Вух, давно не виделись. Сейчас всерьез присматриваюсь к тому, что ипотечнуться второй раз. Уже не ПТСР после первого закрытого кредита, а более логичное решение.
Так вот. Снова стал погружаться в происходящие события на рынке. Пару дней назад видел вот такое вот:
Вкратце:
- Агент предлагает читателям взять ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика.
- Он говорит читателям, что 8 млн ипотека 3% на 2 года и 21% в дальнейшем выгоднее, чем 6 млн под 18% на весь срок (рыночные условия).
- Очень странным образом убеждает такой программой воспользоваться.
Давайте-ка разберем.
Что вообще такое ипотека с субсидированной ставкой от застройщика
Схема на самом деле не такая сложная.
Тут базовый смысл в чем. Застройщик с банком договариваются на конкретные ЖК и конкретные квартиры выдать кредиты с пониженной ставкой. Потери банка застройщик закладывает в стоимость квартиры. То есть, процент как бы ниже, но и цена выше от рыночной.
Вот так работало все и работало, до 2025-го. С начала того года заработал ипотечный стандарт, который запилил ЦБ РФ.
То есть эту историю ужесточили сильнее.
Ну и в целом на рынке эта схема до сих пор есть, но действует менее нагло, чем в том же 23-м. Возможно, вознаграждение банка как-то иначе зашили, да и индивидуальные договоренности точно есть.
Суть в том, что распространяется такое на ограниченное количество объектов: ЖК и квартир. То есть круг выбора сильно сужается. Давайте взглянем еще на условия у кого-нибудь из этого списка.
Судя по другим таким карточкам: все замыкается еще на конкретном банке. Они могут быть разными у каждого застройщика.
Итого:
1. Заемщику предлагают взять ипотеку сильно дешевле на какое-то время.
2. За это у него ограничен выбор ЖК, выбор квартир, выбор банка (надо еще его условиям соответствовать так-то).
Вот это и есть субсидированная ипотека от застройщика.
Плохо ли это или хорошо? Это просто есть, реалии таковы.
Теперь вернемся к тому продавцу.
Рассматриваем примеры расчетов
Тот товарищ в посте предлагает.
1. Взять 6 млн в ипотеку под 18% при первом взносе 20,1%.
2. Взять 8 млн в ипотеку под 3% на первые два года и первом взносе 20.1%. Ставка после двух лет составит 21%.
Срок на оба случая 30 лет.
В первом случае у нас будет:
- Первый взнос: 1 200 000₽
- Долг: 4 800 000₽
- Платеж: 72 340₽
- Страховки: 255 137₽
- Проценты: 20 819 705₽.
Тогда на кредит уйдет: 27 074 842₽.
Это без учета вычетов, рефинансирования и досрочных погашений. Входные условия. Здесь мы как бы не ограничены в выборе квартиры.
Во втором случае у нас будет
- Первый взнос: 1 600 000₽
- Долг: 6 400 000₽
- Платеж: 26 982->107 567₽
- Страховки: 343 307₽
- Проценты: 29 401 725₽.
Тогда на кредит уйдет: 37 745 032₽.
То есть, у нас цена квартиры выросла, вырос первый взнос: нам надо откуда-то достать 400к. Застройщик поднял цену на 2 млн. Ну еще не факт, что квартира оперативно прыгнет с 6 млн дойдет до 8 млн по рыночной стоимости. И в выборе квартиры и мы строго ограничены.
Но, у нас первые два года платеж 26 982₽. Только в итоге заплатим в 1,37 раза выше.
Так в чем же кринж?
И какой же аргумент использует агент? Почти прямая цитата:
После двух лет у нас платеж 107 567₽. Где взять деньги? Мы просто делаем рефинансирование на ставку 10%
То есть, напрямую предлагают рассчитывать на АВОСЬ.
В вопросе ипотеки.
На АВОСЬ.
Даже в 2019-м году писал об этом. Только АВОСЬ относилось к личным финансам.
А тут нам продавец предлагает просто скрестить пальцы по поводу ключевой ставки. Типа вдруг она будет такой, что ипотеки упадут до 10% по рефинансированию. Да и сама процедура тоже время отнимает.
Просто чисто логически:
Между этими двумя событиями прошло два года.
То есть в итоге субсидированная ипотека от застройщика, в данном случае, это дичайшая лудомания. Сначала ты подписываешься на квартиру потому что платежи два года дешевые, а потом два года следишь с ключевой ставкой и смотришь пресс-конференции Эльвиры Сахипзадовны.
Итоговое
Тут вопрос на самом деле не в условиях кредита. А в подходе продавца. Ну вот правда, на кого такое рассчитано? Не, одно дело, когда ставка на весь срок занижена, еще можно понять.
Будь я темщиком, провернул бы такое. Прожил бы в квартире пару лет да выставил ее на продажу за полгода до дня X. И тут снова риск: а вдруг рыночная цена квартиры останется 6 млн, а долг будет в районе 6.2 млн? На самом деле стагнация вполне реальна. Тогда надо еще банку доплачивать.
В данном примере, чтобы прийти к стартовой величине долга рыночной ипотеке надо будет досрочками закинуть 1.6 млн. Ибо при субсидии долг 6.4 млн, при обычной 4,8.
Та самая статья:
Да пребудет с вами вычет!