Вам преподнесут этот вид займа как более доступный из вариантов, но на деле же вы станете заложниом решений Центробанка.
Ирина Ли
Ипотека с плавающей ставкой — один из самых больших рисков для граждан, намеренных брать кредит на жилье.
Чем привлекательна ипотека с плавающей ставкой?
Многие заемщики клюют на низкий начальный платеж, не осознавая, что играют против рынка. В такой формуле банк полностью снимает с себя ответственность за экономические потрясения. Ставка ЦБ падает — заемщик выигрывает, но при резком росте инфляции или экономических шоков платеж взлетает автоматически. Горизонт планирования ипотеки — десятилетия, а экономические циклы сменяются гораздо быстрее.
Ипотека с плавающей ставкой в 2026 году — это не массовый продукт. После законодательных ограничений 2024 года такие кредиты выдаются лишь на крупные суммы (от 200 до 1000 среднемесячных зарплат за год). Если вам предлагают такой кредит на небольшую сумму — банк просто пытается переложить свои рыночные риски на вас, — объясняет читателям «Новых Известий» Василий Кутьин, директор по аналитике Инго Банка, к. э. н.
В результате такого подхода банк перекладывает риск на заемщика. Пока экономика стабильна и ставка ЦБ снижается, платеж может уменьшаться — и заемщик экономит.
«А если ЦБ резко поднимает ставку (из-за роста инфляции, экономических шоков), платеж по ипотеке тоже автоматически увеличится. Следовательно, главная опасность для семейного бюджета — непредсказуемость. Сложно точно спрогнозировать, как поведет себя экономика даже на сравнительно коротком горизонте в 1 год, не говоря уже о стандартных 15–20 годах ипотеки», — констатирует эксперт.
Кредитные организации не скрывают, что такой инструмент — это способ поддержать объемы выдач, когда стандартные продукты становятся слишком дорогими для покупателя. Долгое время высокая стоимость кредитов отпугивала инвесторов, и плавающая ставка стала способом «входа» на рынок. Однако за эту гибкость платит клиент своим спокойствием.
«Банки предлагают плавающую ставку, поскольку, во-первых, это позволяет увеличить продажи ипотечных кредитов. Во-вторых, для банков удобен гибкий подход к рискам кредитования, когда по факту риски изменения условий ставки по договору несет прежде всего заемщик», — добавляет Евгения Боднар, юрист по банкротству, «Финансово-правовой альянс».
Банк же всегда остается в выигрыше. В условиях волатильности рыночных ставок банк получает более стабильный доход, чем при фиксированной ипотеке, которая может обесцениться при инфляции.
«Банк, выдавая кредит с плавающей ставкой, перекладывает риск роста процентных ставок на вас. Если ставки на рынке растут, банк не теряет, а наоборот, зарабатывает больше. В условиях конкурентного рынка более низкая начальная ставка по плавающей ипотеке может стать решающим фактором для привлечения заемщиков», — говорит Сергей Толкачев (профессор Финансового университета при Правительстве РФ, д. э.н.
Кому такая ипотека противопоказана
Плавающая ставка — это для тех, у кого и так все в порядке с деньгами. Это инструмент финансового планирования, а не способ «впрыгнуть» в квартиру, на которую не хватает бюджета.
«Ипотека с плавающей ставкой противопоказана, если: один доход в семье; нестабильный или сезонный заработок; нет подушки на шесть месяцев платежей; ипотека „впритык“ уже сейчас. Этим людям плавающая ставка противопоказана при любой выгодной стартовой цифре — соблазн низкого первого платежа оборачивается потерей квартиры», — говорит Николай Хлащев, брокер по недвижимости.
Когда начинать паниковать?
Критический момент наступает не тогда, когда ставка достигает максимума, а тогда, когда платеж начинает съедать жизненно важные доходы. Эксперты рекомендуют делать стресс-тесты. Заемщики часто склонны к оптимизму и не учитывают сценарии роста ставки на 4–6 процентных пунктов, хотя для России это штатная ситуация.
«Можно сделать стресс-тест: посчитать платеж при ставке на 4–6 процентных пунктов выше текущей. Если при таком сценарии ежемесячный платеж превышает 40–45% от семейного дохода, то риски уже высокие. Это простой и понятный ориентир, который помогает оценить устойчивость семейного бюджета», — советует Ярослав Климов, ассистент кафедры гуманитарных наук Финансового университета при Правительстве РФ.
Ситуация осложняется, если у семьи уже есть другие кредиты или нестабильный доход. В таких случаях заемщик теряет маневренность. Критическая черта — это невозможность покрыть базовые расходы, такие как еда, медицина и обучение детей.
«Если при росте ставки на 4–5 процентных пунктов платеж начинает съедать больше половины семейного дохода, это уже тревожный сигнал. В такой ситуации даже небольшое ухудшение ситуации — болезнь, потеря работы одного из членов семьи — может привести к просрочкам», — добавляет Ольга Климова, юрист, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
План действий: от каникул до продажи квартиры
Если платеж начал душить, самолечение и ожидание чуда — стратегия так себе. Банковская система предлагает инструменты спасения, и стоит обратить на них внимание еще до того, как в голову придет мысль распрощаться с мечтой о жилье.
Закон дает право на увеличение срока кредита, что мгновенно снижает ежемесячную нагрузку.
«Для заемщика совершенно рационально просить увеличить срок кредита — это снизит ежемесячный платеж. По закону заемщик вправе запросить увеличение срока максимум на четверть от первоначального, но не более чем на четыре года», — уточняет Василий Кутьин.
Хотя банки не любят снижать свою прибыль, они еще больше не любят превращать ипотечный портфель в «плохие долги». Реструктуризация или кредитные каникулы — это инструменты, которыми нужно пользоваться до появления первой просрочки.
«Нужно обратиться в банк и попросить о реструктуризации кредита. Это может быть временное снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита, либо кредитные каникулы. Банк не обязан идти на уступки, но в условиях кризиса может быть заинтересован в сохранении клиента», — говорит Сергей Толкачев.
Заемщикам нужно уже сейчас планировать переход на более безопасные условия.
«Ближе к 2027 году будет целесообразно постараться зафиксировать процентную ставку. С помощью ипотеки с фиксированной ставкой можно обеспечить предсказуемые расходы по обслуживанию долга на весь срок кредита, независимо от будущих изменений процентных ставок, что способствует стабильности и помогает планировать будущее», — подсказывает Евгений Сумароков доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
Если же ситуация остается тяжелой на долгосрочном горизонте, эксперты рекомендуют готовиться к выходу из актива. Продажа залоговой квартиры — это способ сохранить остатки капитала.
«Квартиру всегда можно продать, теперь даже без согласия банка, закрыв ипотеку. Можно рефинансировать долг — главное смотреть, чтобы предлагаемое рефинансирование действительно было более выгодным. И даже в крайнем случае, если дело дошло до банкротства, есть инструменты договориться с банком: мировое соглашение, план реструктуризации», — напоминает Евгения Боднар.
Банки массово отказывают в ипотеке: новые условия для семей и военных
Дефицит новостроек в Москве и в России: что происходит с рынком жилья и ценами?