Истории с продажей квартир под давлением мошенников все еще остаются тревожными даже после дела известной певицы. Вот совсем свежий пример, где даже сам Верховный суд не защитил покупателя.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет» (а также в МАХ). Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Что случилось?
73-летняя гражданка Б. была собственницей однокомнатной квартиры в Новгородской области.
В октябре 2023 года ей позвонили мошенники: убедили, что нужно срочно «спасти» квартиру от незаконного переоформления. Для этого она должна была заключить договор купли-продажи, получить деньги, передать их курьеру, а затем покупатель якобы переоформит квартиру обратно на нее.
В итоге женщина заключила договор купли-продажи квартиры с покупателем, который заинтересовался выгодным вариантом.
Цена квартиры по договору составила 1 900 000 рублей. Деньги поступили на счет женщины, после чего она сняла их наличными и передала курьеру.
Через несколько дней женщина поняла, что стала жертвой мошенников, и обратилась в полицию. Было возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества в особо крупном размере, а сама женщина признана потерпевшей.
После этого Б. обратилась в суд и потребовала признать договор купли-продажи квартиры недействительным.
В иске она утверждала, что не собиралась продавать единственное жилье, продолжает жить в этой квартире и оплачивать коммунальные услуги. По ее словам, сделка была совершена под влиянием обмана и заблуждения: она не понимала, что реально продает квартиру и лишается права собственности.
Что решили суды?
Покупатель возражал. Он указывал, что сделка оформлялась в банке, деньги были перечислены на счет продавца, а о действиях мошенников он ничего не знал.
И суд первой инстанции отказал пенсионерке: она якобы не доказала наличие существенного заблуждения при заключении договора. По мнению суда, само по себе возбуждение уголовного дела еще не означает, что сделку нужно признавать недействительной.
Также суд указал, что поведение женщины при заключении договора не вызывало объективных сомнений в том, что она понимает характер своих действий.
Доводы о заниженной цене квартиры суд тоже не принял, поскольку, по мнению первой инстанции, это не было доказано.
Но в апелляции была назначена экспертиза. Эксперты установили, что в период сделки у женщины имелось органическое расстройство личности, повышенная внушаемость, тревожность, неуверенность, пассивность и сниженная способность критически оценивать сложные ситуации.
Все это в сочетании с воздействием мошенников лишало женщину способности понимать значение своих действий и руководить ими при.
Апелляция также учла, что женщине было 73 года, она была одинокой, близких родственников в России не имела, квартира была ее единственным жильем, а после сделки она продолжила в ней жить и платить за коммунальные услуги.
Суд отметил и поведение покупателя. Он оказался не обычным случайным приобретателем, а директором риелторского агентства. Поэтому он якобы должен был понимать, что квартира продается по цене значительно ниже рыночной, и мог распознать признаки неблагополучной ситуации.
В итоге апелляция признала договор купли-продажи недействительным. Кассация согласилась. Тогда покупатель обратился в Верховный суд.
Что сказал Верховный суд?
Сделка может быть признана недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что сторона не совершила бы сделку, зная реальное положение дел.
В этой истории апелляция установила, что воля женщины при продаже квартиры сформировалась под влиянием мошенников. Она не намеревалась реально отчуждать единственное жилье и не понимала, что в результате сделки лишается права собственности.
Не помогли покупателю и доводы против экспертизы. Верховный суд указал, что апелляция вправе назначить экспертизу, если первая инстанция неправильно определила обстоятельства, имеющие значение для дела. Заключение было выполнено квалифицированными экспертами, его выводы однозначны, научно обоснованы и не опровергнуты.
В итоге Верховный суд оставил акты апелляции и кассации в силе, а жалобу покупателя — без удовлетворения. Квартира должна быть возвращена пенсионерке, а она, по идее, должна вернуть деньги (которые уже отданы мошенникам).
Сможет ли она это сделать — большой вопрос (Определение Верховного суда по делу N 84-КГ26-1-К3).
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет» (а также в МАХ). Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
