Рубрика - Про налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью (смотрите и другие 20 материалов в подборке, в них можно подсмотреть и идеи по оптимизации)
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.
Когда я несколько лет тому назад впервые затронула тему налоговых рисков неоформленных арендодателей, меня буквально засыпали гневными комментариями. Особенно запомнился один матерый юрист, который с пеной у рта доказывал, что без статуса ИП НДС доначислить невозможно — дескать, это прерогатива исключительно бизнеса.
Почитать выпущенные ранее материалы можно здесь:
- Почему сдача в аренду Андреем Карауловым 11 квартир признана незаконной
- Про квартиры Караулова и налоги продолжение. Обзор рисков. Полезные советы
Увы, практика оказалась жестче и отличается от устаревших взглядов, законодательство ежегодно динамично меняется. Верховный суд РФ в очередной раз прямо указал, что уклонение от регистрации не является индульгенцией.
Если ваша деятельность систематична и направлена на извлечение прибыли (продажа или аренда коммерческой недвижимости), вы автоматически приравниваетесь к предпринимателю, а раз так, то должны платить НДС (п. 10 Тематического обзора Верховного Суда РФ №3/2026. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ № 4А/2026 от 25.03.2026 г.)).
Чиновники давали ранее по этой теме аналогичные разъяснения:
- Письма Минфина РФ № 03-02-07/84032 от 29.08.2022 г., № 03-11-12/43108 от 22.07.2016, № 03-11-11/37017 от 24.06.2016 г.).
Самая большая ловушка для граждан-арендодателей в том, что УСН не работает «по умолчанию»
Многие ошибочно полагают, что если уж платить, то хотя бы на «упрощенке». Но нет! Если вы вовремя не подали заявление о переходе на УСН, налоговая доначислит вам налоги так, будто вы ИП на общей системе (ОСНО). А это значит:
- НДС по ставке 22% (сверх цены аренды/продажи);
- НДФЛ по прогрессивной шкале (от 13% до 22% в зависимости от суммы дохода).
Почему это важно именно сегодня?
История, которую мы разбираем, — это не теория, а судебный прецедент, вошедший в Обзор ВС РФ № 3/2026. Налоговики провели проверку и переквалифицировали доходы гражданина от операций с недвижимостью в предпринимательские. Гражданин пытался спорить, но проиграл во всех трех инстанциях, а Верховный суд поставил точку: систематическое получение дохода от коммерческого использования имущества — это НДС.
Следует отметить, что идея в целом не нова. К аналогичным выводам Верховный суд уже приходил в Определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г. Обратите внимание: в разборе речь идет о коммерческой недвижимости. Сдача в аренду жилых квартир, в том числе возможность уплаты НПД (самозанятость) отдельная тема для разговора.
Мой главный совет:
Игра в прятки с государством сейчас обходится в разы дороже, чем грамотное налоговое планирование на берегу. Не повторяйте чужих ошибок: регистрируйтесь вовремя или готовьтесь к тому, что бюджет пополнится за счет налогов, которых вы могли оплатить в 10 раз меньше.
Посчитайте сами на цифрах
Пример:
ИП Таврический Г.В. перед сдачей коммерческой недвижимости оформил предпринимательство, применяет УСН 6% и спит спокойно.
При выручке 1,5 млн руб./мес. (18 млн в год) он заплатит за год всего 1,08 млн руб. налогов (без учета в расчетах страховых взносов).
Если бы он НЕ оформился ИП, то налоговая переквалифицировала бы его деятельность в предпринимательскую и применила ОСНО. Тогда за этот же год ему бы «впаяли»: НДФЛ по прогрессии 2026 года (3,042 млн) и НДС 22% (3,96 млн) — итого 7 млн руб. вместо 1,08 млн.
За 3 года проверки разница по налогам составит: 7,002×3 = 21 млн против 3,24 млн у ИП на УСН. Но налоговая не остановится на этом: добавит штраф 20-40% (8,4 млн) и пени за просрочку (~2,5 млн). В итоге санкции доведут сумму до ≈31,9 млн руб. против 3,24 млн, которые бы вы заплатили как законопослушный ИП.
Игра в прятки с государством обходится многократно дороже, чем своевременное налоговое планирование. Этот пример не страшилки, чтобы вас расстроить или разозлить — он показывает реальную цену «экономии» на регистрации. Вопрос не в том, поймают или нет, а в том, готовы ли вы потенциально переплачивать в 10 раз больше только за то, чтобы не оформлять деятельность и жить в постоянном страхе?
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
Почта: olga@finansypodkontrolem.ru
❗Если не работают WhatsApp и телеграм 👉мессенджер imo на номере +7 939 472 19 57
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #НДФЛ #ФинансыПодКонтролем #ОльгаУльянова #НалоговаяБезопасность #НДС #ИП #налоговая #УСН #аренда #недвижимость #ВерховныйСуд #судебнаяпрактика #налоги2026 #предпринимательство #финансоваяграмотность #риски