Вы нашли идеальный объект на Северном Кипре. Цена устраивает, море рядом, вид завораживает. Но когда юрист называет сумму налогов и сборов, у вас округляются глаза. Вы начинаете сомневаться: «А не переплачиваю ли я?», «А вдруг есть скрытые платежи?», «Сколько ещё придётся платить каждый год?».
Налоговая система на Северном Кипре в 2026 году изменилась — и это не всегда плохо. Да, есть новые расходы, о которых стоит знать заранее. Но есть и приятные сюрпризы: например, налог на недвижимость как таковой полностью отсутствует. Разбираем все налоги, которые платят иностранцы при покупке, владении и сдаче недвижимости.
Налоги при покупке недвижимости
Основные расходы при покупке ложатся на покупателя. В 2026 году система претерпела изменения, и общая сумма налогов и сборов может достигать 17,5% от стоимости объекта .
Налог на передачу титула (Title Deed Transfer Tax)
Это самый значительный единоразовый налог при покупке. В 2024 году ставка была повышена, и сегодня для иностранных покупателей она составляет 17,5% . Однако разные источники называют разные цифры — от 9% до 17,5% . Это связано с тем, что процесс разделён на два этапа, и в разных источниках учитываются разные части.
Как рассчитывается: Процесс уплаты налога на передачу титула на практике разделён на два этапа:
- 6% уплачивается при регистрации договора купли-продажи в Земельном кадастре.
- Оставшаяся часть (до 9% или 11,5% в зависимости от источника) — при окончательной передаче права собственности и оформлении титула.
Налог рассчитывается исходя из заявленной в договоре стоимости объекта, однако существует важный нюанс: государственная оценка может превышать цену в договоре, и налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости . Занижение цены в договоре неэффективно — налоговая служба использует свои оценочные показатели.
Гербовый сбор (Stamp Duty)
При регистрации договора взимается гербовый сбор — 0,5% от стоимости объекта . Этот сбор подтверждает юридическую силу документа. Важно: если договор аренды регистрируется на длительный срок, гербовый сбор рассчитывается от общей суммы аренды за весь период .
Налог на добавленную стоимость (VAT)
НДС в размере 5% уплачивается только при покупке новостроек (объектов, которые продаются впервые) . При покупке недвижимости на вторичном рынке этот налог не взимается.
Ежегодные налоги на недвижимость
И вот главная новость: на Северном Кипре отсутствует ежегодный налог на недвижимость . Владельцы платят только местные коммунальные сборы (муниципальные сборы за вывоз мусора, уличное освещение, канализацию и другие местные услуги). Эти сборы обычно не превышают €500 в год и зависят от размера и местоположения объекта .
На Южном Кипре налог на недвижимость был отменён с 2017 года . На Северном Кипре аналогичного налога также нет, что делает регион особенно привлекательным для долгосрочных инвестиций.
Налоги при сдаче в аренду
Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, вы обязаны платить налог с арендного дохода. В 2026 году ставка зависит от валюты договора :
- 8% — если договор заключён в турецких лирах (TRY)
- 13% — если договор заключён в иностранной валюте (EUR, USD, GBP и др.)
Важные моменты:
- Налог рассчитывается от суммы аренды, указанной в договоре .
- Договор аренды обязательно регистрируется в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости. Это важно не только для уплаты налога, но и для юридической силы самого договора (особенно если арендатору требуется официальный адрес регистрации для получения ВНЖ) .
- При регистрации договора дополнительно оплачивается гербовый сбор в размере 0,5% от общей суммы аренды за весь период .
- Налог уплачивается до 15-го числа месяца, следующего за месяцем получения арендного дохода. В некоторых случаях налог можно оплатить сразу за весь срок аренды при регистрации договора .
Примеры расчёта налога на аренду :
- Аренда 20 000 TL в месяц: налог = 20 000 × 8% = 1 600 TL в месяц
- Аренда 500 GBP в месяц: налог = 500 × 13% = 65 GBP в месяц
- Аренда 1 000 USD в месяц: налог = 1 000 × 13% = 130 USD в месяц
Налог на прирост капитала (CGT) при перепродаже
При продаже недвижимости на Кипре применяется налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). В 2026 году этот налог претерпел изменения в сторону смягчения .
Основные правила:
- Ставка налога: фиксированная 20% от прироста капитала (разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом расходов на улучшение) .
- Пожизненные вычеты (освобождение от налога) — одно из ключевых изменений 2026 года :
Эти льготы применяются к контрактам, заключенным начиная с 2026 года . Важно понимать, что эти лимиты даются на всю жизнь, а не на каждую сделку . Если человек уже однажды использовал общий лимит 30 тысяч евро, то при продаже основного жилья его максимальная льгота уменьшается со 150 тысяч евро до 120 тысяч евро.
Важно: если вы продаёте недвижимость, находясь в статусе Non-Dom (нерезидент, проживший на Кипре менее 17 лет из последних 20), налог на прирост капитала может быть снижен или вовсе не применяться.
Пример расчёта общих расходов
Чтобы наглядно продемонстрировать, из чего складывается полная стоимость покупки и владения недвижимостью на Северном Кипре, приведём пример для квартиры стоимостью €200 000.
Резюме
Покупка недвижимости на Северном Кипре в 2026 году требует учёта полного спектра налогов и сборов. Общая сумма дополнительных расходов при покупке может достигать 17–20% от стоимости объекта в зависимости от типа недвижимости (новостройка или вторичный рынок).
Ключевые выводы:
- Налог на передачу титула (9–17,5%) — основной единоразовый налог. Разделен на части, уплачиваемые при регистрации и при передаче титула .
- VAT (5%) — уплачивается только за новостройки .
- Гербовый сбор (0,5%) — при регистрации договора .
- Ежегодный налог на недвижимость отсутствует .
- Налог на доход от аренды — 8% (в лирах) или 13% (в иностранной валюте) .
- Налог на прирост капитала (20%) с повышенными вычетами в 2026 году .
Планируя сделку, обязательно закладывайте в бюджет дополнительные 17–20% на налоги и сборы. Привлечение квалифицированного юриста поможет избежать ошибок и обеспечит юридическую чистоту сделки. Точное понимание всех налоговых обязательств — основа безопасных инвестиций на Северном Кипре.
Хотите рассчитать все налоги для вашей сделки и избежать скрытых платежей? Обратитесь к нашим экспертам для полного юридического и налогового сопровождения — от регистрации договора до получения титула.
Перейти по ссылке: ТУТ