Я помню 2020 год. Я в тот момент только год вела этот блог, и комментарии типа «Дорого!» или «Это никому не нужно!», «Через год бесплатно будут раздавать!», «Ноль лишний» были спутниками каждой публикации. Стоило только опубликовать любой объект, даже за миллион, на него сразу находилась аудитория, которой это казалось дорогим.
Почему? Причина в общем-то понятна, нобелевский лауреат Даниэль Канеман назвал это эффектом владения - забавный механизм, который делает субъективную оценку того, чем мы владеем гораздо выше, чем то, чем мы не владеем: именно поэтому нам всегда кажется, что наш дом лучше, а вот соседский какой-то не такой уж и хороший, наши деньги ценны, а товары, которые за них предлагают не такие уж и ценные.
Между тем, шло время и суровая тётка под названием инфляция никого не пощадила!
И да, если вам не хочется это всё читать, то вот здесь квартира за 39 000 рублей в месяц в Краснодаре в рассрочку на пять лет с первоначальным платежом 1 миллион, но я бы советовала прочитать, потому что там и цифры и логика!
Холодный душ, для ищущих бесплатно!
В 2021 году, когда недвижимость в Краснодарском крае начала набирать вес, т. е. вырос рынок, в личные сообщения, да и в комментарии стали приходить уже не только фразы с «неправильной ценой», но и сожаление об упущенном времени:
Как жаль, Екатерина, что вас не послушали год назад, тогда можно было купить за эти деньги дом, а сегодня мы можем только на студию рассчитывать!
В 2021 году у многих было ощущение, что этот скачок цен последний: недвижимость вдруг превратилась из покупки, в долговое обязательство.
Если вы не понимаете, то до 2021 года покупали очень часто за наличные: люди приезжали и выкладывали свои сбережения, получая квартиру, далее, через полгода-год, продавали её таким же как они за наличные, немного добавляли и покупали две на этапе стройки - так, к слову, многие заработали состояние, ну, может и не состояние, но 20 - 30 миллионов на безбедную старость заработали за 3-4 года, а тогда это было не тоже, что сейчас.
В 2022 году мы ждали обвала - пузырь стал виден, но...
Случилось то, что случилось, и, конечно, краснодарская недвижимость стала! Чтобы вы поняли, насколько стала, — мой телефон, который до февраля не замолкал, две недели молчал! Люди были в шоке, да в таком, что фразу: «Да какой переезд?!» — я и мои сотрудники слышали гораздо чаще, чем: «Привет!»
Но и это успокаивается через две недели, люди понимают, что Краснодарский край здесь ни при чём, и начинают снова интересоваться, но наступает сентябрь... Чтобы описать, что творилось на рынке, не хватит эпитетов — некоторые бежали в Турцию так, что буквально скидывали за бесценок свои квартиры в хороших районах, цены в ту неделю достигали 70 000 рублей за метр за хорошую квартиру с ремонтом в хорошем районе!
Кто выигрывал? Тот, кто покупал, конечно, так как через месяц всё устаканилось и те же квартиры уже влёт уходили по 100 000 за метр. Тот, кто успел закупиться, просто за месяц заработал 30% к своим деньгам, а были те, кто заработал и 50%.
Дальше начался шабаш с «Льготной ипотекой»!
Вплоть до июля 2024 года рынок напоминал гонки на бесколесных автомобилях: люди, у которых нет денег, набирали полные карманы льготных ипотек, чтобы успеть затариться квартирами. Ситуация дошла до того, что котлован стал стоить дороже, чем реальная квартира, потому что обычная ипотека из-за ставки стала дорогой, а вот льготная была доступна.
Честно говоря, здесь уже и я засомневалась, ну сами подумайте: вы сегодня берёте новую квартиру в ипотеку дороже, чем такая же квартира, уже готовая и с ремонтом, стоит на рынке. Когда вам её сдают, она становится той самой рыночной квартирой и стоит дешевле, понимаете?
И я ошиблась — инфляция всё съела уже к 2026 году, и те, кто набрал той самой «льготной ипотеки» по сильно завышенным ценам, оказались в рынке, то есть спустя всего два года их квартиры реально и спокойно можно продавать, но кому нужно продавать то, что приносит прибыль? Сегодня платёж по ним около 15 000 рублей, а сдаются они по 30 000 рублей, а учитывая, что квартир брали по 10, некоторые на этот остаточек и живут)
2025 - теперь то точно всему конец! Нет льготной ипотеки, нет поддержки! Раздавайте бесплатно!
Подождите, осталась же «Семейная ипотека», и хоть она и предназначена только для семей, люди быстро нашли дыры в нормативной базе и обнаружили, что взять на семью можно не одну, а две, а также можно передать право своей ипотеки другому и, наконец, можно взять её даже при отсутствии одного ребенка до 6 лет, имея просто двух несовершеннолетних, и полетело... Снова соревнования бесколёсных авто на перегонки, но и это заканчивается — в феврале 2026 года отменяют все лазейки, и теперь одна ипотека на семью. Всё — должно дешеветь ваше жильё?! Дождались!
Нет, не дождались! Рассрочка!
Понимаю, некоторым хотелось бы другого исхода, чтобы жильё стоило как средняя зарплата, вот только они как-то не задумываются, почему тогда зарплата должна быть такой высокой, и, наконец, зачем строителю работать второй месяц, если на месячную зарплату он может купить квартиру?)
Все ожидания «народных цен» на недвижимость разбиваются о суровую правду высоких зарплат, как бы это ни звучало странно.
Ну да ладно, оставлю с этой мыслью тех, кто мечтает о дешёвой недвижимости на юге, и тех, кто очень хочет, чтобы зарплаты были на уровне 2026 года, а цены на уровне 2021 и перемещусь в суровую реальность застройщиков. На сегодня нет ни льготной ипотеки, нет, по сути ни потока на семейную, как был. Что остаётся?
Мы, забываем маленькую деталь, очень маленькую: люди с наличными никуда не делись, они просто поступили по умному: пока государство раздавало дешёвые кредиты - они, положили свои наличные под высокий процент и покупали в кредит(тот, кто понимает что такое инфляция и обладает хотя бы небольшими сбережениями это поймёт).
Итак, что же делают застройщики, когда их загнали в угол?
Они качают рассрочку! Если вы не понимаете, почему они не снижают цены, ответ простой: квартиры, которые строят застройщики, не принадлежат им — это, по сути, собственность банков. Застройщики берут у банков деньги под проект с определённой стоимостью, к примеру 150 000 рублей за метр, эти долговые расписки банк закладывает, чтобы взять деньги у инвесторов, а если цена этих долговых расписок снижается, получается казус — инвестор вдруг купил то, что упало в цене. Поэтому, даже если на рынке появляется такой пузырь, как сейчас, банкам удобнее ждать, пока инфляция съест покупательную способность, чем снижать цены. Забавно, согласитесь?
При этом застройщику нужно продавать, и здесь вступает механизм, который уже сложно назвать антинародным — это то, чего так долго ждали все:
Беспроцентные рассрочки на квартиры!
По началу всё было не очень. Почему? Ну это же не диванные аналитики, которые, смотря телевизор, знают, как управлять страной. Никто в здравом уме не станет давать свои деньги без процентов больше чем на пару лет, да и пару лет при нашей инфляции кажутся очень большим сроком. Получалось, что небольшая студия стоимостью 3,7 миллиона при первоначальном платеже 740 000 рублей (20%) требует ежемесячной выплаты 123 000 рублей в месяц.
При всём моём оптимизме, я видела не много людей, которые могут себе это позволить, при этом хотят обзавестись студией. Это в самом деле странно, так как в этом случае человек должен зарабатывать минимум 250 000 рублей, а у нас таких не более 10% - в общем, спрос на первые рассрочки был или среди тех, кто продавал своё и ему нужно было время, или... а всё, спрос был только среди тех, кто ещё не продал своё.
Видя, что ситуация проваливается, некоторые застройщики упёрлись и решили ждать, а пара самых продуманных увеличила срок до трёх лет - клиентов больше не стало, до четырёх - клиенты стали появляться, потому что 61 000 рублей с копейками - это уже более доступный платёж, чем 123 000 рублей.
И здесь несколько застройщиков идут на невероятный шаг: они повышают первоначальный взнос до 25% и дают рассрочку на пять лет! А теперь считаем, что получилось, без каких-то подводных камней:
Берём нормальную студию 22,1 метра. Согласна, не бог весть какое жильё, но лучше же, чем общежитие. Берём в хорошем ЖК со школой, детским садом и прочими плюшками, стоимость на данный момент 3 350 000 рублей!
25% первоначальный взнос — 837 500 рублей. И делим остаток на пять лет, получается 41 875 рублей, а если вместо 837 000 рублей положить туда один миллион, то ежемесячный платёж получается 39 167 рублей, что в принципе очень близко к арендному платежу за эту же студию, ну а дальше - просто математика - год вы платите как за арендованное, потом инфляция съедает эти платежи потихоньку, приблизительно по 15% годовых и уже на третий год ваш платёж будет весить как сегодня 29 615 руб, а на пятый год - это будет равносильно сегодняшним 19 390 рублей, в тоже время, если сегодня квартиру там можно снять за 30 000, то через пять лет это будет уже 60 340 рублей.
Согласитесь, что сегодня, когда даже продавец в Магните получает 60 000 рублей, если в доме работает два человека - такую квартиру может позволить себе даже он?
И я ни на что не намекаю, но не кажется ли вам, что то самое время, чтобы потом не жалеть именно сейчас? Нет, я, конечно понимаю, что всегда можно ждать лучших времён, но, на мой взгляд - это вполне себе интересно выглядит.
Как думаете?