Сочи вошел в тройку лидеров по спросу на недвижимость с целью инвестирования. По данным консалтинговой компании NF Group, на город-курорт Краснодарского края приходится 20% спроса. Еще 25% занимает Архыз (Карачаево-Черкесия), 40% — Алтай.
В целом по России объем предложения курортной инвестиционной недвижимости в формате апартаментов по состоянию на июнь 2026 года составляет около 600 лотов. Средняя стоимость предложения находится в пределах 659 тыс. руб за 1 кв. м при средней стоимости лота в 26 млн руб., рассказала РБК Кавказ аналитик NF Group Ольга Широкова на форуме «Движение» в Сочи.
Кроме того, Сочи, как и остальной Краснодарский край, остается привлекательным регионом для выбора курортной недвижимости с целью покупки для собственного проживания. В консалтинговой компании отмечают, что чаще всего такие сделки совершаются в локациях, которые удобны для отдыха, а не туризма, хотя и могут совпадать.
Нравится РБК? Главные новости дня, эксклюзивы и аналитика ждут вас:
на радио
в подписке
в Max
в Telegram
в приложениях для Android или iOS
«Прежде всего это морское побережье, а именно Краснодарский край, Крым, отчасти — Калининградская область. Вторую позицию занимают сильные природные не морские локации — районы крупных рек и гор, такие как Алтай, Шерегеш, локации Северного Кавказа — Архыз, Домбай, КМВ. С развитием крупных современных курортов география спроса существенно расширяется, и сегодня это многие крупные мегаполисы», — отметила Широкова.
Почему россияне покупают на Юге
По словам руководителя проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners Дмитрия Арестова, недвижимость на Юге и, в частности, в Краснодарском крае, остается одной из самых понятных для покупателя из других регионов.
«Причины популярности не изменились: климат, море, возможность сезонной аренды, переезд на пенсии, удаленная работа, сохранение капитала в реальном активе. Но сам рынок претерпевает изменения: покупатель становится осторожнее, больше смотрит на цену входа, ликвидность, инфраструктуру, документы и реальную возможность сдачи объекта», — отметил Арестов.
По мнению аналитика, ранее главным аргументом при выборе жилья на Юге был рост цен, а сейчас — сочетание личного сценария и доходности. Люди покупают не просто квартиру у моря, а объект с понятной функцией.
«В Сочи часто встречается соотношение около 60% инвестиционных покупок и около 40% покупок для жизни. В более доступных локациях доля личных сценариев может быть выше, особенно если речь идет не об апартаментах, а о квартирах в жилых районах», — отметил он.
Сам покупатель становится более требовательным и выносит на обсуждение более приземленные вопросы: кто застройщик, есть ли разрешительная документация, сколько стоит обслуживание, кто будет управлять арендой, как добираться до аэропорта, есть ли рядом медицина, школа, магазины и нормальные дороги. Для семей важную роль играют социальная инфраструктура и круглогодичная среда. Для инвесторов — загрузка, сезонность, размер платежей, налоги и ликвидность при выходе из актива, считает Арестов.
По мнению коммерческого директора Parade Development Тамары Коломийцевой, рынок инвестиционной недвижимости на юге России в 2026 году характеризуется перераспределением интереса с классического жилья на специализированные ниши, в первую очередь — гостиничные и курортные форматы.
«Можно отметить, что в текущих условиях инвесторы стали более избирательными, сейчас отдают предпочтение проектам с понятной доходностью, сильной локацией и развитой инфраструктурой. Доля инвестиционных сделок в общей структуре покупок недвижимости в курортных городах сейчас может достигать 50%, а в населенных пунктах не у моря — около 15%», — отметила Коломийцева.
Прежде всего, выбор города для инвестиций в недвижимость обусловлен такими факторами, как стабильный спрос, рост стоимости недвижимости, а также привлекательные ставки для сдачи в аренду. В крупных развитых городах все эти условия соблюдаются, и у инвестора есть возможность получать доход или от перепродажи или от сдачи объекта в аренду, считает эксперт.
«Например, Краснодар — это крупный краевой центр, отличающийся высоким миграционным притоком населения. В Краснодарском крае в 2025 году этот показатель составил 31,5 тыс. человек, и большая доля в этом объеме принадлежит региональной столице. То же можно сказать про Ростов-на-Дону — оба города являются административно-деловыми центрами Юга, где есть спрос на недвижимость различных классов, в том числе бизнес и премиум», — отметила Коломийцева.
Какие локации выбирают на Юге
По мнению партнера группы по работе с сектором недвижимости и строительства Kept Александра Боронтова, популярными локациями для приобретения недвижимости остаются морской и горный кластер Сочи, Геленджик и в целом черноморское побережье, за исключением городов с крупной портовой инфраструктурой. Также эксперт выделил перспективные для приобретения недвижимости места.
«Более интересны перспективные локации, которые пока не могут похвастаться достаточным объемом предложения, но имеют все шансы стать новыми точками роста. Среди таких перспективных точек можно выделить регион Кавминвод и Кавказское высокогорье, например, Архыз. Но для их развития необходимо улучшать инфраструктуру, в том числе транспортную, хорошим примером чего может быть пример большого Сочи», — отметил Боронтов.
По словам Коломийцевой, самыми популярными локациями остаются Сочи и Анапа — курорты, получившие дополнительный стимул к развитию на фоне роста интереса к внутреннему туризму в России. В этих городах инвестиционным спросом в первую очередь пользуются объекты с инфраструктурой для отдыха или оздоровления, и в большинстве случаев речь идет именно про получение дохода от аренды. Например, на базе знаменитого советского санатория «Белые ночи» поблизости от Дагомыса реализуется проект одноименного экокомплекса, который будет обеспечен инфраструктурой для отдыха и оздоровления, в связи с чем уже привлекает интерес инвесторов. При этом эксперт ожидает, что в 2026 году произойдет ускорение роста цен, в первую очередь в прибрежных городах. В 2025 году в целом по Краснодарскому краю рост стоимости достигал 10%.
«Однако не стоит забывать, что сам по себе прирост стоимости недвижимости не полностью определяет ее инвестиционную привлекательность. Для многих инвесторов определяющее значение имеет доход от аренды. И в случае с краткосрочной арендой в Сочи он может достигать 45% годовых — если мы говорим про действительно качественный объект, управляемый профессиональной сервисной компанией», — отметила Коломийцева.
С экспертами соглашается Арестов. Наиболее устойчивый интерес сохраняется к Краснодарскому краю, Сочи, Анапе, Геленджику, Новороссийску, Крыму, Адыгее, Ростовской области и отдельным горным локациям. Но при этом Сочи постепенно теряет статус массового направления из-за высокой цены предложения — около 700 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Поэтому спрос перераспределяется. Часть покупателей смотрит на Анапу, Туапсинский район, Новороссийск, Крым, Адыгею, Архыз, Домбай и Кавказские Минеральные Воды. Там ниже стоимость входа, больше выбор новых проектов и понятнее инвестиционная логика. Для покупателя из Москвы, Петербурга, Сибири или Урала это часто компромисс: не самый дорогой курорт, но южный климат, туристический поток и шанс на рост стоимости в будущем», — отметил Арестов.
По мнению аналитика, из-за высокой ставки по ипотечным кредитам и возрастания роли собственных средств, на рынке стало меньше клиентов с минимальным первоначальным взносом и больше тех, кто приходит с крупной суммой на руках. В результате сделок может быть меньше, но средний бюджет остается высоким.
«Особенно это заметно в Сочи и в качественных проектах у моря. В целом, средний чек сильно зависит от города. На практике рынок делится на доступный юг, курортный средний сегмент и дорогой Сочи», — отметил он.
В ближайшей перспективе спрос жителей других регионов на недвижимость Юга, скорее всего, будет выборочным. Резкого падения интереса ждать не стоит: климат, туризм и желание переезда никуда не исчезли. Но и быстрого массового роста без снижения ставок не будет, считает Арестов.
«Покупатель продолжит выбирать аккуратно. Лучше будут продаваться объекты с готовой инфраструктурой, понятным управлением, чистыми документами и разумной ценой входа. Хуже — переоцененные проекты без ясного сценария использования», — подытожил эксперт.
Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен
Читайте также:
Хаменеи раскрыл, после чего согласился на заключение меморандума с США
США сняли морскую блокаду Ирана
Лавров рассказал об ответе России на атаку дронов ВСУ на Москву