Таких статей написано уже вагон и маленькая тележка. Но, поскольку я страдаю легкой формой графомании и имею за плечами 20+ лет осознанной взрослой жизни, напишу и я. А почему бы, собственно, и нет?
Так получилось, что с 25 лет я плачу ипотеку. Причем параллельно мне долгое время приходилось еще и снимать жилье. Причины там отдельной повести достойны, но если коротко: обманутый дольщик.
В нулевых и десятых это было почти нормой. Взял кредит, вложился в квартиру, стройка встала, квартиры нет, деньги кончились, а платеж по ипотеке есть. К-к-комбо.
Жить с родителями было не комильфо, поэтому пришлось снимать дальше. А ипотеку платить обязательно: в залоге у банка были родители. Точнее, их трешка, которую они отдали под этот веселый аттракцион.
Сразу уточню: речь не про Москву и не про Питер. Обычный российский город-миллионник.
Давайте разберем, что обычно говорят про аренду и ипотеку.
Аренда
Аренда дешевле. Часто раза в два. Теоретически можно копить разницу между арендой и ипотечным платежом и однажды купить квартиру.
Не нужен первоначальный взнос. А он бывает совсем не маленький. В разные периоды нашей Родины он мог быть и 10%, и 30%, и 70% от стоимости жилья.
Есть свобода. Не понравился район, поменялась работа, захотелось ближе к центру или наоборот подальше от людей - собрал вещи и съехал. Можно переехать в другой город, другую страну, в жилье подороже, если дела идут хорошо, или подешевле, если жизнь решила дать по лбу.
Звучит прекрасно.
Ипотека
Ипотека дорогая. Очень дорогая. Платежи большие, нужен первоначальный взнос, переплата конская, плюс дополнительные расходы: страховка жизни, здоровья, недвижимости.
Да, страховка жизни формально не обязательна. Но без нее банк просто поднимет ставку. То есть заплатите вы все равно, только уже без шанса обратиться в страховую, если что-то случится.
Ипотека - это надолго. Просто так не соскочишь. Если начались проблемы с деньгами, быстро вопрос не закрыть. Квартиру придется продавать. Иногда ее продаете вы, иногда банк. А продаваться она может и полгода, и два года, в зависимости от рынка и общей экономической погоды.
После продажи вам вернут разницу, если она вообще останется. А может получиться и так, что квартиры уже нет, а банку вы еще должны.
Зато когда-нибудь квартира будет ваша. Если вывезете.
И вот тут вроде бы все очевидно: аренда выгоднее. В таких статьях обычно так и пишут. Ипотека - кабала, ярмо и рабство. А аренда - свобода, счастье, радуга и возможность в любой момент уехать жить на Бали.
Но есть нюансы.
Что обычно забывают сказать про аренду
Я был и собственником жилья, и арендатором. Переезжал много. Поэтому знаю не только красивую теорию, но и бытовую сторону вопроса.
Главная проблема аренды: вы не собственник. Точка.
В любой момент может прийти хозяйка и сказать: «Съезжайте». В лучшем случае дадут две недели. Причины могут быть любые: сын женился, племяннику надо пожить, квартиру решили продать, бабушка снизу жалуется, вы просто не понравились.
Да, есть договор. Но по моему опыту таким договором чаще можно подтереться. Практической пользы будет больше.
Вторая проблема - регистрация. Не знаю, как в Москве, но в моем городе собственники крайне неохотно ее оформляют. А регистрация нужна везде: детский сад, школа, поликлиника, больницы, документы. Пока ты один и молодой, можно махнуть рукой. Когда появляются дети, махать уже нечем.
Третья проблема - собственники. Особенно отдельный жанр: полоумные бабушки.
Нельзя с детьми. Нельзя с животными. Не понравились. Слишком молодые. Слишком семейные. Слишком не семейные. Однажды мне не сдали квартиру просто потому, что я пришел смотреть ее с другом, а не с женой и ребенком. Мы были рядом по делам и решили заодно посмотреть. Нам даже дверь не открыли. Потом разговаривать тоже не стали.
Собственника понять можно: он боится за свое имущество. Но вам от этого не легче. Это время, нервы и деньги.
Даже если квартиру сдали, могут начаться визиты. «Я только заберу вещи». «Я просто посмотрю». «Я была рядом». У собственников почти всегда есть ключи. Могут зайти без вас, а потом предъявлять за бардак, снятые со стены иконы или портреты родственников.
Переезд - это маленький пожар
Пока тебе 22 и все твои вещи помещаются в рюкзак, аренда кажется идеальной. Сегодня здесь, завтра там, послезавтра вообще в другом городе.
Но со временем ты обрастаешь вещами. Мебелью. Техникой. Посудой. Компьютерами. Детскими игрушками. Горшками. Лотками. Кошками. Шмотом. Какими-то коробками, в которых лежит неизвестно что, но выбросить нельзя.
И каждый переезд превращается в газель, грузчиков, нервы, потерянные вещи и ощущение, будто у тебя случился локальный пожар.
Из-за этого ты начинаешь жить в режиме «на чемоданах». Перед каждой покупкой думаешь: а оно мне надо? А как это потом перевозить? Холодильник покупать? Стиралку? Телевизор? А если завтра выгонят?
Ремонт делать бессмысленно. Обои поклеить? Двери поменять? Кран нормальный поставить? Но это же не твое. Вложишься, а через месяц скажут: «Нам квартира нужна самим».
И живешь как временный человек во временном жилье.
Молодость быстро заканчивается
Пока ты молод, здоров и без детей, аренда выглядит логично. Заработать на нее можно. Переехать можно. Потерпеть можно.
Но молодым и без детей ты очень быстро перестаешь быть.
Появляется семья. Дети. Школа. Садик. Поликлиника. Район становится важен. Стабильность становится важна. Возможность не переезжать каждые два года внезапно оказывается не роскошью, а нормальной человеческой потребностью.
А еще есть возраст. Болезни. Пенсия. Потеря работы. К 50 годам, исправно оплачивая ипотеку, ты хотя бы имеешь шанс не стать бомжом. При аренде такого шанса тебе никто не гарантирует.
И еще аренда дорожает.
Первую квартиру я снимал за 3 тысячи рублей в месяц в 2002 году. Последнюю - за 18 тысяч в 2022-м. А ипотечный платеж, если он в рублях, фиксирован. С каждым годом инфляция его подъедает. Конечно, если вы не сверхразум и не взяли ипотеку в валюте.
«Можно же копить разницу»
Любимый аргумент против ипотеки: снимай дешевле, разницу откладывай, потом купишь квартиру.
На бумаге звучит отлично.
В жизни, если ты не зарабатываешь в 2-3 раза выше среднего, эта разница почти всегда растворится. В еде, одежде, машине, ремонте машины, лекарствах, кредитах, детях, отпусках, более дорогих сигаретах, если куришь, и вообще в жизни.
Ты просто будешь чуть лучше жить. Кушать еду подороже, покупать вещи получше, иногда позволять себе лишнее. И вроде бы ничего плохого. Только квартиры от этого ближе не становятся.
А пока ты накопишь свой несчастный миллион, квартиры уже вырастут в два раза. На моей памяти такое было дважды.
И тогда вопрос собственного жилья встает в полный рост. Пусть попроще, пусть поплоше, пусть не мечта, но свое.
Какие варианты купить квартиру есть у обычного человека с обычной зарплатой? Если честно, кроме ипотеки - почти никаких.
Копить бесполезно. В валюте тоже не всегда спасение. Откройте график доллара за последние 20 лет: там были периоды, когда валюта несколько лет подряд падала. Да, в моменте можно было выиграть. Но с тем же успехом можно было купить биткоинов в 2009-м или выиграть в лотерею.
Проблема в том, что заранее ты никогда не знаешь, где именно надо было быть умным.
Для кого ипотека, а для кого аренда
Все, что я написал выше, - это взгляд небогатого человека. Человека, который работает работу, что-то зарабатывает, но не сильно выше среднего.
В таком режиме сбережений обычно нет. Все проедается. Даже если появляются излишки, их слишком мало, чтобы завязался какой-то серьезный финансовый жирок.
А теперь представим другой вариант.
Вы обеспеченный человек. У вас откуда-то сразу есть вся сумма на квартиру: 10-15 миллионов рублей. В Москве, соответственно, умножаем на два или три.
В ипотеке вы не нуждаетесь. Можно просто положить эти деньги на депозиты и получать больше 150 тысяч рублей в месяц. Этого хватит на аренду, еще что-то останется, и капитал при этом остается у вас. Не говорю, что можно совсем не работать, но как подспорье и уверенность в завтрашнем дне - очень неплохо.
В этом случае аренда действительно начинает играть другими красками.
Вы можете снимать жилье по верхней границе рынка. А там меньше части проблем, описанных выше. Дорогую квартиру сложнее сдать, поэтому хозяева обычно адекватнее, спокойнее и лучше умеют считать деньги.
И вот тут вывод становится не таким красивым, но более честным.
Если у вас нет капитала и вы, как большинство людей, продаете только свои трудочасы, ипотека часто остается единственным реальным способом получить свое жилье.
Если же капитал есть, аренда может быть не ловушкой, а инструментом свободы.
Вот и вся разница. Не между «ипотека плохая» и «аренда хорошая». А между человеком без капитала и человеком с капиталом.