Вы готовы к переезду. Вещи собраны, виза получена, билеты куплены. Осталось только найти квартиру мечты в Шанхае. На первый взгляд всё выглядит просто: открываете приложение, выбираете красивые фотографии, договариваетесь о просмотре и заселяетесь. Но между красивыми фотографиями и реальной квартирой часто стоит агент по недвижимости. И именно на этом этапе начинается самое интересное.
За годы жизни в Шанхае я посмотрела десятки квартир и успела познакомиться практически со всеми популярными уловками местных агентов.
Уточняйте расстояние до метро
Первое и самое важное правило — не верьте словам агента на слово.
Когда я снимала свою первую квартиру в Шанхае, агент уверял меня, что до метро всего 15 минут пешком. Зимой это действительно казалось вполне нормально. Но летом, когда температура на улице достигает +40 градусов, эти 15 минут превращаются в настоящее испытание. Доходишь до станции метро уже полностью мокрым. При этом некоторые агенты любят говорить:
— До метро всего 10 минут.
Позже выясняется, что речь шла о велосипеде, электроскутере или очень быстром шаге местного марафонца. Поэтому всегда самостоятельно открывайте карту и проверяйте расстояние пешком. Лучше потратить несколько минут на проверку, чем потом каждый день страдать по дороге на работу.
Фотографии одной квартиры, просмотр другой
Это классика китайского рынка недвижимости.
Вы находите идеальную квартиру:
- хороший ремонт;
- большая кухня;
- просторная спальня;
- красивые фотографии.
Договариваетесь о просмотре. Приезжаете. Открывается дверь. И вы понимаете, что квартира вообще не похожа на ту, что была на фотографиях. Со мной такое происходило неоднократно.
Помню один случай особенно хорошо. На улице стояла ужасная жара, я уже устала после нескольких просмотров. Встречаюсь с агентом, он приводит меня в квартиру.
Я открываю фотографии объявления и показываю ему:
— Подождите, здесь на фото должна быть стена.
На что агент абсолютно спокойно отвечает:
— Ну, может, снесли.
В этот момент становится понятно, что вы смотрите совершенно другую квартиру. Очень часто красивые объявления используются просто для привлечения клиентов. После этого агент пытается показать вам то жильё, которое никак не может сдать.
Сначала вам показывают неликвид
Ещё одна популярная схема. Вместо хороших вариантов агент сначала ведёт вас смотреть самые проблемные квартиры.
- Старый ремонт.
- Запах сырости.
- Шумная улица.
- Плохой этаж.
- Странные соседи.
Почему так происходит?
Потому что хорошие квартиры обычно сдаются быстро, а проблемные объекты могут стоять месяцами. Поэтому некоторые агенты сначала пытаются избавиться именно от такого неликвида. Если агент с первых просмотров показывает откровенно плохие варианты и игнорирует ваши требования, лучше сразу попрощаться и искать другого специалиста. Это сэкономит вам много времени.
«Эту квартиру только что забрали»
Вы нашли идеальную квартиру. Цена отличная, ремонт свежий, район хороший.
Звоните агенту.
И тут выясняется, что квартиру буквально пять минут назад уже сняли.
Но не переживайте! У агента случайно есть ещё несколько похожих вариантов.
На практике часто оказывается, что квартира из объявления вообще никогда не сдавалась. Её задача — привлечь ваше внимание и получить ваш контакт.
После этого вас начинают водить по совершенно другим объектам.
Искусственное давление
Некоторые агенты любят создавать ощущение дефицита.
Фразы обычно звучат так:
- Сегодня вечером её уже смотрят.
- Есть ещё два клиента.
- Если сейчас не внесёте депозит, завтра квартиры уже не будет.
Конечно, иногда хорошие квартиры действительно уходят быстро. Но если на вас начинают давить через пять минут после просмотра, это повод насторожиться. Серьёзные решения лучше принимать спокойно.
«На фото квартира выглядит больше»
Фотографии в китайских объявлениях — отдельный вид искусства. Широкоугольная камера способна превратить спальню размером 8 квадратных метров в роскошный номер отеля. Поэтому всегда уточняйте реальную площадь комнат и смотрите квартиру лично. Так же площадь многих квартир считаеться вместе с площадью подьезда .Уточняйте этот момент.
Просмотр днём, проблемы ночью
Некоторые квартиры выглядят идеально в обеденное время.
Но после заселения оказывается, что:
- под окнами ночной ресторан;
- рядом караоке;
- неподалёку стройка;
- утром под окнами рынок;
- рядом школа с очень шумными детьми.
Если квартира вам действительно нравится, попробуйте приехать к дому вечером и посмотреть, что происходит вокруг.
Старый кондиционер
Летом в Шанхае кондиционер — это вопрос выживания.
Во время просмотра обязательно включите все кондиционеры.
Иногда агент говорит:
— Всё работает.
Но после заселения выясняется, что устройство шумит как трактор, плохо охлаждает или вообще требует ремонта.
Скрытые коммунальные платежи
Перед подписанием договора уточняйте:
- кто оплачивает интернет;
- кто оплачивает управление домом;
- есть ли дополнительные сборы;
- сколько обычно выходит электричество летом.
В некоторых квартирах старые кондиционеры могут увеличить счета за электричество в несколько раз. В моей квартире на свет действует ночной и дневной режим. Взависимости от времени суток цена разная. Об этом я узнала только в первый месяц после переезда.
Проветренная квартира — не всегда хорошая квартира
Есть ещё одна хитрость, о которой знают далеко не все. Иногда агент приходит в квартиру за полчаса или час до вашего визита. Открывает окна. Включает кондиционер. Проветривает помещение. На первый взгляд всё отлично.
Но после заселения может оказаться, что в квартире постоянно пахнет:
- канализацией;
- плесенью;
- сыростью;
- кухней соседей;
- мусоропроводом.
Поэтому, если квартира вам понравилась, постарайтесь приехать на повторный просмотр в другое время суток. Иногда второй визит раскрывает гораздо больше недостатков, чем первый.
У разных агентов цена может отличаться
Многие иностранцы удивляются, когда узнают, что одна и та же квартира может стоить по-разному в зависимости от агента. Один агент называет одну цену. Другой — другую. Третий добавляет дополнительные комиссии. Поэтому никогда не соглашайтесь на первый попавшийся вариант. Сравнивайте объявления, проверяйте цены и общайтесь сразу с несколькими агентами. Иногда это позволяет сэкономить несколько тысяч юаней только на этапе подписания договора.
Поговорите с управлением дома и соседями
Есть ещё один совет, о котором редко говорят агенты, но который может уберечь от очень неприятных сюрпризов. Если у вас есть знакомый китаец или человек, который хорошо говорит по-китайски, попросите его сходить в управление жилого комплекса (物业, уе) и поинтересоваться историей квартиры.
Конечно, официально вам могут рассказать далеко не всё. Но иногда сотрудники управления или соседи могут намекнуть на проблемы, о которых агент предпочитает молчать.
Лично я сталкивалась с ситуациями, когда уже после заселения выяснялось, что в квартире ранее произошёл суицид или даже убийство. Ни один агент никогда не рассказал бы об этом заранее. Для многих иностранцев это не имеет значения. Но в Китае к таким вещам относятся очень серьёзно. Некоторые местные жители могут избегать подобных квартир, а соседи нередко знают историю дома и относятся к таким объектам настороженно.
Поэтому если квартира кажется слишком хорошей для своей цены, стоит задать дополнительные вопросы:
- Почему предыдущие жильцы съехали?
- Как долго квартира пустовала?
- Были ли в квартире какие-либо серьёзные происшествия?
- Есть ли жалобы на соседей или проблемы с домом?
Иногда десятиминутный разговор с охраной, сотрудниками управления здания или соседями даёт больше полезной информации, чем час общения с агентом.
В Китае существует поговорка: квартиру вы снимаете не только у собственника, но и у дома, района и соседей. Поэтому перед подписанием договора стоит узнать о них как можно больше. Такой небольшой шаг может избавить вас от множества неприятных сюрпризов после переезда.
Комиссии агентов: что нужно знать
Отдельная тема — агентские комиссии.
На практике в Шанхае многие агенты пытаются брать комиссию с арендатора. Размер комиссии может составлять от 20 до 50 процентов от месячной аренды. И размер часто зависит не столько от рынка, сколько от аппетитов конкретного агента.
Например:
- аренда квартиры 8 000 юаней;
- комиссия 20% — 1 600 юаней;
- комиссия 50% — уже 4 000 юаней.
Поэтому обязательно уточняйте размер комиссии заранее. Также не стесняйтесь торговаться. Во многих случаях размер комиссии можно существенно снизить.
Как понять, что перед вами хороший агент
Хороший агент:
- не скрывает недостатки квартиры;
- показывает именно тот объект, который указан в объявлении;
- отвечает на вопросы прямо;
- не торопит вас с принятием решения;
- заранее озвучивает все платежи и комиссии;
- помогает решать вопросы после заселения.
Плохой агент:
- постоянно меняет информацию;
- обещает то, чего нет;
- давит и требует срочно внести депозит;
- показывает другие квартиры вместо выбранных;
- скрывает проблемы жилья.
Вывод
Большинство агентов в Шанхае работают честно, но рынок аренды настолько большой и конкурентный, что различные уловки встречаются регулярно.
Проверяйте расстояние до метро самостоятельно. Не доверяйте фотографиям без просмотра. Посещайте понравившуюся квартиру несколько раз. Сравнивайте цены у разных агентов. И главное — не позволяйте себя торопить.
Хорошая квартира найдётся всегда, а вот договор с плохим агентом может испортить вам весь опыт жизни в Китае.