите, пока дом окажется в аварийном состоянии. Задавайте вопросы раньше.”
Почему хорошие председатели быстро уходят
“Плохие” председатели (как вы их называете) держатся долго. Очень долго. Потому что никому ничего не интересно.
Хорошие председатели часто уходят раньше. Потому что сталкиваются с другой проблемой:
Никто не хочет участвовать.
Никто не хочет проверять документы. Никто не хочет входить в ревизионную комиссию. Никто не хочет разбираться в сметах.
Но критиковать готовы все.
В итоге часть действительно добросовестных людей просто устаёт. И тогда на их место приходит кто-то другой. Иногда лучше. А иногда гораздо хуже.
Поэтому главный вопрос не к председателю
Если завтра выяснится, что председатель вашего ТСЖ или СНТ подписал крайне невыгодный договор:
Вы сможете объяснить, когда последний раз интересовались документами? Когда были на собрании? Когда смотрели отчёты? Когда читали смету? Когда задавали вопросы? Или всё это время вам было удобно считать, что кто-то другой должен заниматься вашим имуществом?
Для тех, кто действительно хочет решить проблему
В комментариях под такими статьями обычно появляется несколько десятков историй. Каждая начинается одинаково:
А у нас председатель...
А у нас ТСЖ...
А у нас СНТ...
Сразу скажу - я не даю консультаций в комментариях, и не советую вам слушать незнакомых людей, которые раздают советы. Комментарии - это место для обсуждения. Не для юридической консультации.
Чтобы понять, есть ли нарушение, какие документы нужны, какие перспективы спора, необходимо изучать конкретную ситуацию:
- документы;
- протоколы;
- сметы;
- договоры;
- переписка;
- решения собраний.
Публиковать всё это в комментариях не нужно и зачастую небезопасно.
Поэтому если вы действительно хотите решить вопрос, а не просто выплеснуть эмоции, пишите на электронную почту, указанную в описании страницы.
Опишите ситуацию максимально подробно и приложите документы, которые есть на руках. Только после изучения полной картины можно говорить о перспективах и вариантах защиты ваших прав.
А комментарии оставим для дискуссии.
