Компания заявила после 01.03.2026 года в соответствии с условиями договора аренды в одностороннем внесудебном порядке о выходе из договора, а оно может быть не принято другой стороной и не повлечь правовых последствий прекращения договора. Как такое может быть?
Поправки в федеральный закон №218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, которые вступили в силу с 01.03.2025 года, ознаменовали собой очередной шаг в направлении цифровизации отношений между хозяйствующими субъектами и, можно сказать, теперь заработали в полную силу.
И если между 01.03.2025 годом и 01.03.2026 существовали какие-то варианты не использовать для регистрации прав на недвижимость и обременения по сделкам между юридическими лицами документы сразу подписанные ЭЦП (электронно-цифровой подписью), то после 01.03.2026 года, - всё! Мы столкнулись с тем, что управления Росреестров Москвы и регионов принимают только документы подписанные ЭЦП. Скан, заверенный ЭЦП больше не принимается.
Во многих договорах долгосрочной аренды существуют пункты, которые позволяют стороне прекратить в одностороннем и внесудебном порядке арендные отношения, направив другой стороне об этом письменное уведомление. И раньше, на основании такого письменного (подписанного на бумаге) уведомления Росреестр погашал запись об обременении недвижимости арендой.
С 01.03.2026 года с большой долей вероятности вы испытаете с этим проблему. И либо вам придется посудиться с Росреестром как это сделали Стороны в деле № А40-150067/2025 от 23.04.2026 года, или вынуждены будете подписывать соглашение с другой стороной при помощи ЭЦП.
А еще существуют такие условия в договорах аренды, когда у вас есть временное окно для того, чтобы заявить о выходе из договора, и если вы этим окном не воспользовались, то договор считается автопролонгированным, и следующее такое право у вас появляется, скажем, года через три. И не всегда другая сторона пойдет вам на встречу и подпишет соглашение о прекращении договора аренды.
Многие договоры аренды, заключенные до вступления в силу изменений, не содержали условия о том, что уведомление должно быть направлено в форме, которая позволяет осуществить государственную регистрацию прекращения обременения. Они содержали указание просто на обязательную письменную форму, под которой как правило понимается распечатанный на бумаге и подписанный уполномоченным лицом документ, иногда даже с проставлением факсимиле, если договор это допускает.
В чем тут подвох?
А подвох в том, что закон с 01.03.2025 года поменял требования к документу, который должны использовать Стороны в своих правоотношениях после этой даты. При этом внесение изменений в договор аренды не требуется, и дата заключения договора до 01.03.2025года значения не имеет. Сторонам просто надо исполнять требование закона к новой форме уведомления.
Данная позиция основывается на связи норм Гражданского кодекса РФ с Федеральным законом №218-фз «о государственной регистрации недвижимости», а именно норме п. 1.6 ст. 18 указанного закона, которая предписывает для юридических лиц представлять заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов.
Уведомление о прекращении договора аренды как самостоятельный юридический акт направлен на прекращение прав и обязанностей, возникших ранее между сторонами. Согласно ст. 153 ГК РФ – это квалифицируется как сделка. Более того, сделка односторонняя по сути содержания норм ст. ст. 154 и 155 ГК РФ, а, следовательно, к такого рода уведомлению в полном объеме применяются нормы действующего законодательства РФ о форме сделки и последствиях ее несоблюдения, а именно:
- согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации;
- письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю (абз.2 п.1 ст. 160 ГК РФ);
О чем это говорит?
Так как уведомление, подписанное ЭЦП считается простой письменной формой, то формально, в договоре аренды, который предписывает для стороны соблюсти письменную форму, ничего не меняется, вносить изменения нет необходимости. Но так как для совершения регистрационного действия, которое необходимо для внесения записи о прекращении правоотношения необходима именно форма уведомления, подписанная ЭЦП, неисполнение этого требования закона не позволит снять обременение в Росреестре, то есть определенных законом правовых последствий повлечь не сможет.
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ №306-КГ17-6819 от 14.06.2017 года, уведомление об отказе от договора, когда эта возможность предусмотрена договором аренды является основанием для внесения записи о прекращении обременения в реестре прав на недвижимость. А основанием для внесения записи может быть с 01.03.2025 года только уведомление подписанное ЭЦП.
Кто-то мне возразит, мол Арбитражный суд Московского округа в своем постановлении № А40-150067/2025 от 23.04.2026 года обязал Росреестр осуществить запись о прекращении обременения на основе письменных документов, не подписанных ЭЦП. Но ведь и я могу возразить и сказать, что я полностью согласен, поскольку в рассматриваемом деле волеизъявление сторон было выражено в документе, подписанном до введения в действие изменений 01.03.2025 года.
Я уверен, что представленное в статье видение, и выраженный в ней подход может вызвать несогласие, возражения, дискуссию и даже раздражение, но коллеги, предупрежден, значит – вооружен. И позвольте мне постараться снять возможное недовольство.
Что можно рекомендовать сторонам в такой ситуации и как быть? Просто продублируйте. Продублируйте уведомление об отказе от договора аренды электронным документом, подписанным ЭЦП.
Цифровизируйтесь.