Екатерина Ласка, юрист с 1998 года
После моей статьи про ТСЖ и управляющие компании в комментариях началась настоящая война.
Одни уверены, что все председатели и управляющие компании только и думают, как залезть в карман жильцам.
Другие пишут: "Люди сами ничего не хотят делать, а потом ищут виноватых".
Как юрист, который почти 30 лет работает с недвижимостью, ТСЖ, СНТ и жилищными спорами, скажу честно.
Правы бывают обе стороны. Но некоторые комментарии заслуживают отдельного разбора.
«Я собственник. Почему меня не пускают на крышу и в подвал?»
Цитирую комментарий практически дословно: "Если это всё моё, почему я не могу попасть ни в подвал, ни на крышу?"
На первый взгляд логично. Но здесь люди часто путают два разных понятия.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ крыша, подвалы с инженерными коммуникациями, технические этажи относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Ключевое слово - ОБЩЕЕ. Не ваше личное. Не председателя. Не соседа сверху. А всех собственников одновременно.
Именно поэтому вы не можете единолично распоряжаться этим имуществом. Представьте, что завтра один собственник решит устроить на крыше беседку. Другой - склад стройматериалов. Третий - поставить солнечные панели. Четвёртый - провести кабель.
Через месяц начнётся гражданская война.
Поэтому доступ к техническим помещениям ограничивается не потому, что вас хотят унизить.
А потому что там находятся инженерные сети, за которые отвечает управляющая организация или ТСЖ. Но здесь есть важное уточнение. Если председатель или УК говорят:
"Никому ничего не покажем"
это уже другая история.
Потому что право собственника получать информацию о содержании общего имущества никто не отменял.
«У нас председатель сидит 10 лет. Никого не пускают в правление»
Вот этот комментарий собрал огромное количество лайков. И я прекрасно понимаю почему. Потому что такие истории встречаются по всей стране.
Председатель.
Правление.
Ревизионная комиссия.
Одни и те же фамилии. Год. Пять лет. Десять лет. Пятнадцать лет.
И кажется, будто домом управляет наследственная династия. Но теперь неудобный вопрос.
А кто выдвигал альтернативных кандидатов?
Кто собирал подписи?
Кто требовал список членов ТСЖ?
Кто оспаривал решения собрания?
Кто запрашивал документы?
Очень часто оказывается - никто.
В моей практике были случаи, когда люди годами рассказывали про "захват власти", а потом выяснялось, что на собрание приходило пять человек из трёхсот собственников.
Закон даёт инструменты.
Например, статьи 145–149 ЖК РФ подробно регулируют деятельность ТСЖ, полномочия правления и председателя. Но закон не может заставить людей пользоваться своими правами.
«Председатель сдаёт помещения и никому не отчитывается»
Вот здесь уже может быть серьёзная проблема. Потому что речь идёт о деньгах.
Если имущество относится к общему имуществу собственников, вопросы его использования могут требовать решения общего собрания. А доходы от такого использования должны отражаться в документах ТСЖ.
Когда человек пишет: "В смете нет аренды, но помещения сдаются"
это уже вопрос для проверки документов. Именно документов.
Не слухов. Не разговоров у подъезда. Не переписки в домовом чате.
А документов.
Потому что иногда нарушения действительно есть. А иногда выясняется, что информация просто не доведена до собственников.
«Управляющая компания ничего не делает. Зачем она вообще нужна?»
Очень популярная позиция. Особенно в комментариях.
Мол, давайте уберём управляющую компанию. Заключим договоры напрямую. И будем жить счастливо.
Теоретически возможно. Практически - возникает вопрос.
Кто будет отвечать за:
- аварии ночью;
- подрядчиков;
- лифты;
- пожарную сигнализацию;
- уборку;
- начисления;
- должников;
- суды;
- проверки ГЖИ;
- взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями?
Один из читателей очень правильно написал:
"Люди видят только директора УК. Они не видят бухгалтеров, инженеров, аварийную службу, юристов, диспетчеров и десятки других расходов."
И это правда.
Другая правда состоит в том, что часть управляющих компаний действительно превращает управление домом в бизнес по извлечению прибыли. Поэтому проверять нужно не форму управления. Проверять нужно конкретных людей.
«Почему я плачу за ОДН, если земля муниципальная?»
Это один из самых частых вопросов последних лет. Здесь существует распространённое заблуждение.
Плата за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества начисляется не потому, что земля муниципальная или частная.
А потому что в доме существуют общедомовые инженерные системы:
- Освещение подъездов.
- Работа насосов.
- Домофоны.
- Лифты.
- Потери в сетях.
- И другие расходы, связанные с содержанием общего имущества.
Поэтому сам факт муниципальной собственности на земельный участок автоматически не освобождает собственников от соответствующих расходов. Каждую ситуацию, конечно, нужно разбирать отдельно.
Что я поняла после десятков комментариев
За последние годы я заметила интересную закономерность. Люди готовы часами обсуждать председателя. Готовы ругать управляющую компанию. Готовы спорить про тарифы.
Но очень редко готовы читать документы.
А ведь практически любой серьёзный жилищный спор начинается не с крыши. Не с подвала и не с председателя. Он начинается с одного вопроса: “А что написано в документах?”
И именно поэтому большинство дел мы выигрываем не эмоциями, а документами.
Важно
Комментарии под статьями - это место для обсуждения. Но не для полноценной юридической консультации.
Чтобы оценить перспективы спора, необходимо изучить документы:
- протоколы собраний;
- сметы;
- договоры;
- отчёты;
- переписку;
- ответы государственных органов.
Поэтому если вы действительно хотите решить проблему, а не просто рассказать о ней в комментариях, пишите на электронную почту, указанную в описании страницы.
В комментариях можно спорить. Но для работы юриста нужны документы.
P.S.: консультирование в комментариях на моей странице запрещено. Я буду банить за такие “советы на диване". Это не про деньги, а про профессионализм и потенциальный вред, который может быть нанесен человеку, поверившему в советы “знающего” комментатора.
