Собственники квартир могут снизить налоги с доходов по аренде. Юристы рассказали, как это сделать. Какие бывают налоговые режимы и как выбрать оптимальный?
НДФЛ для физического лица
Проще всего заплатить НДФЛ. Это самый очевидный путь и одновременно самый дорогой. С 2025 года подоходный налог читается по ступенчатой шкале. Арендные поступления суммируются с прочими доходами за год. Прежде всего с зарплатой.
Размер ставки зависит от того, в какую сумму уложился совокупный годовой доход: до 2,4 млн рублей — 13 процентов; свыше 2,4 и до 5 млн — 15 процентов; свыше 5 и до 20 млн — 18 процентов; свыше 20 и до 50 млн — 20 процентов; всё, что превышает 50 млн, — 22 процента.
— Подчеркну деталь, которую обычно упускают: ступень определяется по всем доходам разом, а не по отдельному арендному договору. Если зарплата уже выбрала нижний порог, плата за квартиру способна угодить в повышенный процент. Отчитывается собственник сам. Декларацию по форме 3-НДФЛ сдают до 30 апреля следующего года, а сам налог перечисляют до 15 июля. По доходам за 2025 год это, соответственно, апрель и июль 2026-го. Тем, кто провёл в России меньше 183 дней за год и потерял статус резидента, начисляют плоские 30 процентов. Причём правом на вычеты такие арендодатели не пользуются, — рассказала адвокат Оксана Грикевич.
Если вы платите НДФЛ как физическое лицо, налог рассчитывается со всей суммы, которую вам платит арендатор. Расходы на ремонт или покупку мебели из этой суммы вычесть нельзя. На этот нюанс обратила внимание адвокат, руководитель налоговой практики, партнёр юридической фирмы Five stones consulting Екатерина Болдинова.
— Если арендатор оплачивает фиксированную сумму, указанную в договоре, налог платится со всей этой суммы. Однако если компенсация услуг ЖКХ осуществляется по счётчикам отдельно, то её можно не учитывать в налоговой базе при правильном документальном оформлении (указании на факт компенсации расходов в договоре), — добавила Екатерина Болдинова.
Налог на профессиональный доход (самозанятость)
Оксана Грикевич считает, что в большинстве случаев оптимальный режим для сдачи жилья в аренду — самозанятость. Нагрузка здесь минимальная: 4 процента — если жильё снимает физическое лицо; 6 процентов — если арендатором выступает компания или предприниматель.
— Сравнение нагляднее любых рассуждений. Возьмём квартиру за 50 000 рублей в месяц, то есть 600 000 за год. На обычном НДФЛ по ставке 13 процентов отдать придётся 78 000 рублей, тогда как на НПД при сдаче гражданину всего 24 000. Разница в 54 000 рублей за год при абсолютно одинаковом доходе, — отметила Оксана Грикевич.
Для собственника, который сдаёт одну квартиру, это чаще всего самый простой вариант. Не нужно открывать ИП, сдавать декларации и вести сложный учёт. Достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и формировать чек после получения оплаты. Об этом рассказала руководитель бухгалтерского агентства «Финклининг», член Союза бухгалтеров и налоговых консультантов Наталья Каджришвили.
— В большинстве простых случаев самый удобный вариант — самозанятость. Это законно, понятно и дешевле, чем платить НДФЛ как физлицо, — добавила Наталья Каджришвили.
Самозанятым декларацию сдавать не нужно: налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» после формирования чека. Но есть ограничения: совокупный годовой доход от сдачи и иной деятельности самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей. Об этом рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
Статус ИП
Если квартир несколько, а доходы исчисляются миллионами, стоит открыть ИП. Тут можно выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН) или патент (ПСН). При ПСН вы платите фиксированную сумму за потенциальный доход, установленный регионом. Но в 2026 году патентщиков ждут сюрпризы. Лимит доходов для сохранения права на ПСН снижен втрое, до 20 млн рублей в год. При превышении порога вы автоматически слетаете с патента и обязаны пересчитать налоги. Об этом рассказала генеральный директор налоговой консалтинговой компании ООО «Профит групп» Наталья Золототрубова.
— Если говорить об упрощённой системе — сейчас по общему правилу существуют два варианта подсчёта налогов. Если выбрать объект налогообложения «Доходы», то ставка будет 6%, а если объект «Доходы за вычетом расходов», тогда — 15%. Но тут важно учитывать необходимость ведения учёта доходов и расходов по своей деятельности, а также ежегодную подачу деклараций и оплату страховых взносов в СФР, — рассказал генеральный директор «Кешоков, Битуева и партнёры» Кантемир Кешоков.
Как законно снизить сумму налогов при сдаче квартиры
Оксана Грикевич рекомендует подбирать режим под себя. Одна квартира с доходом в пределах 2,4 млн почти всегда выгоднее на самозанятости. ИП оправдан, когда объектов много либо есть весомые подтверждённые расходы.
Она также отметила, что резидент на НДФЛ вправе уменьшить доход на затраты, связанные с арендой. На упрощёнке «доходы минус расходы» в базу ложатся документально подтверждённые вложения в содержание и ремонт.
Аккуратно оформляйте коммуналку. Когда жилец платит по счётчикам напрямую, эти деньги разумнее не включать в ваш облагаемый доход. А вот фиксированная сумма за коммунальные услуги внутри арендной платы становится вашим доходом и облагается налогом.
— Делите доход внутри семьи. Если квартира оформлена на супругов в общую собственность, каждый вправе провести свою долю через отдельный режим. Порой это удерживает обоих в рамках льготных лимитов, — добавила Оксана Грикевич.
Наталья Золототрубова отметила, что самая опасная ловушка при сдаче в аренду недвижимости — это не соблюсти грань между личным имуществом и бизнесом. По закону сдача квартиры, купленной «для себя» или «для детей», предпринимательством не является. Вы спокойно можете быть самозанятым. Но если ФНС увидит систему, то есть регулярную скупку жилья под аренду, субаренду или гостиничные услуги, то деятельность наверняка переквалифицируют в предпринимательскую. Последствия этого — доначисление НДФЛ по максимальной ставке, НДС и штрафы за незаконное предпринимательство.
— Если вы платите НДФЛ, можно уменьшить налогооблагаемую базу в случае наличия в течение года у вас расходов, дающих право на вычет (дорогостоящее лечение, обучение, имущественный вычет при покупке жилья), — обратил внимание Кантемир Кешоков.
Кирилл Кулаков отметил, что помимо налога с дохода от аренды собственник всегда платит налог на имущество (0,1–2% от кадастровой стоимости квартиры).
— Главная ошибка собственника квартиры — считать, что «никто не узнает». Сегодня ФНС видит деньги, объявления и поведение арендаторов. Безопасная модель — это прозрачный доход и правильно выбранный режим. Это дешевле, чем доначисления, штрафы и блокировки счетов, — рассказал эксперт по налогам и налоговым проверкам, генеральный директор компании «Шумейко и партнёры» Дмитрий Шумейко.
По его словам, налоговая практика за последние годы стала жёстче: ФНС активно сопоставляет данные банков, объявлений, показания арендаторов и доброжелательных соседей.