«10 лет? Это же долго!» — именно такую реакцию мы часто слышим от клиентов. Но стоит сравнить эти цифры с рынком недвижимости в России, где срок окупаемости арендной квартиры в Москве может достигать 20–24 лет, и картина меняется.
Я сам инвестирую в недвижимость уже более 10 лет и являюсь владельцем агентства недвижимости в Таиланде. И вот что я скажу: “Давайте оставим эмоции в стороне и посмотрим на цифры. Возможно, 10 лет это не долго, а наоборот, одна из главных причин, почему инвесторы все чаще выбирают Пхукет”.
Что происходит с российской недвижимостью прямо сейчас
РБК Недвижимость опубликовала расчёт по 16 крупным городам России, данные на май 2026 года.
Москва окупается за 24.7 лет. За один год этот срок вырос на 4.2 года. Не за десятилетие - за один год. Лучший результат в выборке из 16 городов - Красноярск с доходностью 6.6% и окупаемостью 15 лет.
Здесь не про ипотеку и ставки это отдельная история. Речь про чистую доходность от сдачи в аренду и про то, сколько лет нужно, чтобы квартира вернула вложенные деньги.
Теперь один вопрос: если московская квартира приносит 4.1% годовых, а официальная инфляция по данным Росстата за 2025 год составила 5.59% (а за 2024-й - 9.52%), сколько остаётся в реальности?
Люди, которые следят за ценами в магазинах, а не только за данными Росстата, обычно улыбаются на этом месте. Но я предлагаю опираться на официальные цифры. А они и без поправок показывают: реальная доходность от московской аренды уходит в минус. Актив не сохраняет деньги - он их медленно съедает.
Тайский бат и инфляция, о которой не говорят
Вот аргумент, который в разговоре про тайскую недвижимость почти никогда не звучит первым - хотя должен.
По данным IMF, средняя инфляция в Таиланде за последние 10 лет составила 1.1% в год. В 2025 году зафиксирована дефляция: -0.13%. Цены не росли - они падали. Девять месяцев подряд.
На практике выглядит так: бутылка Pepsi в 2010 году стоила здесь 17 бат. Сегодня - 18 бат. И это изменение цены за 15 лет!
Что происходит с 10% ROI в батах, когда инфляция около нуля? Они остаются реальными 10%. Не съедаются, не обесцениваются, работают в полную силу. Для сравнения: 6.6% от краснодарской или красноярской однушки при официальной инфляции 5.59% превращаются примерно в 1% реального дохода. И это в лучшем сценарии.
Как работает доходность в Таиланде - и почему важен момент входа
Сразу честно: в Таиланде тоже нужно заходить правильно. Средний ROI по рынку держится около 7% чистыми на руки (за вычетом расходов на УК, налоги, содержание), и при таком показателе окупаемость растягивается до 13-15 лет. Инструмент рабочий, но результат сильно зависит от выбора объекта, локации и момента входа.
Часть застройщиков предлагает программы гарантированного дохода фиксированный процент выплачивается владельцу вне зависимости от фактической загрузки объекта. Среди проектов Пхукета такие программы есть у Utopia Glam (Най Харн, 7% на 3 года), VIBE Residence (Карон, 7% на 5 лет), VIP GREAT HILL (Найанг, 7% на 5 лет) и ещё около пяти проектов с аналогичными условиями. После окончания гарантийного периода владелец либо переходит на рыночную аренду самостоятельно, либо перезаключает договор с управляющей компанией.
Это работающий инструмент для тех, кто хочет предсказуемый денежный поток без погружения в операционку.
Но если заходить в объект на старте продаж, в правильной локации и с сильной инфраструктурой - реальный ROI без всяких гарантий выходит выше.
Вот свежий пример: апартаменты AYANA Commons на пляже Лаян, 1 спальня, 32 кв.м, старт закрытых продаж. Краткосрочная аренда даёт 11.4% годовых чистыми, долгосрочная - 8.3%. Совокупный ROI за 5 лет с учётом роста стоимости объекта: от 50% до 59% в зависимости от модели управления. Ниже - полный расчёт по цифрам.
Рассрочка: деньги продолжают работать
Большинство тайских застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку на период строительства. Стандартная схема: первый платёж - 25-35%, остаток разбивается на этапы до сдачи объекта, обычно 2 года.
Что это означает практически: вы не замораживаете всю сумму сейчас. Оставшиеся деньги продолжают работать в вашем портфеле - акциях, ОФЗ, депозите. Пока объект строится и, по исторической динамике off-plan рынка Пхукета, прибавляет в стоимости 15-30% к моменту сдачи.
Рассрочка от застройщика и рост стоимости объекта до ввода в эксплуатацию - два инструмента, которые в связке дают эффект, недостижимый на вторичном рынке.
Про управление и переводы
Регулярно слышим возражения: «Как следить за квартирой за тысячи километров?» и «Как вообще перевести деньги?»
- По управлению: на Пхукете давно сложился рынок профессиональных управляющих компаний. Ежемесячный отчёт, деньги приходят на счёт, объект обслуживается. Участие владельца - минимальное.
- По переводам: Таиланд не под санкциями. Работают банковские переводы через партнёрские банки, а также через обменные организации. Покупка через криптовалюту технически возможна, хотя процесс требует сопровождения.
Земля. Аргумент, который работает вдолгую
Пхукет - остров. Береговая линия не растёт, свободная земля в туристических и премиальных зонах заканчивается физически. Это не метафора роста, это география.
Посмотрите на Майорку, Кипр, Сардинию. Там этот момент уже прошёл - и обратно цены не вернулись. Когда земли больше нет, стоимость существующих объектов не реагирует на внешние шоки так, как реагирует материковая недвижимость. Она держится. Потому что предложение закончилось, а спрос никуда не делся.
Пхукет ещё не достиг этой точки. Но движется к ней. Именно поэтому цены на первичном рынке в хороших районах за 2022-2024 годы выросли на 20-30% в батах — без всякого ипотечного плеча и льготных программ.
Акции, ОФЗ, депозиты - рабочие инструменты, и никто не предлагает от них отказываться. Но когда приходит момент перевести часть капитала в твердый актив за пределами одной валютной зоны - недвижимость в стабильной валюте, в дружественной стране с понятным законодательством, на острове с конечным земельным ресурсом заслуживает места в этом разговоре.
А страхи про то что у вас кто-то что-то отберет только страхи. В Таиланде можно владеть квартирой в полную собственность, об этом можно почитать в моей статье.
Москва: 24.7 лет окупаемости. Пхукет при правильном входе: 10 лет. Разница в 2.5 раза - и она говорит сама за себя.
Если в планах покупка в зоне с понятными законами, твёрдой валютой и без риска курсовых качелей - вы знаете, к кому обратиться.
В нашем Телеграм-канале мы рассказываем не только про доходную недвижимость в Таиланде, но и про жизнь на Пхукете со всеми плюсами и минусами.